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Une copropriété est exposée à un certain nombre de risques qu’une assurance multirisques immeuble se propose de garantir.

Au même titre que votre contrat d’assurance habitation, vous pouvez souscrire des garanties « dommages » (l’incendie, le dégât des eaux, le vol, le bris de glace) et une garantie responsabilité civile.

La loi ALUR du 24 mars 2014 impose que cette garantie responsabilité civile soit souscrite par tous les syndicats de copropriétaires. Cette garantie couvre les dommages que votre copropriété peut causer à des tiers. C’est l’exemple de la tuile projetée sur le véhicule d’un voisin un jour de grand vent.

Concernant les garanties dommages, ce n’est pas la loi mais le règlement de copropriété qui contraint le syndicat à assurer certains risques. Ces risques varient selon les règlements.

Un contrat multirisques n’est pas un contrat « tous risques ». Seuls les évènements mentionnés au contrat sont garantis. Les autres sont donc exclus.

Qui choisit l’assureur ?

Le syndicat des copropriétaires choisit son intermédiaire d’assurance et son contrat dans le cadre d’un vote en assemblée générale.

Par contre, c’est le syndic qui souscrira le contrat.

Comment est bâti le contrat et sur quelles bases ?

Un contrat multirisques immeuble, en tant que contrat d’assurance, se compose de conditions particulières et de conditions générales.

Les conditions particulières sont propres à votre copropriété. Vous y trouvez les données de votre résidence comme son adresse, sa superficie de bâti, la présence ou non d’activité commerciale et artisanale ou encore votre sinistralité sur les 24 ou 36 derniers mois, selon les compagnies. Il y figure également les garanties que vous avez souscrites.

Les conditions générales, elles, sont communes à tous les assurés. Elles déterminent les conditions d’application des garanties que vous avez choisies.

Si votre intermédiaire est spécialisé en assurances de copropriété, vous aurez un troisième volet que l’on appelle « l’intercalaire ». Ce sont des garanties supplémentaires aux garanties de base, comme, par exemple, la prise en charge des honoraires du syndic professionnel pour la gestion de certains sinistres ou la clause de connaissance de risque.

Cette dernière est importante. En cas d’erreur sur les conditions particulières, un sinistre pourrait ne pas être entièrement indemnisé. Avec cette clause, l’intermédiaire indique connaitre votre résidence et que, si erreur il y a, la « faute » ne vous est pas imputable.

Le sinistre sera donc réglé en totalité. Le contrat devra, bien sûr, être mis à jour par la suite.

Votre syndic est, normalement, en possession de ces trois volets et peut donc vous les communiquer.

En résumé :

• Des garanties « dommages » et une garantie responsabilité civile ;
• C’est le syndicat des copropriétaires qui choisit son assureur ;
• Un contrat d’assurance est composé de 3 volets : conditions particulières, conditions générales, garanties supplémentaires (intercalaires).

Pour aller plus loin :

https://arc-copro.fr/librairie/l-assurance-multirisque-copropriete-en-36-questions

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Les différents contrats d’assurance possibles en copropriété

https://arc-copro.fr/documentation/dossier-du-mois-de-septembre-2015-les-differents-contrats-dassurance-possibles-en

Les syndics courtiers en assurance : que contrôler ?

https://arc-copro.fr/documentation/les-syndics-courtiers-en-assurance-que-controler

L’assurance multirisque immeuble peut-elle indemniser un dégât des eaux

strictement privatif ?

https://arc-copro.fr/documentation/lassurance-multirisque-immeuble-peut-...

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Suivant l’article 21 du 10 juillet 1965, peut être membre du conseil syndical un copropriétaire, son conjoint, un usufruitier ou un représentant légal : « Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu'une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet. »

Comment sont désignés les membres du conseil syndical ?

Les membres du conseil syndical sont OBLIGATOIREMENT désignés en assemblée générale, selon la majorité de l’article 25 (25-1 en deuxième lecture, s’il n’y a pas suffisamment de copropriétaires présents ou représentés).

