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Utilisation effective du fonds travaux pour une opération qui n’est pas liée à de la rénovation énergétique et qui répond à une clé spéciale
Question
Depuis le 1er janvier 2017, notre copropriété a constitué un fonds travaux prévu par la loi ALUR.
Nous souhaitons utiliser ce fonds pour financer en partie le changement du moteur de notre ascenseur.
Nous aimerions savoir si cela est possible sachant que notre syndic nous affirme que cela n’est pas légal, au motif qu’il ne s’agit pas de travaux de rénovation énergétique et que la clé utilisés pour les interventions sur l’ascenseur n’est pas la même que celle sur laquelle le fonds travaux a été appelé (clé générale).
Ces affirmations sont-elles exactes ?
Réponse
Votre question appelle plusieurs notions juridiques et comptables, auxquelles s’ajoute une réflexion, dirons-nous, psychologique.
Procédons par étapes.
L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le fonds travaux peut être utilisé pour tout travaux prescrits par la loi et le règlement ou ceux décidés par l’assemblée générale.
Votre syndic est donc en tort en indiquant que le fonds travaux peut être utilisé uniquement pour des travaux de rénovation énergétique.
Par conséquent, le changement du moteur de l’ascenseur qui doit être voté en assemblée générale peut être financé en partie ou totalement par le fonds travaux.
En parallèle, votre syndic pose une véritable question juridico-comptable concernant l’utilisation du fonds travaux appelé sur la base de la clé générale pour des travaux qui relèvent de la clé « ascenseur ».
Néanmoins, ce problème est traité à l’article 204 de la récente loi ELAN qui a modifié l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui précise que le syndic doit respecter l’affectation du fonds travaux en fonction des parties communes spéciales ou clés de répartition.
Autrement dit, le fonds travaux peut être utilisé pour des opérations qui ne relèvent pas de la clé générale.
Il revient à votre syndic de s’organiser en internet pour être en mesure d’affecter le fonds travaux afin de financer le changement du moteur tout en respectant la clé spéciale de répartition.
Nous avons présenté sur notre site internet la méthode comptable à suivre ainsi que publié un guide dédié à cette question, intitulé Comment utiliser efficacement son fonds travaux.
Ensuite, il faut aborder l’aspect psychologique.
La création du fonds travaux trouve son origine dans le fait que les copropriétaires refusaient de voter les travaux de rénovation énergétique compte tenu de leur coût exorbitant, préférant ajourner le vote ?
Utiliser le fonds travaux pour des opérations qui obtiennent généralement le consentement unanime des copropriétaires, comme le changement du moteur de l’ascenseur, est contreproductif, sachant que les travaux de rénovation énergétique risqueraient alors de ne pas être votés par manque de finance.
Voilà pourquoi il est plus judicieux de ne pas utiliser le fonds travaux pour le changement du moteur de l’ascenseur.
Ceci étant, vous connaissez mieux que nous votre copropriété et serez plus à même de décider ce qui est le plus judicieux.
Comment élire un nouveau syndic alors que celui en place est toujours en cours de mandat
Question
Lors de la prochaine assemblée générale, nous souhaitons changer de syndic. Néanmoins, à la date de sa tenue, le syndic en place est toujours en cours de mandat, qui ne se terminera que trois mois plus tard.
Comment faire pour élire un nouveau syndic sans mettre en difficulté le syndicat des copropriétaires ?
Réponse
Votre question est subtile car, vous avez raison, depuis l’entrée en vigueur du contrat type est impérativement mentionnée sur celui-ci la date de début et de fin de mandat qui ne coïncide pas forcément avec celle de la tenue de l’assemblée générale.
Pour répondre clairement à votre question, il est important de préciser plusieurs notions.
Tout d’abord, conformément à l’article 18 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 : « quand l’assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic, donc la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic. »
Ainsi, à partir du moment où l’assemblée générale élit un syndic, c’est lui qui devient mandataire de la copropriété, mettant automatiquement fin au mandat précédent, même si son contrat prenait fin à une date ultérieure.
Ceci étant, il est possible que le syndic sortant considère qu’il a subi un préjudice du fait que son mandat s’est interrompu avant la date de fin contractuelle et demande à ce titre une indemnisation.
Rappelons que dans ce cas, il ne pourra pas faire justice lui-même en retenant ses honoraires mais devra impérativement engager une action judiciaire, réclamant réparation du préjudice financier subi du fait de la faute du syndicat des copropriétaires.
Pour éviter cette difficulté, deux options sont possibles.
La première est de profiter de la résolution votant le nouveau syndic pour indiquer en quelques lignes les motifs qui justifient que le syndic en place ne sera pas reconduit dans ses fonctions.
Pour cela, il faut indiquer les différents griefs constatés à son encontre, impliquant qu’un nouveau syndic soit élu (défaut de remise des documents au conseil syndical, absence de réponse imputation de factures abusives…).
Par ce procédé, le syndic sortant réfléchira à deux fois avant de réclamer judiciairement une indemnisation pour rupture abusive de son contrat avant la date d’échéance, sachant que si cela est le cas, le syndicat demandera en parallèle lui aussi une indemnisation pour les fautes commises par le syndic qui ont entraîné un préjudice.
La deuxième solution est que l’assemblée générale vote que le contrat du nouveau syndic entrera en vigueur le jour de la fin du contrat du syndic en place.
A titre d’exemple, si l’assemblée générale se tient le 30 juin et que le contrat du syndic en place se termine le 30 septembre, l’assemblée générale pourra voter que le contrat du nouveau syndic commencera le 30 septembre.
