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Legislation

Responsabilité du syndic : le quitus ne prive pas un copropriétaire d’exercer une action en responsabilité délictuelle

Analyse de la décision

En droit de la copropriété, le quitus continue à jouer un rôle important dans la mesure où il emporte reconnaissance que le syndic a régulièrement assumé la gestion d’ensemble de la copropriété.

En effet, ce document entraîne renonciation à rechercher ultérieurement la responsabilité du syndic pour tous les actes dont l’existence a été portée à la connaissance de l’assemblée générale.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 16/05/2024

Quelles sont les solutions de diagnostics pour les petites copropriétés ?

Question:Nous sommes une copropriété de 10 lots principaux. Notre syndic nous indique qu’à partir du 1er janvier 2025, conformément à la loi Climat et Résilience, nous sommes tenus de réaliser différents diagnostics pour connaître les travaux à réaliser et leur coût, sur une période de 10 ans. Il nous affirme que nous devons réaliser un diagnostic technique global (DTG) qui représente un coût de plus de 5.000 €, alors que notre budget de fonctionnement annuel est de moins de 4.000 €. Cela est-il exact et le cas échant quelles sont les solutions alternatives pour répondre aux exigences légales.
Réponse: La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 impose effectivement aux copropriétés de réaliser des diagnostics pour, d’une part, déterminer l’étiquette énergétique de l’immeuble et, d’autre p
Reponses expert

Réponse de l'expert - 12/01/2023

La lettre de relance, facturée à un copropriétaire débiteur suite à un impayé de charges, est-elle légale ?

Question: Lors du contrôle des comptes, nous avons relevé dans le grand livre de la copropriété des facturations du syndic liées à des lettres de relance qui ont été envoyées aux copropriétaires débiteurs. Cela est-il légal?
Réponse: Votre question nécessite plusieurs préalables et contrôles. L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise notamment les frais et honoraires du syndic qui peuvent être directement fact
Actu juridique

Actualité juridique - 21/11/2024

Nomination/révocation : ne pas confondre les délais

Les chapitres VII et VIII, de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoient des dispositions distinctes en cas de nomination du syndic ou de résiliation de son contrat. Ces mesures ne doivent a
Reponses expert

Réponse de l'expert - 25/01/2024

Le syndic peut-il exclure volontairement les consommations individuelles d’eau froide relevées lors de la régularisation des charges ?

Question : Le syndic peut-il exclure volontairement le consommations individuelles d'eau froide relevées lors de la régularisation des charges ?
Réponse : Certaines résidences sont dotées de compteurs divisionnaires d’eau froide dans les lots qui la composent. L’installation de ces équipements se justifie par la volonté d’affecter en défin
Reponses expert

Réponse de l'expert - 14/09/2023

Les délais de mise à jour des documents figurant dans l’extranet de la copropriété

Question: L’exercice comptable de notre copropriété s’arrête son exercice le 31 décembre 2022. Nous constatons que sur l’extranet de la copropriété figurent toujours les documents de l’exercice 2021. Notre syndic dit que cela est normal car les documents de l’exercice 2022 seront mis en ligne dans les trois mois suivant l’assemblée générale approuvant les comptes. Compte tenu du fait que celle-ci s’est tenue le 20 juin 2023, le syndic m’a affirmé qu’il disposait jusqu’à la date du 20 septembre 2023 pour les mettre en ligne. Cette aberration est-elle légale?
Réponse: Comme vous le précisez, cette aberration résulte effectivement de l’article 33-1-1 du décret du 17 mars 1967 qui précise: L'espace en ligne sécurisé mentionné au dernier alinéa du I del'ar
Reponses expert

Réponse de l'expert - 26/09/2024

Puis-je assister à l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble où mon fils a acheté un appartement ?