Un vote s’effectue candidat par candidat ou selon une liste de candidats si l’assemblée générale ne s’y oppose pas.

La durée du mandat est fixée par l’assemblée générale, elle est cependant au maximum de 3 ans.

Sur quels points être vigilant ?

Le conseil syndical est un intermédiaire incontournable entre les copropriétaires et le syndic. Il doit contrôler, vérifier, maîtriser les coûts de gestion et prêter assistance au syndic.

Le conseil syndical doit être particulièrement vigilant sur la manière dont le syndic assure la maintenance de l’immeuble (avec tous les contrats de maintenance nécessaires).

Il doit également contrôler les comptes de la copropriété, vérifier que les charges appelées sont bien réglées (les procédures nécessaires au recouvrement des charges bien engagées), que le syndic procède bien au paiement des prestataires et que les sinistres sont gérés comme il se doit.

Est-ce que le conseil syndical a accès aux documents « clés » de la copropriété auprès du syndic ?

Non seulement le conseil syndical a accès aux documents « clés », mais il a accès à tous les documents concernant la gestion de la copropriété conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 : « Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.

Le conseil syndical reçoit sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat. »

Le conseil syndical peut ainsi avoir accès à tous les documents stratégiques, tels que les relevés bancaires, la convention des comptes, la comptabilité et les correspondances du syndic, tous les contrats de maintenance et les dossiers de sinistre.

Le syndic a l’obligation de lui communiquer les documents réclamés.

Avec la loi ELAN et dans l’attente d’un arrêté, si le syndic ne communique pas les pièces dans un délai d’un mois, il y aura une sanction financière. 

En résumé, dans une copropriété, il faut obligatoirement un conseil syndical dont les membres sont élus parmi les copropriétaires.

Les membres du conseil syndical sont des personnes avec un rôle important de contrôle du syndic permettant une bonne gestion.

Attention, car il ne faut pas sous-estimer le temps que cela prend, d’autant plus que cette mission est entièrement bénévole.

Pour aller plus loin

https://arc-copro.fr/librairie/les-30-mesures-essentielles-pour-etre-un-conseil-syndical-efficace

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Un conseil syndical qui a compris son rôle

https://arc-copro.fr/documentation/un-conseil-syndical-qui-compris-son-role

Les obligations du syndic en matière de transmissions des relevés bancaires à destination du conseil syndical

https://arc-copro.fr/documentation/les-obligations-du-syndic-en-matiere-de-transmissions-des-releves-bancaires

Comment optimiser le fonctionnement de son conseil syndical

https://arc-copro.fr/documentation/comment-optimiser-le-fonctionnement-de-son-conseil-syndical

Le conseil syndical doit il solliciter un vote d’assemblée générale pour être assisté dans sa mission par un professionnel de son choix ?

https://arc-copro.fr/documentation/le-conseil-syndical-doit-il-solliciter-un-vote-dassemblee-generale-pour-etre-assiste

La Loi de Transition Energétique pour la Croissance Verte (LTECV), votée en 2015, a introduit l’obligation de prévoir l’isolation en cas de travaux sur les façades ou sur les toitures. Cette obligation est effective depuis le 1^er janvier 2017.

Quel est l’intérêt et quels sont les avantages à réaliser une isolation thermique par l’extérieur dite « ITE » ?

Isoler par l’extérieur permet tout simplement de réduire les déperditions de chaleur.

Cela permet donc de faire des économies d’énergie importantes (10 à 25 % d’économie d’énergie).

Isoler les murs extérieurs permet de surcroît d’améliorer le confort en augmentant la température des murs et donc de réduire la sensation de paroi froide à l’intérieur des appartements.

Isoler par l’extérieur permet également d’éviter de créer des ponts thermiques au niveau des planchers qui font une rupture d’isolant ce qui est le cas avec une isolation par l’intérieur.

Ces travaux donnent-ils le droit à des subventions ?

Dans l’absolu oui, mais il y a une subtilité.

