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Candidature d’un seul syndic professionnel en assemblée générale : il est possible de se sortir du piège

Candidature d’un seul syndic professionnel en assemblée générale : il est possible de se sortir du piège 

I. Des copropriétaires de plus en plus « piégés »

Il est de plus en plus de cas où les copropriétaires se retrouvent - malgré eux – en assemblée générale avec UN SEUL candidat syndic professionnel dont ils ne veulent pas.

Exemple :

  1. le syndic sortant « oublie » de mettre à l’ordre du jour le contrat d’un concurrent, comme le lui a pourtant demandé le conseil syndical ou un copropriétaire ;

  2. le syndic de « promotion » convoque l’assemblée générale avec UN seul contrat, le sien ;

  3. l’administrateur judiciaire du syndic (suite à faillite ou autre) convoque, lui aussi, avec UN seul contrat : celui du repreneur, etc.

 

Ces situations sont proprement intolérables, d’autant que les copropriétaires qui se « permettent » de protester ont, en plus, droit - au cours de l’assemblée générale - à un fort désagréable « chantage ».

Le syndic sortant (ou l’administrateur) leur dit en effet : « Si vous ne me réélisez pas (ou n’élisez pas mon candidat) je mets la copropriété sous administration judiciaire, faute de syndic ; par ailleurs vous n’avez pas le droit d’élire un copropriétaire comme syndic si sa candidature n’était pas à l’ordre du jour ».

Tout cela est à la fois faux juridiquement et scandaleux (c’est, en effet, ni plus ni moins qu’un déni de démocratie).

Nous avons déjà plusieurs fois traité de ce problème et - le temps des assemblées revenant - avons décidé de lui consacrer un nouvel article à l’occasion d’un mèl reçu et de notre réponse. Suivez le guide.

 

II. La question

 

« Lors de la dernière assemblée générale de notre syndicat, le mandat du syndic professionnel n’a pas été renouvelé

 

Il n’y avait qu’un contrat de syndic, le sien. Il nous a dit que si nous ne revenions pas sur notre vote, il nous mettrait sous « administration judiciaire ».

 

Un copropriétaire s’est alors proposé somme syndic en disant qu’il était adhérent à l’ARC sur une autre copropriété.

 

Il y a eu une discussion avec le syndic. Celui-ci a dit au copropriétaire que du fait qu’il n’avait pas posé sa candidature auparavant, il ne pouvait être élu valablement.

 

Ce copropriétaire lui a répondu :

 

  • qu’il (le syndic) avait tort ;

  • que lui (le copropriétaire), pouvait se faire élire valablement puisque la question de la « désignation d’un syndic » était à l’ordre du jour ;

  • que, de toute façon, le syndic sortant n’avait aucun droit de « mettre la copropriété sous administration judiciaire ».

 

Le syndic est parti, le copropriétaire lui a demandé avant de laisser la feuille de présence et a fait élire un nouveau secrétaire de séance.

 

Ensuite, nous avons tous voté pour le copropriétaire candidat qui doit donc reconvoquer une assemblée générale dès que possible pour élire un syndic avec un contrat.

 

Nous l’avons d’ailleurs élu comme syndic en l’autorisant à faire adhérer la copropriété à l’ARC pour être couverts par l’assurance.

 

Je ne doute pas que le copropriétaire ait raison mais j’ai quand même besoin d’être rassuré et surtout que vous me disiez si nous ne risquons rien ».

 

III. Notre réponse

 

« Cher Monsieur,

 

Nous sommes déjà au courant de votre affaire, le syndic-copropriétaire ayant effectivement fait des démarches pour adhérer.

 

Oui, votre voisin a raison, et a eu raison de s’opposer au syndic.

 

  1. L’ordre du jour prévoyait bien la « désignation d’un syndic », formule obligatoire d’ailleurs (à la différence de « Renouvellement du syndic »).

 

  1. En conséquence un syndic bénévole ne prétendant à aucune rémunération (donc sans contrat) pouvait valablement se présenter et être élu puisque ses conditions de rémunération n’avaient pas besoin d’être adressées avec l’ordre du jour.

 

  1. Vous nous dites que votre syndic vous a menacé de vous « mettre sous administration judiciaire ». Les syndics « mauvais joueurs » menacent, en effet, de saisir le juge pour faire nommer un administrateur provisoire. Ils ont tort car la loi prévoit que - dans un tel cas - seul un copropriétaire peut saisir le juge (article 46 d’ordre public du décret du 17 mars 1967).

 

  1. Dernier point pour vous rassurer : sachez que votre syndic-copropriétaire - qui a suivi nos conseils - à savoir :

 

  • garder la feuille de présence ;

  • faire réélire un secrétaire de séance après le départ du syndic -

 

est venu en consultation à l’ARC avec le secrétaire et le président de séance pour vérifier que le procès-verbal était correct. Vous voilà rassuré.

 

Maintenant, il faut récupérer les fonds et les archives. Sans doute que le syndic va faire de la résistance, mais - là encore - rassurez-vous : nous connaissons bien cette situation et avons les arguments juridiques (et autres) pour empêcher toute obstruction.

 

Espérant vous avoir rassuré sur tous les points, nous vous prions de recevoir, cher Monsieur, nos cordiales salutations ».

 

C’est quand même ahurissant cette manie qu’ont ces syndics - ennemis de la démocratie et des choix des « assemblées souveraines » - de brandir un Code civil où il manque des pages  quand cela les arrange...

 

Redisons-le ici :

 

  • Lorsque l’ordre du jour prévoit - ce qui est une obligation - : « Désignation du syndic » un syndic bénévole peut être élu même s’il n’a pas posé sa candidature au préalable.

 

  • Le syndic qui menace de mettre sous administration judiciaire parce qu’on ne le réélit pas ne connaît pas le décret... Raison supplémentaire de s’en séparer sans tarder.

 

 

 

 

 

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CONSEIL N° 3078 - Comment TAGERIM trompe les propriétaires pour garder ses clients

CONSEIL N° 3078 - Comment TAGERIM trompe les propriétaires pour garder ses clients

Des adhérents du sud de la France nous envoient copie des lettres que TAGERIM envoi aux clients bailleurs de la société CICG qui a déposé son bilan et qui a été rachetée par TAGERIM.

 

Les pressions exercées par TAGERIM sur ces bailleurs pour conserver leur « mandat » de gestion sont impressionnantes et - surtout - confirment que TAGERIM est prêt à tout, même à la tromperie volontaire, pour ne pas parler d’escroquerie.

 

Nous avons conseillé à nos adhérents de saisir les autorités publiques et professionnelles de ces agissements.

 

Voici une des lettres [avec nos commentaires, bien sûr !].:

 

« TAGERIM

Madame, Monsieur,

Vous bénéficiez d'un contrat Garanties Locatives souscrit auprès de la compagnie AXA France par l'intermédiaire de la société ASSOR, courtier en assurances.

En date du 29/ 12/2011, AXA France a notifié à CICG et ses filiales sa décision d'appliquer les conditions du contrat et de porter le taux de cotisation a 26% au lieu de 7,18% en raison d'une trop forte sinistralité.

Puis, le 12 janvier 2012, AXA France nous a informés de sa décision de résilier purement et simplement ce contrat.

Il nous semble utile de vous préciser qu'une résiliation de la part de la compagnie entraîne l'impossibilité de souscrire un nouveau contrat auprès d'une autre compagnie [Note de l’ARC : ha !hum ! Et ça sort d’où, cela ?]. Dans tous contrats d'assurance, la première condition de souscription est de ne pas avoir été résilié par un précédent assureur.

Il était inenvisageable pour nous de vous mettre dans une telle situation. Nous avons négocié et obtenu l'accord d'AXA de résilier nous même ce contrat dans le cadre de la reprise de CIC [Note de l’ARC : n’importe quoi].

L'autre condition essentielle de souscription est la date d'adhésion au nouveau contrat. En effet, celle-ci ne doit pas être postérieure de plus d'un mois à la date de résiliation du précédent contrat [Note de l’ARC ; à nouveau : ha !hum ! Et ça sort d’où, cette plaisanterie ?! ].

Afin de vous permettre de souscrire dans les meilleures conditions à de nouvelles garanties locatives, nous vous invitons à nous nous adresser au plus tôt le mandat TAGERIM et le bulletin d'adhésion aux garanties locatives (documents transmis par courrier en décembre dernier) dûment paraphés et signés.

Nous restons bien entendu à votre disposition pour vous apporter tout complément d'information que vous jugeriez nécessaire.

Pour toute information complémentaire, vous pouvez nous contacter ...........

Nous vous prions d’agréer. Chère Madame, Cher Monsieur, l'expression de nos salutations les plus sincères.

Carine GRIMAUD

Directeur d'Agence ».

 

 

Un conseil : fuyez TAGERIM, ses pressions, ses mensonges aussi bien comme copropriétaires que comme bailleurs.

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La mention : « Reconnu Grenelle Environnement » qu’en penser ?

La mention : « Reconnu Grenelle Environnement » qu’en penser ?

  1. Les « signes de qualité »

 

En matière d’économie d’énergie, il ne suffit pas d’avoir de bons équipements ou de bons matériaux, encore faut-il qu’ils soient bien installés ou bien posés, et bien entretenus. Il est donc important de faire appel à des entreprises de « qualité ».

 

Il existe un grand nombre de labels et de certifications, que l’on regroupe sous le terme de « signe de qualité ». Il n’est pas facile de se retrouver parmi ceux-ci : certains sont accrédités par le Cofrac (Comité Français d’Accréditation) , d’autres non, certains apportent une garantie de sérieux par rapport aux qualifications des intervenants, d’autres par rapport au résultat fourni, etc.