Question: Mon fils vient d’acheter un appartement. Afin de l’aider et de lui faire profiter de mon expérience de copropriétaire, je souhaiterais assister avec lui à l’assemblée générale de sa copropriété. Est-ce possible ?
Réponse: Il faut tout d’abordrappeler que l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires constitue une réunion privée: seuls les copropriétaires, leur représentant doté de pouvoir ou encore les
Reponses expert

Réponse de l'expert - 12/10/2023

Que fait-on des comptes d’avances travaux non soldés ?

Question: A la lecture de notre annexe comptable n° 1 figure un compte «1032 – Avance travaux «qui présente un montant de 10.152,12 €. La particularité est qu’il figure comme rayé dans ce document. Notre syndic nous indique que cela résulte d’une obligation réglementaire car les sommes ne sont plus disponibles depuis l’entrée en vigueur du fonds de travaux. Cela est-il exact et, le cas échéant, comment expliquer que des sommes ne soient plus disponibles alors qu’elles figurent dans la comptabilité?
Réponse: Pour comprendre la situation, il faut repartir de la loi ALUR du 24 mars 2014. Cette dernière a supprimé l’obligation faite au syndic de présenter à l’ordre du jour de l’assemblée générale
Reponses expert

Réponse de l'expert - 07/09/2023

Absence de produits financiers malgré le placement des cotisations de fonds de travaux sur un compte rémunéré

Question: Depuis l’obligation de constituer un fonds de travaux, le syndic a ouvert un compte bancaire séparé et rémunéré pour placer les sommes appelées auprès des copropriétaires. Néanmoins, lors du contrôle des comptes, les intérêts générés ne figurent pas sur un compte de produits, impliquant qu’ils ne seront pas recrédités auprès des copropriétaires dans le cadre de la régularisation des charges. Le syndic m’affirme que cela est normal. A-t-il raison?
Réponse: De manière générale tout produit de la copropriété doit figurer dans l’un des comptes de de la classe 7. Ainsi, les loyers, les produits financiers et les indemnités d’assurance doivent fig
Reponses expert

Réponse de l'expert - 22/12/2022

Y a-t-il une obligation de voter en assemblée générale la gestion du transfert des archives de la copropriété auprès d’une société spécialisée

Question: En tant que président du conseil syndical, j’ai élaboré l’ordre du jour de l’assemblée générale avec le syndic. Ce dernier m’a indiqué qu’il était obligatoire de mettre à l’ordre du jour la question de la gestion des archives de la copropriété par une société spécialisée. L’objectif est que l’assemblée générale vote sur le choix d’une société qui serait en charge de gérer les archives au frais de la copropriété. Cela est-il correct?
Réponse: Tout d’abord, je tiens à préciser que l’élaboration de l’ordre du jour et du budget prévisionnel se fait effectivement en concertation entre le syndic et le conseil syndical. Ainsi vous pou
Reponses expert

Réponse de l'expert - 08/12/2022

Le syndic peut-il demander des honoraires supplémentaires pour procéder à une mise en concurrence concernant des travaux de maintenance ainsi que pour assurer leur suivi ?

Question: Notre copropriété souhaite réaliser des travaux de maintenance dans les parties communes pour prévenir le bon état de l’immeuble. Le syndic réclame des honoraires pour d’une part établir le cahier des charges en vue de réaliser l’appel d’offres, et d’autre part pour suivre les travaux dans le cas où ils seraient votés par l’assemblée générale. Est-il dans son bon droit?
Réponse:Tout d’abord, je note que dans votre question vous faites allusion à de la maintenance de vos parties communes et non de l’entretien. Cette distinction est importante car la maintenance est u
Legislation

La construction d'une terrasse privative sur une partie commune à jouissance privative est une appropriation de celle-ci

Analyse de la décision

Une copropriété est composée de parties communes appartenant indivisément à tous les copropriétaires, de lots privatifs appartenant exclusivement aux copropriétaires et de parties communes à jouissance privative, dont la propriété est détenue par tous les copropriétaires mais l’usage est permis uniquement à l’un d’entre eux.