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La détermination précise du statut d’un ensemble immobilier ne constitue pas une simple discussion théorique de juristes, mais l’élément essentiel pour appréhender le cadre légal, réglementaire et conventionnel applicable. Autrement dit, en cas d’imprécision quant à la nature juridique d’une résidence, le ou les propriétaires peuvent se méprendre sur sa législation, illégalité susceptible de contestation judiciaire, dixit un arrêt de la cour de cassation du 3 décembre 2020.

La construction d’un immeuble, sur l’assiette foncière mitoyenne d’une résidence existante, peut générer des réserves légitimes des propriétaires de lots sur cette dernière.

Le règlement de copropriété est un acte authentique qui fixe les droits et les obligations des copropriétaires, il détermine les parties communes et les parties privatives, établit les répartitions des charges... En cela, il est un contrat déterminant et indispensable de la copropriété.

Face à une gestion complexe et/ou onéreuse d’un ensemble constitué de divers immeubles et de nombreux copropriétaires, le syndicat peut envisager comme solution d’adopter une autonomie, voire une indépendance juridique d’un ou plusieurs de ses édifices.

Un état daté doit être réalisé par le syndic avant tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d’un lot ou la constitution sur ce dernier de droit réel.

Cet établissement ouvre droit pour le syndic à une rémunération particulière qui sera à la charge du copropriétaire à l’origine du transfert de propriété. Autrement dit, la rédaction de l’état daté n’entre pas dans les missions comprises dans le forfait annuel du syndic.

La division des lots de copropriété consiste pour un copropriétaire à diviser son lot en modifiant ses éléments constitutifs et en changeant les conditions d’occupation de l’immeuble. Le copropriétaire peut soit  en vendre une fraction, soit en rester le propriétaire.

Généralement, cette opération est faite dans le but de louer la fraction subdivisée. Cependant pour pouvoir louer un lot à usage d’habitation, il faut respecter certaines conditions relatives tant à la division du lot qu’à la location du lot.

Les nombreuses démarches liées à un projet d’achat immobilier (neuf ou ancien) dans une résidence peuvent aboutir à des approximations et à des contestations selon l’importance des erreurs relevées.

L’inexactitude de la surface du lot est l’une des causes possibles de ce contentieux immobilier. La cour de cassation dans un arrêt du 18 mars 2021(19-24.995) rappelle le droit applicable en la matière.

Chaque copropriétaire dispose librement de ses parties privatives sous conditions de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires (article 9 de la loi du 10 juillet 1965).

Sous réserve de cet article, bon nombre de copropriétaires effectuent des travaux dans leur partie privative.

Nous sommes souvent interrogés pour savoir si un copropriétaire peut librement changer l’usage de son lot et le diviser comme il l’entend.