Par ce biais, le syndic sortant ne sera pas lésé, ne pouvant pas réclamer une indemnisation.
Néanmoins, il faudra être extrêmement vigilant car il est probable que pendant cette période le syndic soit encore moins réactif avec un risque d’imputation de factures illégales pour percevoir des honoraires indus.
Cette solution implique que le syndic repreneur accepte de récupérer le mandat non pas le jour de l’assemblée générale mais à une date ultérieure.
SYNDIC BENEVOLE : qui, comment, pourquoi ? (émission vidéo)
Aujourd’hui de plus en plus de copropriétés souhaitent se gérer elles-mêmes sans passer par un syndic professionnel.
Madame Guihard, vous êtes la responsable du pôle Syndics Bénévoles au sein de l’association des responsables de copropriétés, pouvez-vous nous dire : qui peut être syndic bénévole pour gérer son immeuble et sous quelles conditions ?
L’une des conditions essentielles pour être syndic bénévole est d’être copropriétaire dans son immeuble.
C’est l’article 17-2 de la loi de 1965 qui le précise clairement.
Peu importe si vous êtes propriétaire d’un appartement, d’une cave ou d’un parking, vous devez tout simplement être copropriétaire.
De plus, vous pouvez être syndic en tant que personne physique, mais aussi en tant que personnalité morale, comme une SCI par exemple.
Vous voulez dire que le gérant d’une Société Civile Immobilière peut être syndic de son immeuble ?
Non, justement ! Beaucoup se trompent.
C’est la SCI qui doit être désignée syndic et non son représentant légal.
C’est la SCI qui est propriétaire et non son gérant.
La SCI sera désignée syndic et sera représentée par son gérant.
Autre exemple, un couple marié. Seul celui qui est copropriétaire peut être syndic bénévole, pas son conjoint !
Si les copropriétaires souhaitent gérer l’immeuble de manière collégiale- à plusieurs- comment cela se passe-t-il ? Est-il possible de désigner un groupe de personnes comme syndic ?
Non, le syndic est obligatoirement une seule et unique personne.
Un groupe de personnes ne peut pas être désigné syndic bénévole en assemblée générale comme on le voit parfois.
Par contre, le syndicat des copropriétaires peut opter pour la forme coopérative où en assemblée générale aucun syndic n’est désigné mais uniquement un conseil syndical. Son président sera alors le syndic de droit.
Cependant attention ! Dans ce cas, le président – syndic reste toujours responsable de la totalité de la gestion (administrative, comptable, technique) même si il peut trouver des appuis auprès des autres membres du conseil syndical.
Ce n’est pas une gestion véritablement « collective ».
En pratique, comment dois-je faire pour être désigné syndic bénévole de mon immeuble ?
Vous devez OBLIGATOIREMENT être désigné par l’assemblée générale des copropriétaires, plus précisément à la majorité absolue de l’article 25, 25-1 le cas échéant.
Vous devez être désigné pour une durée précise (au maximum 3 ans) en précisant bien dans le procès-verbal de l’assemblée générale la date de début et de fin de votre mandat.
La date de début de mandat est généralement le jour de l’assemblée générale qui vous désigne.
Vous devez être désigné sur la base d’un contrat de syndic non professionnel qui doit être joint à la convocation de l’assemblée appelée à vous élire (décret du 26 mars 2015).
Ce contrat est-il vraiment nécessaire dans le cas d’une gestion par un syndic non-professionnel ?
Oui, ce contrat est essentiel !
Il fixe votre éventuelle indemnisation pour la gestion de l’immeuble. Il rappelle vos droits et obligations en votre qualité de syndic.
Désormais, il peut vous être demandé dans le cadre de la procédure d’immatriculation de votre copropriété (obligatoire pour toutes copropriétés à usage d’habitation depuis le 1er janvier 2019).
En résumé, pour être syndic non professionnel de son immeuble, il faut :
- Etre copropriétaire.
- Etre désigné en assemblée générale par les copropriétaires sur la base d’un contrat de syndic qui doit être joint à la convocation.
- Etre élu pour une durée précise avec une date de début et de fin de mandat devant être indiquées dans le procès-verbal de l’assemblée générale et dans votre contrat de syndic.
Et bien entendu il faut avoir du temps à consacrer à la gestion de sa copropriété, être motivé et avoir le sens de la communication. Etre syndic n’est pas non plus une mission anodine, il faut en être conscient et responsable.
Pour aller plus loin
https://arc-copro.fr/librairie/devenir-syndic-benevole-avec-larc
https://arc-copro.fr/librairie/la-cle-du-syndic-benevole
https://arc-copro.fr/librairie/etre-syndic-de-sa-copropriete-avec-larc
Rubrique dédiée aux adhérents :
Vous êtes adhérent, ce sujet vous intéresse particulièrement, n’hésitez pas à consulter ces différents articles qui sauront au mieux vous éclairer et vous conseiller plus spécifiquement :
Le syndic bénévole : Obligatoirement un propriétaire de « plein droit »
https://arc-copro.fr/documentation/le-syndic-benevole-obligatoirement-un...
Syndics bénévoles Le contrat type de syndic non professionnel : comment le compléter
Quelle est la durée maximale d’un mandat de syndic bénévole ? Peut-il être reconduit au-delà de trois années successives ?
La convocation de l’assemblée générale appelée à vous désigner syndic bénévole : des solutions aux blocages des syndics professionnels
N’hésitez pas à prendre contact avec notre pôle Syndic Bénévoles
au 01 40 30 42 82 ou par courriel syndicnonpro@arc-copro.fr