Si on isole un mur de façade en respectant les critères techniques imposés par la loi, c’est-à-dire la réglementation thermique dans l’existant (RTEX), alors il n’y a pas droit aux aides.

Les aides peuvent être mobilisées si on décide d’isoler de manière plus ambitieuse que ce qu’impose la loi.

Parmi ces aides, on compte des aides collectives, comme les Certificats d’Economies d’Energie (CEE), des aides individuelles, comme le Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique (CITE), ou encore les aides de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH).

Tous les immeubles sont-ils concernés par l’obligation d’isoler les murs de façades ?

La loi cible les immeubles dont les façades sont constituées de matériaux industriels comme le béton ou la brique de terre cuite.

Les immeubles dont les façades sont en matériaux traditionnels comme les pans de bois, les briques de terre crue, les pierres de taille ou les pierres non taillées comme les moellons ne sont pas concernés.

N.B. Concernant cette dernière catégorie, il reste possible d’isoler les façades et de projeter des travaux ambitieux pour pouvoir bénéficier des aides. Pour autant ce type de murs est à traiter avec précautions (technique, matériaux, etc.). Une isolation mal adaptée ou mal réalisée peut effectivement engendrer de graves désordres.

C’est pour cela que le gouvernement a préféré, par prudence, ne pas faire entrer les maçonneries traditionnelles dans le champ de la loi.

Y a-t-il des difficultés, voire des impossibilités, à réaliser une isolation thermique par l’extérieur de son immeuble (ITE) ?

Oui, justement en présence de matériaux traditionnels de type pierres de taille en façade ou si la copropriété est située dans le rayon de monument historique où l’accord des Architectes des Bâtiments de France (ABF) est requis, l’isolation thermique par l’extérieur pourra ne pas être possible car elle modifierait trop l’aspect du bâtiment.

Par ailleurs, des difficultés techniques peuvent empêcher ce type d’isolation. Une façade composée de balcons rend la mise en œuvre d’une isolation impossible car elle ne sera pas continue.

En outre, si on isole des bâtiments ayant déjà des problèmes de ventilation sans prévoir d’améliorer celle-ci, cela risque de créer des désordres dans les appartements. Il est donc conseiller de bien réfléchir avant d’isoler.

En résumé :

• Si vous avez prévu des travaux de ravalement ou de réfection des toitures, il faut isoler, vous êtes contraints à cela.
• Plusieurs techniques d’isolations existent, il est nécessaire de choisir le matériau qui convient.
• Des exceptions sont cependant prévues par la loi.

Nos recommandations :

• Anticiper son projet.
• Etudier la faisabilité technique en identifiant les contraintes potentielles.
• S’entourer d’un maître d’œuvre compétent.
• Rencontrer un expert de l’ARC qui pourra vous conseiller.

Pour aller plus loin :

https://www.ecologique-solidaire.gouv.fr/aides-financieres-renovation-energetique

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Travaux embarqués… ça me concerne ou pas ?

https://arc-copro.fr/documentation/travaux-embarques-ca-me-concerne-ou-pas

L’isolation des façades est-elle obligatoire ?

https://arc-copro.fr/documentation/lisolation-des-facades-est-elle-obligatoire

DOSSIER DU MOIS de décembre 2018 : Identification et traitements des problèmes de condensation

https://arc-copro.fr/documentation/dossier-du-mois-de-decembre-2018-identification-et-traitements-des-problemes-de

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Votre compagnie d’assurance fait évoluer votre prime selon plusieurs critères.

Le premier d’entre eux est l’indice de la Fédération Française du Bâtiment (Indice FFB). Il représente le coût de construction d’un immeuble en France et donc de réparation d’un sinistre. Les garanties du contrat et de la prime sont indexées sur cet indice. 