 

 

  1. La mention « Quali-Grenelle » existe-t-elle ?

 

Pour simplifier cela, il a été décidé dans le cadre du Plan Bâtiment Grenelle de créer un seul label, le label « Quali Grenelle ». On pourrait croire que les entreprises répondant à ce label répondraient toutes aux mêmes critères. Mais non ! (cela aurait été trop simple !).

Le « Quali Grenelle » n’est en fait pour l’instant, et pour deux ans encore, qu’un « label de labels » : il est attribué d’office à certains labels déjà existants : ECO Artisan (CAPEB), Les Pros de la Performance Energétique (FFB), Qualibat (via son dispositif de qualification dans le domaine des énergies renouvelables et des travaux concourant à l'amélioration énergétique des bâtiments), Qualit’EnR (Qualisol, QualiPV, Qualibois, Qualipac) et QUALIFELEC (pour les entreprises du génie électrique et énergétique ayant une qualification portant une mention dans le domaine des EnR et des économies d’énergie).

Pour l’instant, une entreprise avec mention « quali-Grenelle » est donc simplement une entreprise intervenant dans le secteur des économies d’énergie ou des énergies renouvelables, qui a déjà un des labels énumérés ci-dessus.

D’ici fin 2013, les différents labels auront été harmonisés autour d’une charte commune, et présenteront donc des garanties communes pour le consommateur.

 

  1. Un problème d’indépendance

 

Les labels Bleu Ciel (EDF) et Dolce Vita (GDF) ne donnent pas droit à la mention « Reconnu Grenelle », pour des raisons d’indépendance entre les fournisseurs d’énergie et les fournisseurs de matériel destiné à faire des économies d’énergie.

Mais la revue Que Choisir a justement remarqué, dans son numéro de février, qu’une société labellisée Bleu Ciel ou Dolce Vita n’était pas exclue de la labellisation : par exemple, une société référencée « Les pros de la Performance énergétique » a droit à la mention « Reconnu Grenelle », même si elle est également labellisée « Bleu Ciel » d’EDF.

 

Une telle entreprise ne présentera donc pas vraiment de garantie dans sa volonté de faire réaliser des économies réelles d’énergie, ce qui est aussi la conclusion de la plus grande association de consommateurs (UFC Que Choisir). Nous avons d’ailleurs décidé d’intervenir auprès du Plan Bâtiment Grenelle à ce sujet.

 

  1. Comment trouver une bonne entreprise ?

 

Quoiqu’il en soit, le meilleur moyen de trouver une entreprise pour une copropriété adhérente à l’ARC restera toujours de faire appel aux entreprises référencées par la coopérative technique de l’ARC, Copropriété-Services, sur sa plateforme dédiée : www.copro-devis.fr .

 

En effet, dans le cadre de notre référencement (totalement indépendant) nous ne nous contentons pas de demander aux sociétés référencées de monter un simple dossier, mais nous contrôlons son expérience, ses références, et ceci de façon totalement indépendante. Enfin, et surtout, nous sommes très réactifs dès qu’un de nos adhérents se plaint d’une société, et nous cherchons à trouver la meilleure solution pour cet adhérent et pour prévenir d’autres problèmes (nous n’hésitons pas à nous séparer d’une entreprise fautive). Notre référencement est actualisé en temps réel dès qu’une société ne donne plus satisfaction.

 

 

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Et un dossier de plus sur la réduction des charges de copropriété

Et un dossier de plus sur la réduction des charges de copropriété

 

C’est au tour de la revue CAPITAL de communiquer sur les actions à mener pour la réduction des charges de copropriété. Il est vrai qu’il s’agit d’un dossier d’actualité vu le poids des charges de copropriété dans les dépenses des ménages.
 
Cet article a été élaboré à partir d’information fournies par l’ARC sur la démarche à mettre en œuvre pour obtenir jusqu’à 20 % de réduction des charges de copropriété et sur des exemples concrets de surfacturation.
 
Voici par ailleurs quelques extraits de l’article de CAPITAL.
 
 
Estimer ses charges de copropriété
 
Assurances, chauffage, eau chaude, entretien de l'immeuble, gardien... La liste est longue des charges qui augmentent' chaque année.«Il est possible de la réduire de 20%», estime-t-on à l'ARC, une association de défense. Pour cela, il suffit que quelques copropriétaires aient le courage de reprendre les affaires de leur résidence en main. Au programme: renégociation des contrats de services (ascenso­ristas, chauffagistes...), mise en concurrence des entreprises de travaux, sans oublier le syndic: l'arrêté Novelli de mars 2010 a mis un terme aux plus grosses entourloupes, mais certains gérants ont plus d'un tour dans leur sac pour gonfler leurs honoraires.
 
Renégocier les contrats
 
Maintenance des ascenseurs et de la chaufferie, nettoyage du hall d'entrée et des escaliers, entretien des espaces verts, gestion des déchets... Cela fait beaucoup, mais ce n'est pas tout : une copropriété peut souscrire une bonne quinzaine de contrats de ce type, comme le dit l’ARC (Association des Responsables de Copropriété qui a mis en place un Observatoire des charges). Certains sont reconduits d'année en année sans que personne ne songe à vérifier si les tarifs sont compétitifs. Vous ne vous en apercevrez sans doute qu'en changeant de prestataire, l'occasion de constater que vous payez peut être deux fois trop. A vous alors de vous retrousser les manches et de faire jouer la concurrence. Profitez-en pour rénover vos installations et réduire ainsi substantiellement vos consommations de combustible, d'eau potable et d'électricité. Avec de confortables économies à la clé.
EAU Adoptez une résolution pour faire installer des compteurs individuels
 
Un robinet de cuisine qui goutte? Et voilà 35 mètres cubes d'eau évaporés en un an! Une fuite dans les toilettes? Encore 220 mètres cubes de perdus...
Sur la base d'un mètre cube à 4,20 eu­ros, en moyenne, un tel gaspillage peut vite dépasser les 1000 euros par an. La facture peut même être beaucoup plus lourde si vous habitez en Rhône-Alpes (6,62 euros le mètre cube) ou en Basse-Normandie (6,70 euros). 
De quoi susciter des disputes au sein d'une copropriété car, les dépenses étant réparties généralement au prorata de la superficie des appartements et non de la consommation réelle, vous risquez de payer cher les négligences des voisins qui laissent couler leur douche... La solution ? Commencez par comparer la consommation d'eau de la résidence sûr plusieurs années, afin de déceler l'apparition récente d'un pic, Vérifiez ensuite que cette consommation entre dans les normes : entre 30 et 55 mètres cubes par an et par personne. Tout écart peut être signe d'un fuite et justifier l'intervention d'un plombier. Tentez ensuite de faire adopter en assemblée générale des copropriétaires une disposition prévoyant l'installation de compteurs d'eau individuels (un vote à la majorité simple est requis). Une société agréée fera alors le nécessaire : location des compteurs et relevé des consommations; Economie attendue : jusqu'à 30% par Apport à l'ancien système.
CHAUFFAGE Privilégiez le gaz et faites H régler la chaudière par un spécialiste
 
C'est un poste très lourd : une famille habitant un 100 mètres carrés paie en moyenne 568 euros par an, dont 83 euros pour la maintenance de l'installation et 485 euros pour l'achat du combustible. La première solution pour réduire la note est d'abandonner le fioul (9,07 euros pour 100 kilowattheures en octobre dernier) au profit du gaz (6,71 euros). A faire dès que votre chaudière aura besoin d'être remplacée.
Lancez-vous ensuite dans la chasse au  pertes de calories. Les plus fréquentes, en chauffage collectif, tiennent à un mauvais équilibrage. Explication : un réseau bien conçu  envoie l'eau chaude en plus grosse quantité aux étages élevés,  cela pour compenser le refroidissement dû au passage dans les tuyaux. Conséquence, la température est la même par tout, de l'ordre de 18-19 °C. Sinon, la copropriété est obligée de booster la température générale pour assurer un confort minimal aux occupants du dernier étage, et, du coup -ceux du rez-de-chaussée dorment la fenêtre ouverte en plein hiver... Autant de calories envolées ! Un rééquilibrage effectué par une société spécialisée peut réduire votre facture de combustible de 10%. Les habitants d'un bâtiment des années 1960, à Grenoble, se félicitent encore d'avoir effectué cette opération en même temps qu'ils changeaient de chaudière. Le tout leur a coûté 100000 euros, à partager en 53 copropriétaires, mais cela leur a permis d'économiser 32% sur leur facture, soit 17000 euros annuels. Un investissement amortissable en moins de six ans.
 
ÉLECTRICITÉ Installez des détecteurs de présence et des systèmes de minuterie
 
La consommation d'électricité d'un immeuble ne représente, en moyenne, que 2,2% des charges. Rapportée à un deux-pièces de 40 mètres carrés, cela correspond à peine à 20 euros par an. C'est peu. Mais les moyens de réaliser des économies sur ce poste sont si simples qu'il serait dommage de s'en priver. Lun d'eux est de poser des minuteries dans le hall et les cages d'escalier (une quarantaine d'euros pour chacune). Encore plus efficace, les détecteurs de présence doivent être réglés pour que chaque occupant soit éclairé suffisamment longtemps quand il rentre chez lui, mais pas plus. Paradoxalement, évitez d'équiper les minuteries de lampes fluo-compactes, en principe économes en énergie, mais d'une durée de vie très courte à cause des allumages fréquents. ^Vérifiez aussi que la puissance du circuit 'électrique des ascenseurs et des pompes de chauffage n'est pas surdimensionnée. Enfin, entretenez votre VMC: bouchée, elle peut consommer 50% d'électricité en plus, pour une ventilation quasi nulle.
ASCENSEUR Epluchez votre contrat de maintenance, les abus sont nombreux
 
Guère rassurants, les derniers chiffres de l'Union des syndicats de l’immobilier !
 
