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Les travaux affectant les parties communes font l’objet d’une source de contentieux inépuisable :entre les copropriétaires qui ne demandent pas l’autorisation de l’assemblée générale, ceux qui demandent une autorisation alors qu’en réalité il s’agit d’une appropriation des parties communes pour effectuer lesdits travaux, et ceux qui ne se conforment pas à l’autorisation accordée par l’assemblée générale, la jurisprudence abonde en la matière.

Un copropriétaire peut requérir du syndicat, voire du juge l’autorisation d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, mais pas à n’importe quelle condition.

I. Autorisation amiable de travaux privatifs  affectant les parties communes : compétence de principe de l’assemblée générale a priori, voire a posteriori et incidences en cas de défaut d’inscription de la demande du copropriétaire à son ordre du jour

En principe, les travaux d’un copropriétaire affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à sa destination, doivent faire l’objet d’un vote en assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi de 1965.

Les travaux privatifs d’un copropriétaire impactant les parties communes n’en finissent pas de susciter des controverses, en raison des changements opérés par la partie demanderesse aussi bien sur le fond (constitutifs de l’aménagement), que sur la forme (autorisation préalable transformée en entérinement).

Dans un arrêt du 12 mai 2021, la cour d’appel de Paris prend soin de rappeler le régime juridique applicable.

Tout résident d’une copropriété, locataire ou copropriétaire, d’un lot d’habitation ou commercial, doit s’interroger sur la législation à respecter pour effectuer des aménagements affectant les parties communes de la résidence.

C’est ce que rappelle la Cour de Cassation dans un récent arrêt, relatif aux travaux entrepris par le locataire d’un local commercial.

La haute juridiction vient rappeler le cadre légal applicable et les incidences en cas d’infraction.

L’entretien des parties communes et des équipements collectifs par le syndicat ne se révèle pas toujours aisé à appréhender pour des motifs divers et variés (coût élevé, absence d’anticipation, expérience passée décevante…).

Pour autant, le syndicat défaillant ne doit pas ignorer les conséquences de sa carence, que ce soit judiciairement ou administrativement, comme le souligne un arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 18 mars 2021.

Comme nous l’évoquons continuellement, les copropriétaires peuvent être amenés à intervenir sur des fractions du bâti, de plus ou moins bonne foi, c’est-à-dire en considérant qu’elles lui appartiennent, sans avoir à requérir, selon eux, le moindre aval du syndicat.

Les immeubles en copropriété sont fréquemment affectés par des sinistres, notamment des dégâts des eaux, dont l’origine peut se révéler multiple.

La personne devant supporter l’indemnisation du dommage est celle à qui appartient la partie ou l’équipement vétuste à l’origine du sinistre, comme le rappelle la cour de cassation dans un arrêt du 9 mai 2019.

Les travaux réalisés par des copropriétaires, de façon illicite, sur les parties communes font l’objet d’un important contentieux. Dans un tel contexte, il y a lieu de rechercher la nature juridique des aménagements réalisés, qui conditionne le délai requis pour contester judiciairement ces travaux.

La maintenance des parties communes et des équipements collectifs par le syndicat ne coule pas forcément de source, en l’absence d’anticipation de ces travaux pour des motifs plus ou moins justifiés.

En cas de carence incontestable, relevée par les autorités publiques, moyennant un arrêté de péril, le syndicat peut devoir répondre du dommage financier subi par les copropriétaires occupants leur lot, mais également des investisseurs lésés, comme le rappelle la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans son arrêt du 22 avril 2021.

Au sein d’une résidence, le différend peut concerner les membres du syndicat entre eux, ceux-ci et leur syndic, en tant que représentant légal chargé de l’administration des parties communes et des équipements collectifs, mais également des tiers, en cas de manquements du locataire d’un lot au droit de la copropriété, voire à son bail.

L’acquisition d’un lot en copropriété dans un programme neuf comporte souvent de nombreux désagréments, voire des contestations, en raison des nombreuses malfaçons liées à la sous-traitance (retard et compensation de celui-ci en négligeant les normes, utilisation de matériaux inadaptés ou divergents du «contrat de réservation»…).

Ces différends peuvent aboutir à une action judiciaire civile en suppression des désordres et/ou en indemnisation financière de ceux-ci.

Les travaux privatifs donnent souvent lieu à des différends entre le copropriétaire concerné, les autres membres du syndicat et leur représentant légal, le syndic. Un récent arrêt de la Cour de Cassation est venu rappeler la jurisprudence constante en la matière.  

Les travaux privatifs en copropriété soulèvent régulièrement interrogations et contestations judiciaires.

Un récent arrêt de la Cour de Cassation du 28 janvier 2016 rappelle l’état du droit en la matière.

Les faits

L'existence de parties privatives et de parties communes, parfois imbriquées les unes dans les autres, peut rendre difficile l'établissement des responsabilités de chacun dans la survenance de sinistres (dégât des eaux, incendies, dégradations à la suite de travaux, effondrement de plancher...).

Pour connaître le responsable, sur un plan juridique, il est indispensable de connaître la cause du sinistre en question, ce qu'une expertise diligentée par un assureur peut établir en cas de difficulté.

Le droit de surélévation est une opération de construction qui lorsqu’elle porte sur un immeuble en copropriété, a pour objectif, d’accroître le volume des parties communes, soit de créer de nouveaux locaux privatifs.

Dans le silence ou la contradiction du règlement de copropriété ou des titres, le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes.

Il est fréquent que des parties communes non ou mal entretenues soient à l’origine de divers désordres et en particulier de dégâts des eaux.

C’est ainsi que si le syndic est passif et que l’assemblée générale ne cherche pas à faire exécuter des travaux de rénovation ou réparation, pour le plus souvent limiter les charges, les conséquences peuvent être lourdes.

La Cour de Cassation, dans son arrêt du 21 décembre 2017 (16-25753), rappelle sa jurisprudence dans ce domaine.

Les règlements de copropriété sont parfois rédigés imparfaitement, on peut ainsi rencontrer des difficultés relatives à la nature juridique des combles.

Il n’est pas rare que le syndicat et les copropriétaires du dernier étage se disputent leur propriété, surtout en présence d’une clause ambigüe ou en l’absence de toute référence dans le règlement de copropriété.

Les copropriétés sont régulièrement confrontées à des aménagements privatifs affectant les parties communes effectués par des copropriétaires et doivent faire face parfois, aux libertés prises par ces derniers en regard du descriptif validé en assemblée générale.

Les syndicats des copropriétaires se sentent souvent démunis face aux libertés prises par certains copropriétaires par rapport au descriptif de travaux validé en assemblée générale.

La réalisation de travaux privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble génère régulièrement des différends entre le copropriétaire concerné et le syndicat, représenté par son syndic. Un récent arrêt de la Cour d’Appel de Versailles, en date du 24 octobre 2017 souligne les obligations de l’entreprise vis-à-vis de son client copropriétaire, regardons ensemble les obligations des parties ainsi que les conséquences liées à de tels travaux.

La multiplication des véhicules et le nombre limité des places de parking posent bien des soucis au sein des copropriétés.

Pour pallier à cette situation, certains syndicats, décident de créer des places de stationnement supplémentaires sur des parties communes.

Or, l’instauration de nouvelle place peut engendrer des difficultés pour accéder aux garages initialement installés.