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Reponses expert

Réponse de l'expert - 20/06/2024

Puis-je supprimer une porte palière d’accès à mon appartement sans autorisation préalable de l’assemblée générale ?

Question: J’aimerais connaitre les démarches poursupprimer une des deux portes palières d'accès à mon appartement, qui sont des parties privatives. En effet,le logement est composé de deux portes qui donnent sur le palier. Une a été condamnée mais elle est en bois très léger, et j’aimerais la déposer pour y construire un vrai mur, pour une meilleure isolation et sécurité. Est-ce quece genre de décision doit être votée en assemblée générale ?Si oui, sous quelle majorité ? A défaut, dois-je demander un accord au syndic ou au conseil syndical? Ou tout simplement les informer ?
Réponse : Je suppose qu’il s’agit donc uniquement de travaux sur des parties privatives ne touchant par les parties communes, car je ne connais toutefois pas la configuration de votre appartement. L
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Réponse de l'expert - 06/04/2023

Peut-on provisionner le départ à la retraite de la gardienne de notre immeuble ?

Question: Le départ à la retraite de la gardienne de l’immeuble, embauchée depuis 25 ans, est prévu dans trois ans. Compte du montant important que représente son départ à la retraite, de plusieurs dizaines de milliers d’euros, le syndic nous conseille de provisionner la somme en appelant le montant sur trois ans. Cela est-il possible?
Réponse: La question est très intéressante car elle concerne tous les évènements que la copropriété souhaite provisionner en vue d’une dépense à venir non encore exigible. Pour répondre à votre ques
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Réponse de l'expert - 03/11/2022

Mon fils peut-il postuler à la fonction de conseiller syndical

Question: Je suis copropriétaire au sein d’une copropriété depuis plus de 15 ans. Je souhaite m’investir au sein du conseil syndical mais compte tenu du fait que je ne maitrise pas suffisamment la langue française, je souhaiterais présenter la candidature de mon fils à la fonction de conseiller syndical alors même qu’il n’est pas propriétaire d’un lot au sein de l’immeuble. Cela est-il possible?
Réponse: L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 précise clairement que les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires ou leurs ascendants ou descen
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Réponse de l'expert - 27/06/2024

Tous les copropriétaires doivent-ils participer aux charges de VMC alors que seule une partie en bénéficie ?

Question: Notre immeuble est composé de 54 lots principaux et nous ne sommes qu'une trentaine de copropriétaires à nous répartir les charges de VMC. Le syndic est incapable de nous donner la raison de cette répartition, prétextant qu'il a repris la répartition du syndic précédant et qu'il n'est au courant de rien. Tous les copropriétaires de l'immeuble doivent-il participer aux charges de VMC ?
Réponse : L’article 10, alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose: «Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement c
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Réponse de l'expert - 01/02/2024

Mon mandataire peut-il subdéléguer le pouvoir que je lui ai remis ?

Question: Ne pouvant pas me rendre à l’assemblée générale, j’ai remis mon pouvoir à un autre copropriétaire. Après l’assemblée générale, ce dernier m’a indiqué avoir remis mon pouvoir à son locataire sans m’avertir, compte tenu du fait qu’il disposait de plus de trois pouvoirs. Je souhaitais savoir si cela est légal, d’autant plus que le locataire a voté favorablement à des résolutions auxquelles j’étais opposé.
Réponse: De manière liminaire, je vous précise que l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 n’interdit pas par principe à un copropriétaire de disposer de plus de trois pouvoirs. Cette règle s’appl
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Réponse de l'expert - 15/09/2022

Le syndic est-il habilité à procéder à une régularisation de ses honoraires ?

Question: Lors du contrôle des comptes, nous avons constaté une régularisation des honoraires du forfait de base de notre syndic opérée au cours du 3ème trimestre de l’exercice à approuver. Notre syndic nous a expliqué que cette régularisation était due au renouvellement de son mandat, opéré au cours de ce trimestre qui prévoyait dans son nouveau contrat des honoraires plus élevés que le précédent. Cette revalorisation a conduit à la régularisation des honoraires calculés depuis le début de l’exercice, soit le 1er janvier de l’année représentant une somme de plus de 300 €. Cela est-il légal?
Réponse: Soyons clairs, cette pratique est illégale et résulte d’une autre pratique tout aussi illégale. Et pour cause, le contrat de syndic ne peut pas prévoir une date de prise d’effet rétroactive
Legislation

La prise en charge d'un sinistre privatif par l'assurance de l'immeuble

Analyse de la décision

La gestion amiable des sinistres par les assureurs dans les résidences en copropriété ne constitue pas une mince affaire, en raison non seulement des divergences d’appréciation sur la nature des désordres, de l’identification de la compagnie compétente au regard non seulement des garanties contractuelles, mais aussi et surtout de conventions conclues entre elles.<

Legislation

La preuve de la notification de la convocation se fait par tous moyens

Analyse de la décision

L’assemblée générale est enfermée dans un formalisme qui doit être respectée faute d’annulation par le juge des délibérations votées.

Ce formalisme commence avec le délai entre la notification de la convocation et la tenue de l’assemblée générale. Ce délai porté à 21 jours permet selon le législateur pour chacun des copropriétaires d’en prendre connaissance et de réfléchir aux futures délibérations.

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Réponse de l'expert - 05/01/2024

L’absence de signature(s) du contrat de syndic rend-elle ce mandat nul ?