On y apprend que, pour un logement de 80 mètres carrés, l'entretien d'un ascenseur coûte en moyenne 70 euros par an. Très excessif, selon des associations de défense, comme l'ARC ? qui jugent les tarifs pratiqués trop élevés du contrat de maintenance. Si votre ascenseur est récent, ne vous laissez pas imposer un contrat «étendu» (prévoyant le remplacement des pièces), qui coûtera 2500 euros par an en moyenne, alors qu'un contrat de base à 2000 euros ) devrait suffire. A l'inverse, dans le cas d'un ascenseur vétusté assorti d'un contrat blindé, votre ascensoriste peut avoir intérêt à ne pas changer une grosse pièce (trop compliqué !) et à se contenter de réparer régulièrement les pannes occasionnées. Un bon filon... De quoi vous mettre la puce à l'oreille.
 
ASSURANCES Filez à la concurrence M en cas de hausse de prime injustifiée
 
L’Essentiel de ce poste - en moyenne 5,6% des charges - est dû à la prime multirisque immeuble, qui couvre les dommages aux biens et la responsabilité civile. Son tarif, pour un bâtiment en bon état, démarre à 1 euro le mètre carré (incluant les parties communes). 
Mais ce chiffre augmente en fonction de la sinistralité. Vous avez donc intérêt, pour garder une assurance à bas prix, à veiller au bon entretien de l'immeuble, en particulier pour le circuit d'eau, puisque c'est de là que proviennent le plus de sinistres. Votre assureur vous semble trop gourmand ? Il est en droit d'augmenter votre prime en prenant pour base l'indice de la construction FFB (Fédération française du bâtiment), en hausse de 4,5% cette année, et en y ajoutant la sinistralités Mais si votre prime bondit de plus de 10% sans que des dégâts antérieurs ne le justifient, faites immédiatement jouer la concurrence.
 
Contrôler les travaux, deux devis, les prix peuvent varier
 
A priori, ils défendent des intérêts opposés. Pourtant, & syndics et entrepreneurs s'entendent parfois très bien » pour arrondir leurs fins de mois sur le dos des copropriétaires. Ici, un plombier fait des travaux personnels gratuits en échange d'un contrat, là, un devis de peinture est surévalué... Même avec un syndic honnête, on n'est jamais sûr d'obtenir les meilleurs prix, faute de réelle mise en concurrence des sociétés. A vous de mettre votre nez dans chaque appel d'offres. Proposez des artisans que vous avez repérés, surveillez l'avancée des travaux et exigez la transparence totale des devis, tant sur les tarifs horaires que sur le prix des fournitures. Votre vigilance peut vous faire économiser entre 20 et 30% des dépenses.
APPEL D'OFFRES Déjouez les combines des entreprises et des syndics indélicats
 
Vins fins, voyages, enveloppes... Il existe bien des moyens pour un entrepreneur de récompenser un syndic complaisant. La parade ? Il suffit qu'un copropriétaire débrouillard le mette en compétition avec d'autres entreprises. Les tarifs fondent alors comme neige au soleil... 
Mais attention à ne pas tomber dans le piège inverse. Les sociétés habituées à être mises en concurrence ont leur astuce: elles tirent les prix vers le bas en omettant de faire figurer dans leur devis des prestations qui n'apparaîtront qu'une fois les travaux commencés. Gare aussi aux ascensoristes: profitant de la loi de 2003 sur les mises aux normes de sécurité (les deux dernières échéances de conformité sont fixées au 3 juillet 2013 et au 3 juillet 2018), beaucoup tentent de faire passer des travaux facultatifs pour obligatoires (lire page ci-contre). Les devis complets tournent autour de 20000 euros par ascenseur, ce qui est souvent exagéré. Sur une machine de moins de dix ans, par exemple, le seuil des 4000 euros ne doit pas être franchi.
 
COÛT HORAIRE Vérifiez si le temps de travail facturé a été vraiment effectué
 
Exigez des entreprises qu'elles détaillent sur leurs devis le taux horaire et le nombre d'heures de main-d'œuvre. D'ailleurs, la loi les y oblige depuis 1990. Et si l'entrepreneur affirme qu'il n'y est tenu que s'il traite avec un «consommateur», détrompez-le : la jurisprudence assimile désormais un syndicat de copropriété à un consommateur, comme le rappelle l’ARC à la pointe du combat.
Assurez-; vous aussi que les tarifs appliqués sont corrects. Hors déplacement, les coûts horaires de main-d'œuvre sont généralement compris entre 25 et 35 euros en province, entre 40 et 60 euros en Ile-de-France. Les 90 ou 100 euros de l'heure parfois exigés, notamment à Paris, sont donc abusifs. Reste à contrôler que les heures facturées ont bien été effectuées. Pour chaque intervention, demandez donc à votre prestataire de remplir un «bon d'attachement», document qui précise le nombre d'employés et le temps passé. Cela facilitera vos vérifications ou celles de votre gardien, que vous pourrez charger de cette mission, i
 
 FOURNITURES Comparez les prix des devis avec ceux des catalogues
 
Les entrepreneurs doivent obligatoirement faire figurer sur leurs devis (et ensuite sur leurs factures) l'intégralité des fournitures dont ils affirment avoir besoin. Demandez-leur de préciser exactement le nom, la référence, le prix unitaire et la quantité de chaque pièce. Vous pourrez ainsi savoir ce que vous allez payer et éviter d'investir dans des équipements inutiles. 
Une liste chiffrée vous servira aussi à vérifier le sérieux du devis en la comparant aux prix catalogues recensés sur les sites Internet des fabricants, en sachant que les professionnels paient souvent 30% moins cher. Comparez ensuite le résultat avec le prix affiché sur le devis, et vous saurez comment vos prestataires arrondissent leurs marges.
FACTURES Repérez les tours de passe-~ passe sur les taux de TVA appliqués
 
Chaque fois que, en bas de la facture, le prix hors taxe passe directement au prix toutes taxes comprises sans que soit mentionnée la TVA appliquée, méfiez-vous. En effet, c'est un taux réduit qui doit être retenu pour les travaux d'entretien et d'amélioration. Est-il vraiment? Fixé à 5,5% jusqu'au 31 décembre 2011, il est désormais passé à 7,7%. Calcul rapide: quand un entrepreneur applique une TVA de 19,6% au lieu de 7,7%, il rallonge en réalité la note de 12%. 
 
SYNDICS Leur style de gestion manque encore de transparence
Toute copropriété doit avoir un syndic. Entre un gros et un petit cabinet, vous hésitez? Sachez que les mastodontes comme Foncia, qui gère 1,1 million de lots, Lamy (850000 lots) ou Urbania (plus de 450000) ne sont pas forcément les meilleurs. 
Un organisme se limitant à quelques centaines de lots peut vous apporter davantage de réactivité. Assurez-vous quand même qu'il a une bonne réputation dans la profession. Et épluchez bien les contrats proposés. 
Certains syndics profitent de la diversité de leurs missions pour vous mener en bateau et gonfler leur tarif. Face aux scandales à répétition, l'arrêté Novelli du 19 mars 2010 a tenté de mettre de l'ordre. Une avancée timide qui n'empêche pas les entourloupes. Nos conseils pour y voir plus clair.
 
CONTRAT Veillez à ce qu'un maximum  de tâches intègrent le forfait de base
 
Le contrat qui vous lie au syndic comprend deux volets. Le premier, dit «forfait de base», est une somme fixe annuelle qui correspond aux honoraires de gestion courante (organisation des assemblées générales, entretien de l’immeuble...).
 Pour éviter toute ambiguïté, veillez à ce qu'elle apparaisse hors taxes et toutes taxes comprises. Comptez en moyenne entre 150 et 200 euros par copropriétaire et par an. Une somme a priori raisonnable, sauf que de nombreux syndics se rattrapent sur le second volet, à savoir les honoraires variables, liés à des prestations exceptionnelles, facturées au coup par coup. De quoi multiplier la note par deux ! Certes, en théorie, le forfait de base comprend la majorité des tâches dévolues au syndic, mais, curieusement, certaines d’entre elles risquent d'être discrètement transférées dans le deuxième volé c 'est le cas, par exemple, des déclarations de sinistre dans les parties communes, de la gestion des archives, de la souscription des assurances. 
A vous, donc, de veiller au grain dès le départ, en insistant pour faire entrer le maximum de tâches dans le forfait de base, notamment en vous appuyant sur l'arrêté Novelli du 19 mars 2010, qui énumère toutes celles devant obligatoirement y figurer (il y en a 44).
 