Le deuxième critère est la sinistralité de la copropriété. Si vos sinistres de moins de 15 000 euros représentent moins de 30 % de votre prime totale, la sinistralité est favorable. Si ce n’est pas le cas, elle est défavorable. En effet, la prime doit servir à payer vos sinistres courants, mais également à couvrir les frais inhérents à la gestion de votre contrat d’assurance et à participer au « pot commun ». En cas de gros incendie par exemple, ce n’est pas votre prime qui indemnise les sinistres mais c'est le « pot commun ». On appelle cela la mutualisation et c’est l’un des principes de base de l’assurance.  

Le dernier critère qui va rentrer dans le calcul de la prime d’assurance, c’est la sinistralité dite conjoncturelle. Si beaucoup de sinistres ont été réglés l’année précédente, la prime va augmenter. Par exemple, en 2018, les inondations dans l’Aude et la tempête Eléonore vont faire que toutes les primes vont augmenter en 2019.  

Quel est le bon moment pour renégocier sa prime ?

Tout dépend de la sinistralité de l’immeuble. Si elle a été défavorable, il faut attendre 24 à 36 mois selon les compagnies pour être en position de force pour négocier.

Qu’en est-il s’il y a eu des travaux importants dans la copropriété ?

Le délai reste le même toutefois, il sera possible de limiter la majoration qui sera appliquée au contrat.

Par contre, si la sinistralité est maîtrisée depuis plusieurs années, vous êtes en position de force pour négocier, il faudra donc aller voir l’intermédiaire d’assurances pour voir cela avec lui. Il faudra en profiter pour vérifier les informations du contrat : les surfaces assurées, l’occupation des locaux commerciaux et tout mettre à jour si besoin.

Si ensuite les négociations n’aboutissent pas, il faudra aller voir la concurrence, mais pour cela il faudra demander un relevé de sinistralité portant sur 3 années à l’assureur actuel.

Si la copropriété trouve moins cher ailleurs, c’est une bonne nouvelle mais il faut faire attention. Il faut un contrat avec des garanties qui sont adaptées à la copropriété et pas des garanties et un tarif bradés.

Pour cela, il faut faire attention à plusieurs critères notamment l’intermédiaire. Est-il spécialiste de l’assurance immeuble ? Est-il facilement joignable ? Gère-t-il les sinistres directement à son agence ou via une plate-forme ?

Le deuxième critère à prendre en compte est le montant des garanties et notamment la limite contractuelle d’indemnisation. Ce montant représente le sinistre maximum possible qui sera indemnisé par le contrat, des frais de démolition à la reconstruction totale. Par exemple, ce montant est souvent réduit pour pouvoir baisser le tarif mais ce n’est pas une bonne solution. En cas de sinistre total, l’immeuble ne pourrait pas être reconstruit en totalité.

Le dernier critère à regarder concerne les franchises. En effet, leurs montants viennent s’ajouter à la prime initiale.

J’ai trouvé un intermédiaire fiable avec des garanties adaptées à ma copropriété à un tarif intéressant, que dois-je faire maintenant ? 

Si votre intermédiaire n’est toujours pas prêt à négocier, il faut résilier le contrat. Toutes les modalités sont indiquées dans les conditions générales du contrat d’assurance. 

En conclusion :

• Il ne faut pas hésiter à négocier sa prime d’assurance avec son intermédiaire.
• Le montant de la prime d’assurance ne doit pas être le seul critère pour changer de contrat.

Pour aller plus loin :

https://arc-copro.fr/librairie/faites-baisser-vos-charges-de-votre-copropriete

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N’hésitez pas à demander les statistiques sinistres de votre copropriété

https://arc-copro.fr/documentation/nhesitez-pas-demander-les-statistiques-sinistres-de-votre-copropriete

ABUS DE LA SEMAINE N° 4529 : Une étude fort intéressante de L’Argus de l’assurance sur les courtiers en assurance, filiales des syndics

https://arc-copro.fr/documentation/abus-de-la-semaine-ndeg-4529-une-etude-fort-interessante-de-largus-de-lassurance-sur

La mise en place de consultations assurantielles

https://arc-copro.fr/documentation/la-mise-en-place-de-consultations-assurantielles

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