Question: Lors de la dernière assemblée générale, nous avons élu un nouveau syndic. Son contrat était joint à la convocation et avons convenu, dans le cadre de la résolution de sa nomination, qu’il revenait au président de séance de le signer. Néanmoins, à l’issue de l’assemblée générale, le président de séance a omis de le signer, impliquant que la copropriété ne dispose pas d’un contrat signé entre les parties. Cela pose-t-il problème ou, autrement dit, le contrat validé par l’assemblée générale est-il opposable au syndic ?
Réponse: Le mandat de syndic suscite de nombreuses interrogations de copropriétaires et conseils syndicaux quant à sa conformité.
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Réponse de l'expert - 26/10/2023

L’ouverture d’un deuxième compte bancaire séparé et rémunéré est-il encore possible en copropriété ?

Question: Nous souhaitons ouvrir un compte bancaire séparé et rémunéré distinct pour placer de l’argent qui ne provient pas du fonds de travaux. Notre syndic nous indique que le syndicat des copropriétaires a ouvert un livret A pour placer les sommes afférentes aux travaux, ne pouvant ouvrir un autre compte d’épargne. Cela est-il exact?
Réponse: Conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic doit ouvrir un compte séparé et rémunéré pour placer les sommes afférentes au fonds de travaux. Ainsi, la copropriété doi
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Réponse de l'expert - 18/01/2023

Mon syndic peut-il m’obliger à recevoir les appels de fonds de manière dématérialisée ?

Question: Mon syndic a annoncé à l’assemblée générale que pour répondre à une nouvelle obligation écologique à compter du 1er janvier 2023, l’ensemble des copropriétaires seront contraints de recevoir leurs appels de fonds par voie électronique. A défaut d’acceptation, le copropriétaire devra payer des frais liés à la production papier de l’appel de fonds dont le tarif est à la discrétion du syndic. Cela est-il exact?
Réponse: Soyons clairs, l’affirmation de votre syndic est fausse de A à Z. En effet, aucune nouvelle ni d’ailleurs ancienne loi, oblige le syndic à envoyer les appels de fonds par voie électronique.
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Réponse de l'expert - 12/01/2023

La lettre de relance, facturée à un copropriétaire débiteur suite à un impayé de charges, est-elle légale ?

Question: Lors du contrôle des comptes, nous avons relevé dans le grand livre de la copropriété des facturations du syndic liées à des lettres de relance qui ont été envoyées aux copropriétaires débiteurs. Cela est-il légal?
Réponse: Votre question nécessite plusieurs préalables et contrôles. L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise notamment les frais et honoraires du syndic qui peuvent être directement fact
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Réponse de l'expert - 29/12/2022

Le syndic peut-il embaucher un gardien d’immeuble sans vote préalable de l’assemblée générale ?

Question: suite au départ à la retraite de notre gardien, le syndic a embauché un nouveau sans en faire part au conseil syndical ni même avoir obtenu l’accord de l’assemblée générale. Il affirme que cela relève de ses prérogatives. Cela est-il exact?
Réponse : L’article 31 du décret du 17 mars 1967 précise que le syndic engage et congédie le personnel du syndicat des copropriétaires et fixe ses conditions de travail suivant les usages locaux et l
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Réponse de l'expert - 24/11/2022

Mon syndic a engagé une action en référé sans autorisation de l’assemblée générale. En a-t-il le droit?

Question: Compte tenu de l’augmentation du prix du gaz, notre syndic a reçu un courrier recommandé de notre fournisseur indiquant que le prix de la molécule allait sensiblement augmenter, sous peine d’arrêter l’approvisionnement alors que le contrat en cours indique un prix fixe. Pour annuler cette pratique, le syndic a engagé une action judiciaire en référé sans avoir obtenu la décision de l’assemblée générale. En a-t-il le droit?
Réponse: Avant de répondre à votre question, il faut comprendre ce qui est une action judiciaire en référé. Il s’agit d’une procédure d’urgence qui permet au Juge de prendre des mesures provisoires.
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Réponse de l'expert - 07/09/2023

Absence de produits financiers malgré le placement des cotisations de fonds de travaux sur un compte rémunéré

Question: Depuis l’obligation de constituer un fonds de travaux, le syndic a ouvert un compte bancaire séparé et rémunéré pour placer les sommes appelées auprès des copropriétaires. Néanmoins, lors du contrôle des comptes, les intérêts générés ne figurent pas sur un compte de produits, impliquant qu’ils ne seront pas recrédités auprès des copropriétaires dans le cadre de la régularisation des charges. Le syndic m’affirme que cela est normal. A-t-il raison?
Réponse: De manière générale tout produit de la copropriété doit figurer dans l’un des comptes de de la classe 7. Ainsi, les loyers, les produits financiers et les indemnités d’assurance doivent fig
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Réponse de l'expert - 24/08/2023

Quand sont appliquées les nouvelles grilles de répartition de charges décidées par le Juge ?

Question: Notre règlement de copropriété présente une grille de répartition des charges ascenseur qui a été définie en contradiction avec la notion d’utilité. A la suite d’une action judiciaire, le Juge l’a réputée comme non écrite et a validé une nouvelle grille de répartition. Malgré cela, le syndic a indiqué que jusqu’à la fin de l’exercice, la grille réputée non écrite par le Juge était toujours en vigueur. La nouvelle grille de répartition des charges ascenseur, validée par le Juge, n’entrera en vigueur qu’à compter du premier jour du nouvel exercice. Cela est-il exact?
Réponse: Après les actions en recouvrement de charges, les contentieux liés aux contestations de répartition des charges sont les plus nombreuses. Pour répondre à votre question, il faut se référer