 
TRÉSORERIE Exigez qu'elle fructifie au nom de l'immeuble sur compte séparé
 
Le syndic est légalement tenu d'ouvrir un compte bancaire séparé pour chacune des copropriétés dont il s'occupe, compte alimenté par les appels de fonds des copropriétaires et servant à régler les dépenses de fonctionnement de l'immeuble. S'il ne le fait pas dans les trois mois suivant son élection, son mandat est automatiquement annulé. Cela dit, il peut demander une dispense, laquelle doit être approuvée par un vote des copropriétaires. S'il l'obtient, il pourra alors déposer les sommes encaissées dans un compte commun à d'autres immeubles. Neuf syndics sur dix obtiennent ce passe-droit, réussissant ainsi à faire fructifier à leur profit la trésorerie de plusieurs copropriétés.
Pour un gros cabinet, les intérêts s'élèvent facilement à 15 000 euros par an. Certains syndics vont même plus loin, par exemple en différant le plus possible le paiement des prestataire (à quatre-vingt-dix jours au lieu des soixante jours habituels) ou le remboursement des trop-perçus sur les appels de fonds. Autre risque du compte commun : si le syndic fait faillite, l'argent de la copropriété peut être perdu. 
Les propriétaires d'un petit immeuble parisien ont ainsi vu s'évaporer 7200 euros. Pour vous éviter ces désagréments, imposez l'ouverture d'un compte séparé. Certains syndics tenteront de vous en dissuader, réclamant jusqu'à 120 euros de frais de gestion à chaque copropriétaire. Ne cédez surtout pas : 15 euros suffisent.
 
FRAIS D'ASSEMBLÉE Négociez leur gratuité au moins jusqu'à 20 heures
 
Le syndic doit convoquer une assemblée générale au moins une fois par an et en rédiger le procès-verbal. Afin que tous les copropriétaires, surtout ceux qui travaillent, puissent assister à cette réunion, celle-ci se tient le plus souvent hors des heures ouvrables (vers 18 ou 19 heures). 
Et c'est là que le bât blesse, car de nombreux syndics profitent d'une carence de l'arrêté Novelli. En effet, celui-ci ne dit pas explicitement si la tenue d'assemblées générales le soir fait partie des tâches de base du syndic, et doit donc être payée au forfait. Si le vôtre s'appuie sur cette imprécision de la loi pour vous facturer des frais en plus, exigez la gratuité jusqu'à 20 heures au moins. Freinez également la folie des -grandeurs de certains syndics en faisant préciser dans le contrat que seul le gestionnaire de votre copropriété assistera à la réunion. Sans cette précaution, vous devriez verser des honoraires, allant parfois jusqu'à 120 euros de l'heure, pour la présence inutile de l'un de ses assistants.
 
GESTION D'ARCHIVES Rejetez  tous  frais supplémentaires pour ce service
 
Les archives sont composées de documents comptables (budgets, factures...) et administratifs (contrat d'entretien, dossiers de sinistres...). L’une des tâches du syndic est de les conserver. Certains n'hésitent pas à réclamer des frais supplémentaires pour ce service (jusqu'à 500 euros par an !), alors que l'arrêté Novelli stipule qu'il fait partie de leur «mission ordinaire». D faut dire que cet arrêté n'inclut dans le forfait que les archives dites «utiles», définition floue qui génère bien des dérapages.
Vous devez rejeter toute clause du contrat prévoyant cette rémunération hors forfait. Autre abus possible: la délégation de l'archivage à des sociétés spécialisées. Cette pratique n'est autorisée qu'avec l'accord préalable de l'assemblée. Or de nombreux syndics ne se gênent pas pour le faire en sous-main et répercuter ensuite son coût sur la copropriété. Bon à savoir : dans le cas d'un non-renouvellement de mandat, le syndic doit remettre les archives dans un délai maximal d'un mois, sous peine d'amende.
 
FILIALES OU SYNDIC Assurez-vous qu'elles soient réellement compétitives
 
Les gros cabinets de syndic ont tendance à créer des filiales destinées à fournir des prestations de services aux copropriétés. Grande est alors la tentation de les faire travailler sans appels d'offres ouverts à la concurrence. C'est tout bénéfice pour les syndics: ils font tourner leurs filiales et s'offrent de belles marges. Certes, un décret de 1967 oblige les cabinets à obtenir l'accord de l'assemblée générale avant de recourir à de telles pratiques, mais aucune sanction n'est prévue en cas d'infraction. Et beaucoup s'engouffrent dans cette brèche. 
Ainsi, Foncia ne se prive pas de faire travailler sa société de diagnostics dans les immeubles dont il a la charge. Idem pour Loiselet & Daigremont, avec sa filiale de télésurveillance.
 Les abus sont également légion concernant le choix de l'assureur en responsabilité civile, risques d'incendie, d'explosion et de dégâts des eaux, choix qui incombe au syndic. Selon l'ARC (Association des Responsables de Copropriété), Citya a ainsi résilié les contrats d'anciens assureurs pour en signer d'autres avec sa propre filiale, Saint-Pierre Assurances, et cela sans en demander l'autorisation, pourtant obligatoire, aux copropriétaires des résidences concernées.
Autre exemple relevé par l’ARC : les copropriétaires d'un immeuble du Val-d'Oise étaient convaincus qu'Assurimo, filiale du cabinet Foncia, choisie par ce dernier, était particulièrement compétitive au niveau du prix au mètre carré. Sauf que, pour la circonstance, la superficie avait été surévaluée de 30%
 
GROS TRAVAUX Surveillez le niveau de commission prélevé à chaque chantier
 
Changement de chaudière, installation d'un ascenseur, étanchéité de la toiture, ravalement de la façade... Les gros travaux à prévoir sont nombreux dans une copropriété et les factures à payer souvent astronomiques. Pour dénicher le tarif le plus avantageux, ils sont normalement soumis à un appel d'offres. Mais, par négligence ou complaisance, les syndics soumettent rarement les entreprises à rude concurrence (lire page 78). Pour leurs honoraires, en revanche, ils ^sont plus regardants, prélevant parfois jusqu’a 6 ou 7% du montant facturé, une fois intégré le suivi du chantier et le contrôle technique. Un pourcentage de 4% (TVA comprise) pour l'ensemble de ces deux tâches constitue un maximum, n'acceptez pas plus. Si votre syndic ne veut rien lâcher, n'hésitez pas à lui rappeler le contenu de la loi de 2009, initiée par Christine Boutin, à l'époque ministre du Logement: il lui interdit de fixer autoritairement ses honoraires pour gros travaux. Ceux-ci doivent être validés en assemblée avant le lancement de chaque chantier. Concernant les travaux d'entretien courant, ils doivent être inclus dans le forfait de base.
IMPAYÉS Ne laissez pas votre syndic m se payer avec le suivi des dossiers
 
Une des missions importantes du syndic est de relancer les mauvais payeurs. Une tâche loin d'être marginale puisque, selon l'Agence d'information sur le logement, 20% des immeubles enregistrent des impayés de charges. Les syndics n'en sont pas responsables, mais beaucoup profitent de la situation en multipliant les courriers d'avertissement, facturés de 15 à 30 euros, avec un joli petit bénéfice au passage. Les envois en recommandé avec accusé de réception grimpent, eux, jusqu'à 80 euros ! Là encore, les syndics s'engouffrent dans une brèche de l'arrêté Novelli, resté muet sur ce point. C'est donc à vous de faire entrer l'expédition de ces lettres dans les honoraires de gestion courante. Les syndics ont aussi tendance à s'engraisser avec les frais de dossier (de 150 à 300 euros) : en attendant d'être en mesure de récupérer cet argent auprès des mauvais payeurs, ils le prélèvent sur la copropriété pour le placer sur leur compte et le faire fructifier à leur seul profit. Une pratique interdite, seules les dépenses engagées après l'envoi de la première lettre recommandée étant légalement imputables au débiteur.
 
CHANGEMENT DE SYNDIC Engagez la procédure avec sérieux et prudence
 
La prestation de votre syndic est médiocre pour un prix élevé ? La solution la plus simple est d'attendre la fin de son mandat (d'un à trois ans). Ainsi, vous n'aurez pas à motiver le non-renouvellement de son contrat. Malgré tout, la démarche reste très codifiée. Vous devez demander au syndic en place que ce non-renouvellement soit inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante, et cela par lettre recommandée avec accusé de réception. Faites cet envoi plusieurs semaines à l'avance, afin que votre syndic ne refuse pas de l'inscrire à l'ordre du jour, arguant que celui-ci a déjà été rédigé. Les choses se corsent si vous voulez le révoquer en cours de mandat.
 
Soyez très prudent et réunissez des preuves écrites de négligences graves : manque de diligence pour recouvrir des impayés, sommes prélevées pour des travaux n'ayant jamais été réalisés... Sinon le syndic pourrait attaquer la copropriété en justice pour révocation abusive et réclamer des dommages et intérêts. Votre décision est irrévocable? 
Dans un premier temps, le conseil syndical prépare l'ordre du jour de l'assemblée générale et adresse au syndic en place la liste des candidats à son remplacement, ceux-ci ayant préalablement communiqué leur projet de contrat. Le syndic en place doit ensuite convoquer (par lettre recommandée avec accusé de réception) les copropriétaires au moins vingt et un jours avant la date prévue pour l'assemblée générale avec, en annexe, son projet de contrat (le cas échéant) et celui de ses concurrents. 
Lors de la séance, les copropriétaires élisent le nouveau syndic, qui doit obtenir la majorité des voix des copropriétaires, présents ou non. Faute de quoi, un second vote est obligatoire,  mais à la majorité des seuls présents ».
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TVA pour P2 dans un P2/P3 : l’ARC écrit au ministre

TVA pour P2 dans un P2/P3 : l’ARC écrit au ministre

 

Suite à l’épouvantable « rescrit  fiscal » dont nous rendons compte dans notre « bon conseil » (voir LIEN attention au P3 « limitatif ») sur le sujet, nous venons d’écrire à Monsieur BESSON, Ministre de l’Industrie pour lui demander de bien vouloir demander aux hauts fonctionnaires de la Direction générale des impôts d’accorder leurs violons.

 

Voici le courrier :

Ministère de l’Économie

des Finances et de l’Industrie

Monsieur le Ministre Éric BESSON

139 rue de Bercy

75012 PARIS

 

Paris, le 9 février 2012

Objet : taux de TVA des contrats de chauffage

 

Monsieur le Ministre,

Comme vous le savez sûrement, les associations que nous présidons - Association des Responsables de Copropriété et Union Nationale des Associations de Responsables de Copropriété - font partie des associations reconnues comme représentative des copropriétaires auprès des ministères en charge des problèmes de copropriété (Logement, Justice, Économie, Travail, Santé, Écologie). C’est d’ailleurs à ce titre que l’ARC est membre permanent de la Commission Nationale Relative à la Copropriété (douze membres) qui siège auprès du Ministre de la Justice.

Un rescrit vient de paraître le 31/01/2012 (2012/3) relatif aux contrats d'entretien des installations de chauffage comprenant une clause de garantie totale P3. Il rappelle l’application du taux normal à 20 % du contrat mais ajoute une phrase ainsi rédigée : « cette quote-part de 20 % s'applique à la totalité de la redevance et non à la seule part P3 ».

A notre sens, à ne considérer que l’article 145 au lieu de considérer ensemble les articles 144 et 145, il y a apparition d’une contradiction entre ce rescrit et un précédent rescrit du 28/09/2010 (2010/57), il y a instauration d’une inégalité de traitement entre assujettis et surtout, il y a l’affirmation en substance qu’un contrat P2 est un faux contrat P2 dès lors qu’il s’agit d’un contrat P2P3. Vous trouverez ci-joint le dossier complet publié à ce sujet sur notre site internet.

Aujourd’hui, c’est l’Administration fiscale elle-même qui nous semble poser une règle contraire à une autre règle de la même instruction fiscale. C’est pourquoi il nous apparaît nécessaire d’obtenir une clarification.

 

Vous remerciant de votre réponse sur ces sujets essentiels, nous vous prions de croire, Monsieur le Ministre, en l’assurance de notre haute considération.

 

Fernand Champavier                Ketty EVEN

 

Président de l’ARC.                  Présidente de l’UNARC".

 

 

 

 

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DOSSIER N° 3070 - La Direction Générale de la Concurrence, Consommation et Répression des Fraudes, (DGCCRF) la Copropriété et l’ARC

DOSSIER N° 3070 - La Direction Générale de la Concurrence, Consommation et Répression des Fraudes, (DGCCRF) la Copropriété et l’ARC

 

La Direction Générale de la Concurrence, Consommation et Répression des Fraudes appelée DGCCRF est une des plus puissantes directions du Ministère de l’Economie et des Finances.

C’est elle qui doit protéger les consommateurs, agir contre les abus des professionnels, répondre aux demandes des associations représentatives, comme l’ARC ou l’UNARC.

Comme toutes les administrations actuellement, la DGCCRF souffre de deux problèmes :

  • augmentation des problèmes à traiter ;

  • diminution des effectifs.

 

Ceci dit, les responsables de la DGCCRF et ses agents au niveau central comme au niveau local, essayent de répondre à nos sollicitations dans la mesure de leur possibilité et moyens.

Ceci explique que lorsque nous sollicitons cette administration « protectrice », nous avons moitié de réponses, moitié de silences.

À titre d’exemple ces jours-ci, nous avons :

  1. D’une part reçu deux réponses satisfaisantes de cette administration :

  • l’une sur les ascenseurs et la loi CHATEL (voir abus numéro 3027) ;

  • l’autre sur les pratiques tarifaires d’un syndic (nous en reparlerons la semaine prochaine) qui prouve que cette administration instruit bien certaines plaintes concernant les syndics.

 

  1. D’autre part reçu une réponse mi-figue/mi-raisin sur les contrats de syndic (voir abus numéro 3035).

  1. Enfin, du relancer la DGGCRF sur un sujet auquel elle n’a toujours pas répondu : la formule d’indexation d’ISTA (voir abus numéro 3049).

Nous remercions la DGCCRF et ses agents pour les réponses déjà fournies et - pour le reste - attendons avec confiance, sachant que certains problèmes (comme : les honoraires de syndics ou le compte séparé) sont de nature « politique » et que l’administration ne peut bouger si son ministre de tutelle (en l’occurrence Frédéric LEFEBVRE) lui-même n’a pas donné de consignes...

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Conseil

LE SALON DE L’ARC ET DE L’UNARC 2012 : ENCORE PLUS grand, plus intéressant, plus convivial

LE SALON DE L’ARC ET DE L’UNARC 2012 : ENCORE PLUS grand, plus intéressant, plus convivial

 

Cette année, l’ARC fête ses 25 ans et sa coopérative technique : « Copropriété-Services » ses 20 ans. Pour l’occasion, l’ARC et l’UNARC ont décidé de reconduire leur salon annuel sur le thème : «  La copropriété d’aujourd’hui et les enjeux de demain ».

 

Y seront abordées des questions importantes telles que :

  • La place prépondérante du conseil syndical dans la bonne gestion de la copropriété et comment mettre la technologie numérique au service d’une meilleure collaboration entre le syndic et le conseil syndical.

  • Quelles sont les solutions de demain qui permettront d’améliorer la gestion ?

  • Le syndic bénévole, une alternative très sérieuse aux syndics professionnels.

  • L’audit global énergétique « partagé » et la mise en place de plans pluriannuels de travaux.

  • Comment conduire un programme d’amélioration énergétique ?

  • Comment faire face dans les meilleures conditions possibles aux travaux dits « obligatoires » ? (plomb dans l’eau, amiante, etc.) ?

  • Comment gérer les copropriétés à l’échelle d’un quartier ?

  • Comment mettre en place des solutions simples utilisant les énergies renouvelables ?

  • Etc.

 

Lors de ce salon, seront invités des professionnels de tous les métiers ainsi que des personnalités éminentes de pays étrangers francophones qui nous diront comment les copropriétés de leur pays sont gérées.

 

Des ateliers thématiques seront proposés (juridiques, comptables, techniques, ascenseurs, développement durable…) permettant de poser des questions à des experts et de bénéficier de cycles de formations sur des questions stratégiques telles que : le contrôle des comptes, la gestion des impayés, la gestion des travaux, les copropriétés en pré-difficulté ou en difficulté, la rénovation énergétique, etc.

 

En l’honneur de ces 25 ans, vous seront proposés 25 guides à 2 € balayant les différents thèmes de la copropriété.

 

Ce salon sera comme les autres : pour tous (adhérents ou non), gratuit, spacieux, extrêmement instructif et aux services des copropriétaires et responsables de copropriété.

 

Pour son anniversaire, l’ARC organise une surprise dans laquelle un voyage au Québec sera à gagner.

 

Alors suivez bien l’actualité de l’ARC et l’UNARC, vous aurez tous les renseignements pour venir à ce salon unique en son genre, le Salon des Copropriétaires, POUR les Copropriétaires, AVEC les Copropriétaires.

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ABUS N° 3038 - FONCIA et sa plateforme logistique une autre clause du contrat FONCIA qui soulève de nombreux problèmes

ABUS N° 3038 - FONCIA et sa plateforme logistique une autre clause du contrat FONCIA qui soulève de nombreux problèmes

 

I. Nouveaux contrats FONCIA : décidément...

 

Nous avons étudié une des nouvelles clauses des contrats FONCIA dans LIEN notre abus numéro 3017 et avons d’ailleurs saisi le Ministre de la Justice et celui de la Consommation de ce qui nous semble être une clause particulièrement dangereuse.

 

Nous allons maintenant étudier une deuxième « nouvelle » clause des contrats de FONCIA qui - dans un registre différent - soulève de nombreux problèmes.

 

II. La clause en cause

 

Citation :

 

« IV. MUTUALISATION DES ENVOIS POSTAUX

 

FONCIA a mis en place une plateforme logistique donnant la possibilité de mutualiser l’envoi des convocations et procès-verbaux des assemblées générales organisées par l’ensemble de ses agences, afin de bénéficier des tarifs les plus avantageux d’affranchissement.

Les économies réalisées (différence entre le tarif public et le tarif obtenu) seront partagées à parts égales entre le Syndicat des copropriétaires et FONCIA, au titre de sa prestation d’acheminement ».

 

III. Nos commentaires

 

A priori, cette nouvelle clause paraît plutôt intéressante :

 

  1. FONCIA bénéficie de tarifs postaux de groupe ;

  2. FONCIA reverse aux copropriétés la moitié de la différence entre ces tarifs et les tarifs de base.

 

Mais à y regarder de plus près le compte n’y est pas vraiment :

 

  • d’abord constatons que l’arrêté du 19 mars 2010 indique que le syndic ne peut récupérer QUE les frais réels d’affranchissement ;

  • donc, ce n’est pas la moitié des gains obtenus, mais la totalité que FONCIA devrait restituer aux copropriétaires ;

  • FONCIA a bien vu le danger et précise donc que les « gains » qu’il va conserver doivent couvrir les « prestations d’acheminement ».

 

 

Le problème est que l’arrêté du 19 mars 2010 réglementant les honoraires des syndics ne parle pas de « prestations » mais bien de FRAIS (exemple : bordereau de recommandé avec AR).

 

Conclusion : quand FONCIA garde la moitié des gains il contrevient à l’arrêté et devrait restituer l’intégralité de ceux-ci à ses clients.

 

Vous direz : « Vous avez raison d’un point de vue réglementaire, mais bon, c’est quand même du gagant-gagnant ; on peut leur laisser la moitié des gains dès lors qu’on profite de l’autre moitié ».

 

Soit, mais allons un peu plus loin.

 

IV. Au-delà des frais postaux, les frais de tirage

 

Curieusement dans sa nouvelle clause, FONCIA ne parle QUE des frais postaux et pas des frais de tirage.

 

Or quand un syndic met en place une « plateforme logistique » il fait certes des gains sur les frais postaux mais surtout il fait des gains sur les frais de tirage, des gains énormes comme on va le voir. Or, là, FONCIA ne parle pas de rétrocession, comme nous le demandons depuis des années. Pourtant il y aurait matière.

 

V. Les deux systèmes et les gains réalisés sur les photocopies

 

Il y a deux systèmes pour les plateformes logistiques :

  • système interne à la société ;

  • système externe (exemple : la société ATHOME).

 

Ces systèmes sont utilisés par tous les gros syndics et par de plus en plus de moyens et petits syndics.

 

Dans les deux cas, une fois le système financé, les gains sont considérables.

 

Démonstration :

 

  1. Soit les syndics créent une plateforme logistique, soit ils passent par un sous-traitant à qui ils adressent, par Internet :

  • la convocation et ses annexes ;

  • la liste des copropriétaires.

 

  1. Les syndics qui utilisent ces systèmes n’ont donc plus, dans leurs cabinets, de personnel attaché à l’envoi des convocations et aux procès-verbaux, ce qui leur permet de faire des économies importantes.

 

  1. Ces plateformes ou sous-traitants font tout, tout, tout :

  • le tirage ;

  • la mise sous pli ;

  • l’expédition.

 

  1. Comment se rémunèrent-ils ? C’est simple : alors que le prix d’une photocopie leur revient à 1 ou 2 centimes d’euro, voire moins (ils ont des machines énormes), ils vont facturer cette même photocopie à 6 à 8 centimes d’euro au syndic (ou au cabinet, en cas de plateforme).

 

De son côté, le syndic va refacturer aux copropriétés 15,20 voire 30 centimes d’euro chaque photocopie et réaliser ainsi :

 

  • d’une part un bénéfice supplémentaire incroyable sur les photocopies ;

  • d’autre part un bénéfice sur ses honoraires (il économise, comme on l’a vu, les frais de main d’œuvre nécessaire, alors même qu’il inclut ceux-ci dans ses honoraires de base).

 

Prenons un exemple. Un cabinet de syndic gère 300 copropriétés faisant 9 000 lots principaux. La convocation plus le procès-verbal font 100 photocopies par lot, ce qui fait 900 000 photocopies. La plateforme ou le sous-traitant va faire une marge de 5 centimes d’euro par photocopie, soit 45 000 euros ! Ceci pour un SEUL cabinet.

 

De son, côté le syndic - s’il refacture 0,25 cts d’euro la photocopie - va gagner 153. 000 euros ! sans rien faire (0,25 cts – 0,08 x 900.000 = 153.000 €).

 

A noter : ces chiffres sont minimum.

 

Et voilà comment les « plateformes logistiques » ou des sous-traitants permettent de faire des bénéfices incroyables sur les débours.

 

Nous avons déjà alerté Frédéric LEFEBVRE, Secrétaire d’État à la Consommation, sur ces problèmes, mais celui-ci préfère se boucher les oreilles et se voiler la face.

 

Mais vous nous connaissez... Laisser tomber : jamais !

 

Vous pouvez aussi faire comme font certains de nos adhérents, y compris chez FONCIA : faire voter en assemblée générale que « les photocopies en nombre seront faites à 0,04 cts par un façonnier extérieur ou - par le syndic à ce même prix - si le syndic préfère faire lui-même les photocopies... ».

Abus

Philippe MAURICE et Olivier DELANNOY, anciens syndics : enfin condamnés à la prison

 

ACTU N° 3037

Philippe MAURICE et Olivier DELANNOY, anciens syndics : enfin condamnés à la prison

 

Nous revenons sur les « affaires » (judiciaires) de nos deux super-délinquants (voir plus loin), pour vous donner quelques informations précises et édifiantes.

 

Le Tribunal Correctionnel d’Alberville a, en effet, rendu un jugement le 4 juillet 2011 dont les plaignants viennent juste d’avoir la copie (six mois après ; mais non la Justice ne manque pas de moyens...) et que certains d’entre eux ont eu l’amabilité de nous transmettre).

 

Le jugement fait trente neuf pages.

 

Nous en extrayons quelques passages qui sont assez ahurissants tant ils montrent jusqu’où ces deux compères ont osé aller.

 

Voici le passage concernant les pratiques de Philippe MAURICE dans le cadre de la reprise d’une seule agence immobilière, celle de Saint-Maurice.

 

Or, comme chacun sait, nos deux délinquants ont repris de nombreuses agences ici et là en France, où ils ont pratiqués exactement de la même façon. On n’ose imaginer les dégâts.

 

I. Maurice et DELANNOY et l’agence Bruyère à Saint-Maurice

 

Nous reproduisons donc des extrait du jugement.

« Le tribunal a délibéré et statué conformément à la loi en ces termes :

« Les prévenus ont été renvoyés devant le tribunal correctionnel par ordonnance de Madame LANDAIS Marlène, juge d'instruction, rendue le 11 août 2010.

« MAURICE Philippe a comparu à l'audience du tribunal correctionnel assisté de son conseil ; il y a lieu de statuer contradictoirement à son égard.

« DELANNOY Olivier a comparu à l'audience assisté de son conseil ; il y a lieu de statuer contradictoirement à son égard.

[Les faits tels que les expose le tribunal] :

 

« L'agence des Bruyères était une agence installée depuis plus de vingt ans, jouissant d'un bonne réputation et avec des finances saines. Les gérantes, ayant décidé de cesser leur activité, avaient cédé l'agence à Monsieur DELANNOY et Monsieur MAURICE de la société IBS par acte en date du 6 novembre 2006.

 

« L'agence des Bruyères était alors transformée en SAS dont la société IBS possédait la totalité des actions.

 

« Monsieur DELANNOY était le président de la société IBS alors que Monsieur MAURICE y exerçait les fonctions de directeur général,

 

« Le 2 juillet 2007, Monsieur MARESCHES propriétaire d'un appartement sur la station des Ménuires confié à la location à l'agence des Bruyères, venait déposer plainte auprès des services de gendarmerie n'ayant pas reçu le paiement des loyers perçus par l'agence au cours de la saison. Par la suite les services de gendarmerie recevaient ainsi diverses plaintes de propriétaire ayant confié la gestion de Leur bien immobilier à ladite agence.

 

« L'enquête permettait d'établir que tous ces loyers avaient été effectivement perçus par l’agence des Bruyères laquelle ne disposait plus des fonds pour pourvoir au paiement des propriétaires.

Les investigations établissaient en outre que des personnes avaient été salariées de la SAS Les Bruyères sans être déclarées.

 

« Dès la reprise de l'agence des dysfonctionnements étaient constatés et notamment il était établi que tant Monsieur DELANNOY que Monsieur MAURICE n'étaient pas titulaires d'une carte professionnelle.

De même, aucune garantie financière, obligatoire pour l'exercice de la profession d'agent immobilier n'avait été souscrite, suite à la dénonciation par la SOCAF de sa garantie à compter du 30 mars 2007.

Il était également constaté que des fonds de la SAS des Bruyères avaient été virés sur les comptes de la société IBS, de Monsieur MAURICE et de Monsieur DELANNOY.

La société IBS était également en interdiction bancaire suite à rémission de 531 chèques sur 5 établissements bancaires pour un montant de près de 4 millions d'euros.

« Il reconnaissait n'avoir entrepris aucune démarche pour obtenir une carte professionnelle auprès de la préfecture. H expliquait également l'absence de demande en ce sens par l'absence de garantie financière, laquelle constitue une condition d'obtention de la carte professionnelle,

Sur la garantie financière, il précisait avoir une garantie financière par la société ITALIA CONFIDI. Cependant, il s'avérait que cet organisme n'était pas reconnu par la banque de France et n'était pas habilité par les autorités préfectorales, elle ne pouvait donc valablement constituer une garantie financière de l'agence immobilière ».

 

Inouï, n’est-ce pas ? On en apprend de belles : aucun des loyers perçus n’a été reversé ; le personnel était NON déclaré ; aucune carte de gestion obligatoire n’a été demandée ; aucune garantie financière valable non plus ; 531 chèques sans provision ont été émis pour un montant de quatre millions d’euros sur cinq banques différentes, etc.

 

Le jugement continue en égrenant les méfaits des deux délinquants. On vous passe les détails.

II. Les condamnations

 

Voici maintenant les condamnations prononcés par le Tribunal Correctionnel :

 

« Le tribunal déclare MAURICE Philippe coupable :

 

  • Pour les faits d’ABUS DES BIENS OU DU CREDIT D’UNE SOCIETE PAR ACTIONS PAR UN DIRIGANT A DES FINS PERSONNELLES.

  • Pour les faits d’ABUS DE CONFIANCE.

  • Pour les faits d’EXERCICE D’ACTIVITE D’ENTREMISE ET DE GESTION D’MMEUBLE ET FONDS DE COMMERCE SANS CARTE PROFESIONNELLE.

  • Pour les faits d’EXECUTION D’UN TRAVAIL DISSIMULE.

 

De ce fait condamne MAURICE Philippe à un emprisonnement délictuel de DEUX ANS ;

Dit qu’il sera sursis partiellement pour un durée de VINGT ET UN MOIS ;

Condamne MAURICE Philippe au paiement d’une amende(s) de cent cinquante mille euros (150000 euros) » ; [Note de l’ARC : c’est bien faible].

« Déclare DELANNOY Olivier coupable des faits qui lui sont reprochés ;

 

  • Pour les faits d’ABUS DES BIENS OU DU CREDIT D’UNE SOCIETE PAR ACTIONS PAR UN DIRIGANT A DES FINS PERSONNELLES.

  • Pour les faits d’ABUS DE CONFIANCE.

  • Pour les faits d’EXERCICE D’ACTIVITE D’ENTREMISE ET DE GESTION D’MMEUBLE ET FONDS DE COMMERCE SANS CARTE PROFESIONNELLE.

  • Pour les faits d’EXECUTION D’UN TRAVAIL DISSIMULE.

 

Condamne DELANNOY Olivier à un emprisonnement délictuel d’UN AN ;

Vu l’article 132-31 al.1 du code pénal ;

Dit qu’il sera sursis totalement à l’exécution de cette peine, dans les conditions prévues par ces articles ;

 

Condamne DELANNOY Olivier au paiement d’une amende(s) de cinquante mille euros (50000 euros) » ;

*

Quatre ans pour arriver à seulement cela ! Et tous les autres méfaits impunis dans tant d’autres départements. Sans compter qu’évidemment nos deux délinquants ont du faire appel de ce jugement (les plaignants ne sont pas informés... Enfin, ils ont tout de même fini par être condamnés.

Rappelons cependant que Philippe MAURICE a eu le culot (et la possibilité) de se faire inscrire - même après avoir été mis en examen - comme avocat au Barreau de Melun (lequel Barreau, si l’on peut dire, ne s’était pas aperçu à qui il avait affaire) ! Culot, c’est bien le terme.

 

 

Actions et Actus
Action

DOSSIER N° 3043 - Les bons conseils de l’ARC. Barrière de sécurité sur les toitures inaccessibles : vrai ou faux

DOSSIER N° 3043 - Les bons conseils de l’ARC. Barrière de sécurité sur les toitures inaccessibles : vrai ou faux

Plusieurs adhérents d’horizons différents nous ont expliqué qu’ils avaient reçu de leur syndic une lettre leur expliquant qu’il fallait sans tarder poser - à grands frais - une barrière de sécurité tout autour de leur toiture-terrasse ; que cela était « absolument » obligatoire et qu’à défaut d’installer cette barrière la responsabilité du syndicat des copropriétaires pourrait être engagée en cas d’accident.

Questions :

  • cette affirmation est-elle exacte ?

  • quelles sont les obligations exactes du syndicat des copropriétaires ?

  • y a-t-il des systèmes moins coûteux et tout aussi efficaces ?

Voici trois questions posées et résolues dans un dossier mis en ligne  :

 

Le syndicat n'est pas tenu d'installer un garde-corps sur les toitures-terrasses non accessibles de l'immeuble». ( 02 02 12 )

 

Dossier conseils
Conseil

Abus n° 3042 : ISTA veut aussi transformer le plomb en or (pour lui)

3042

ISTA veut aussi transformer le plomb en or (pour lui)

 

Ça y est ! Les grandes manœuvres sont lancées, comme nous l’avons déjà annoncé.

 

Voici la lettre d’ISTA qu’un syndic vient de recevoir et qu’il a eu la gentillesse et l’intelligence de nous envoyer.

 

ISTA - n’ayant sans doute pas assez à faire pour relever correctement - ses compteurs et les changer en cas de besoin (voir nos nombreux « abus » à ce sujet) est en train de lancer une offensive de charme pour inciter les syndics à s‘occuper du plomb dans l’eau de leurs copropriétés, FAUX problème comme nous ne cessons de le rappeler.

 

Ainsi les copropriétaires ne vont-ils pas tarder à voir pleuvoir les devis « ISTA ».

 

Il faut d’autant plus être vigilants qu’ISTA vient de signer UN accord de partenariat avec la FNAIM et UN autre accord avec l’UNIS ?! (voir LIEN abus numéro 2987).

 

D’ici une ou deux semaines, nous donnerons à nos adhérents le mode d’emploi pour éviter de tomber dans les bras de tous ces braves, si braves gens tout en traitant le problème. Voici, en attendant, la lettre d’ISTA adressée aux syndics.

 

« Objet : La rénovation de vos colonnes en plomb avec Rés'eau

Bonjour,

Le décret 2001-1220 prévoit une réduction progressive de la teneur en plomb dans l'eau à 10 microgrammes par litre d'ici fin 2013, afin de réduire au minimum le risque de saturnisme.

Aujourd'hui 700 000 branchements sont concernés par ce décret.

Parce que vous avez sûrement des copropriétés qui sont concernées, ISTA via son entité AQUAGEST met à votre disposition une expertise reconnue.

Nous vous proposons une prestation clés-en-mains, de la visite technique d'un métreur afin de réaliser une étude précise jusqu'à la rénovation complète du réseau.

Vous trouverez ci-joint une présentation de notre offre Rés'eau ainsi que l'organigramme de l'équipe commerciale qui se tient à votre entière disposition.

Bien cordialement.

Yann RIVAUD Responsable commercial »

Abus

ABUS N° 3035 - Contrats de syndic et Commission des Clauses Abusives : le Ministre Frédéric LEFBVRE répond à l’ARC

ABUS N° 3035 - Contrats de syndic et Commission des Clauses Abusives : le Ministre Frédéric LEFBVRE répond à l’ARC

Le Secrétaire d’Etat à la Consommation - Frédéric LEFVBRE - a demandé à la DGCCRF de répondre à la lettre du 4 novembre 2011 adressée par le Président de l’ARC, Fernand Champavier et la Présidente de l’UNARC, Ketty Even.

 

Voici cette réponse et nos questions.

Madame la Présidente, Monsieur le Président,

Le Secrétaire d'État chargé de la consommation m'a transmis votre courrier en date du 4 novembre 2011 par lequel vous appelez son attention sur la nécessité de rendre publique la recommandation n° 2011-01 relative aux contrats de syndic de copropriété émise par la Commission des Clauses Abusives (CCA).

La CCA a été saisie le 20 mars 2010 par le Secrétaire d'Etat de la question récurrente des clauses abusives figurant dans les contrats proposés par les syndics de copropriété. Cette expertise s'est effectuée dans le cadre des dispositions de l'article L 132-3 du code de la consommation. La CCA a rendu son rapport le 17 octobre 2011.

Les recommandations émises par la CCA mettent en évidence le caractère illicite et abusif de certaines clauses et, pour certaines le manque de clarté quant à leurs finalités. Parmi celles-ci, figurent notamment les clauses suivantes :

1. l'affectation au compte unique des intérêts produits par les placements des fonds de la copropriété ;

2. la surfacturation du compte séparé ;

3. la facturation du suivi des travaux ;

4. la possibilité pour le syndic de mener une activité de courtage d'assurance ;

5.la multiplication de prestations dites « particulières » qui sont en réalité des prestations de gestion courante ;

6. la clause relative au compte unique peu explicite sur l'enjeu en termes de gestion financière ;

7. la facturation particulière de certaines prestations de gestion courante prévues par l'arrêté du 2 décembre 1986.

La CCA a effectué une analyse pertinente des clauses figurant dans les contrats des syndics de copropriété, qui mérite une attention toute particulière compte tenu du manque de transparence des pratiques tarifaires de certains syndics.

Vous souhaitez que les pouvoirs publics engagent une réforme sur le fondement des recommandations de la CCA visant à améliorer la protection des copropriétaires et la gestion des copropriétés notamment en matière de gestion de compte unique ou séparé.

La recommandation n° 2011-01 de la Commission des Clauses Abusives relative aux contrats de syndic de copropriété sera rendue publique sur le site de la DGCCRF. Par ailleurs, compte tenu de la complexité des questions abordées par la recommandation et des différentes administrations concernées par ces sujets, elle fera l'objet d'un examen afin d'apprécier les suites réglementaires ou législatives à donner. Les parties prenantes seront naturellement consultées à ce sujet.

Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de ma considération distinguée ».

Nous remercions vivement le ministre et la DGCCRF pour cette réponse particulièrement percutante et qui établit une liste très pertinente des abus.

Nous sommes cependant étonnés de la conclusion.

  • Est-il vraiment normal que le ministre attende quatre mois pour publier sur le site du ministère une recommandation aussi importante ?

  • Est-il vraiment normal que quatre mois après qu’elle soit sortie, le ministre nous répond que cette recommandation « fera l’objet d’un examen afin d’apprécier les suites réglementaires à donner », le ministre se contentant face à la gravité des faits relevés, d’envisager de saisir les autres ministères ainsi que les associations et organisations concernées ?

Questions supplémentaires :

  • Pourquoi le ministre a-t-il besoin de cette concertation pour réagir, agir et modifier l’arrêté du 19 mars 2010 dont tout le monde maintenant dénonce les insuffisances (voir nos abus sur le dossier de « 60 Millions de Consommateurs » concernant les contrats de syndic : LIEN abus numéro 3026 et 3015) ?

  • A quoi a t-il servi que la Commission des Clauses Abusives prenne dix-huit mois (un an et demi !) pour rendre ses conclusions, si c’est pour ne pas en tenir compte sans attendre, améliorer les textes en conséquence et éradiquer les abus ?

  • Allons-nous reprendre (et quand ?) des négociations interminables avec les professionnels alors que les faits sont avérés et que les abus sont caractérisés clairement par une commission officielle qui a elle-même entendu TOUTES les parties ?

  • Quand et comment va-t-il enfin et efficacement être mis fin à ces mille et un abus que vivent les copropriétés et copropriétaires ?

Nous allons reprendre la plume pour le demander au ministre.

 

 

 

Abus

Quand la Fondation Abbé-Pierre reprend et défend les idées de l’ARC

Quand la Fondation Abbé-Pierre reprend et défend les idées de l’ARC

 

I. Faisons le test

 

Voici une citation ; essayez d’en deviner l’auteur :

« Un cadre nouveau doit impérativement être mis en œuvre pour éviter que des copropriétés ne basculent trop vite dans les difficultés. Celui-ci consisterait notamment à imposer :

 

  1. l’ouverture de comptes bancaires séparés par les syndics (ils sont obligatoires depuis la « loi sru », mais l’assemblée générale peut en décider autrement et de nombreux syndics ont encore aujourd’hui un seul compte bancaire pour toutes les copropriétés qu’ils gèrent),

  2. la constitution de provisions pour gros travaux (attacher la provision au lot permettrait de garantir la conservation du patrimoine),

  3. un plan pluriannuel de travaux ».

 

Ne dirait-on pas les propositions que l’ARC se tue à faire depuis des années pour améliorer la gestion des copropriétés et préparer l’avenir ?

 

Si. Il ne s’agit pas, pourtant, d’une citation d’un texte de l’ARC mais d’un extrait du rapport annuel 2012 de la Fondation Abbé-Pierre pour le logement.

 

II. Espoir

 

Oui, espoir car nous ne doutons pas que les Pouvoirs publics auront à cœur de mettre en œuvre les mesures préconisées par cette Fondation très estimée et très estimable.

 

Communiqué de Presse
La Fondation Abbé-Pierre et la Copropriété :
« ne lâchons pas »

 

Hier la Fondation Abbé-Pierre remettait son rapport sur le mal-logement et ses propositions d’amélioration.

 

Même si les problèmes de la copropriété ne sont pas les plus graves, on ne peut passer sous-silence les trois propositions concernant la copropriété faites par la Fondation, propositions inlassablement mises en avant par l’ARC. Citons :

 

« Un cadre préventif doit impérativement être mis en œuvre pour éviter que des copropriétés ne basculent trop vite dans les difficultés. Celui-ci consisterait notamment à imposer :

 

  1. l’ouverture de comptes bancaires séparés par les syndics (ils sont obligatoires depuis la « loi sru », mais l’assemblée générale peut en décider autrement et de nombreux syndics ont encore aujourd’hui un seul compte bancaire pour toutes les copropriétés qu’ils gèrent),

 

  1. la constitution de provisions pour gros travaux (attacher la provision au lot permettrait de garantir la conservation du patrimoine),

 

  1. un plan pluriannuel de travaux ».

 

*

 

 

 

Actions et Actus
Action

ACTU N° 3036 - Benoist APPARU : aime (trop ?) les syndics

 

N° 3036

Benoist APPARU : aime (trop ?) les syndics

 

Les 4 et 5 novembre 2011, CITYA organisait à Tours un « salon ».

Alors que Monsieur Benoist APPARU n’avait pas trouvé le temps dans son agenda chargé pour venir aux « Trois Jours de la Copropriété » organisé par l’UNARC en octobre dernier et de s’intéresser aux huit millions de copropriétaires, non seulement il alla au salon de CITYA, non seulement il y tint un discours, mais il remercia spécialement CITYA et les syndics d’être ce qu’ils sont... Ah ! Le brave homme ; ah ! les braves gens.

Madame BOUTIN nous avait déjà habitué à ces effusions avec les professionnels...

Voici ce qu’une délégation de l’UNARC rapporte de ce voyage au pays des syndics :

« D'ailleurs, le caractère « commercial » de ce salon était immédiatement perceptible :

  • Main mise de CITYA sur l'organisation (impossible de rater leur immense stand !) ;

  • Conférences assurées par des professionnels donc souvent ciblées sur les mérites et avantages de leurs services ou prestations ;

  • Présence importante des responsables de la FNAIM et de l’UNIS ;

La clôture du salon s'est déroulée en présence nombreuses personnalités politiques nationales et locales :

Mr Philippe BRIAND (député d'Indre et Loire et Président directeur général de CITYA IMMOBILIER),

Mr Benoist APPARU (secrétaire d'Etat chargé du logement),

Mr Jean GERMAIN (maire de TOURS),

Mme Claude GREFF (secrétaire d'Etat chargé de la famille).

Elle a donné lieu aux considérations d'usage (importance pour tous de disposer d'un toit, intervention des pouvoirs publics pour aider les plus démunis,...) mais surtout à des réflexions pour le moins surprenantes de la part de M. APPARU qui, s'adressant à M. BRIAND, s'est félicité du travail accompli par les syndics et que nous, copropriétaires, devrions leur en être reconnaissant !

En revanche, aucune allusion aux futurs projets législatifs ou réglementaires intéressant l'avenir des copropriétés (compte séparé obligatoire, disparition PTZ, dématérialisation des notifications des convocations et procès verbal des assemblées générales,...).

Si tout est pour le mieux dans le meilleur des mondes, de quoi nous plaignons nous... ».

 

Puisque Monsieur Benoist APPARU semble si proche de CITYA et de son collègue Philippe BRIAND nous espérons qu’il aura à cœur de rappeler - lui aussi - ce syndic à la loi et au respect de la loi (Voir ici même, LIEN abus numéro 2998, 3006, 3007).

 

Voici d’ailleurs la lettre que nous lui avons adressée :

 

Ministère de l’Ecologie

du Développement Durable

et du Logement

Monsieur Benoist APPARU

Secrétaire d’Etat

40, rue du Bac

75007 PARIS

 

Paris, le 13 Janvier 2012

Monsieur le Ministre,

 

Une délégation de l’UNARC était présente au salon de CITYA les 3 et 4 novembre derniers à TOURS où vous étiez également présent.

 

Elle s’est étonnée de la très forte présence commerciale des syndics dans ce salon et de l’hommage appuyé que vous leur avait témoigné et plus particulièrement à votre collègue député, Philippe BRIAND, Président directeur général du groupe CITYA.

 

Nous n’en regrettons que d’avantage votre absence aux « Trois jours la Copropriété », manifestation organisée par l’UNARC avec des moyens « associatifs », et où vous auriez pu - pour rééquilibrer - témoigner de votre compassion aux copropriétaires dont un nombre grandissant doit supporter les problèmes liés à la gestion professionnelle » - si souvent très approximative et coûteuse - de leur copropriété.

 

Nous sommes surpris qu’en tant que Ministre du Logement, vous n‘ayez pas plutôt noté, comme tous les observateurs :

 

  • le manque de disponibilité des syndics (due en partie à la volonté d’augmenter leurs marges au-delà du raisonnable) ;

  • leur manque de compétence sur de nombreux sujets, due à une absence de formation continue contrôlée, situation que leurs instances dirigeantes elles-mêmes reconnaissent ;

  • leur manque de capacité à maîtriser les charges, due tout à la fois au manque de disponibilité et au manque de compétence ciblée, ce qui se traduit par des évolutions importantes de charges pour les copropriétaires ;

  • le développement (chez un nombre trop important de syndics) de pratiques abusives largement mises en évidence par les associations concernées comme par l’administration en charge de ces problèmes ;

  • enfin le besoin indispensable qu’il y a de contrôler la profession, comme le Ministre de la Justice lui-même avait tenté de le faire comprendre au Gouvernement en proposant, en vain, la mise en place de commissions régionales de discipline, proposition qui avait d’ailleurs eu l’agrément de vos services.

 

Pour vous montrer que le comportement des syndics ne mérite pas vraiment les félicitations que vous leur avez adressées, vous trouverez jointe la lettre envoyée à la DGCCRF il y a quelques jours et qui met en évidence une pratique particulièrement répréhensible du groupe CITYA.

 

Dans l’espoir que vous pourrez aussi pendre en compte les difficultés des copropriétaires face à leurs syndics professionnels et restant à votre disposition pour approfondir ces questions, nous vous prions de croire, Monsieur le Ministre, en l’assurance de notre haute considération.

 

Fernand Champavier Ketty EVEN

Président de l’ARC. Présidente de l’UNARC.

 

P.J : Lettre à la DGCCRF concernant le comportement du groupe CITYA ».

 

A noter que Dominique BRAYE, le Président de l’ANAH, vient de nous donner raison puisque dans son rapport sur les copropriétés remis le 19 janvier dernier précisément à Benoist APPARU (voir LIEN abus numéro 3014) il énumère les mesures qu’il faudrait prendre pour mieux contrôler la profession de syndic et ses pratiques) en particulier :

 

  • la mise en place de commissions régionales de discipline ;

  • la mise en place du compte bancaire séparé ;

  • la formation des syndics, etc.

 

Nous espérons que Benoist APPARU a lu attentivement ce rapport (voir http://arc-copro.fr/site/actual/actudumo/0112/rapport.htm)

 

 

Actions et Actus
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Planète Copropriété et le « fonds travaux »

Planète Copropriété et le « fonds travaux »

 

L’ARC est fière d’être l’un des membres fondateurs de l’Association Planète Copropriété (qui compte aujourd’hui plus de 50 organisations ou institutions adhérentes de tous horizons).

 

Planète Copropriété - dont nous reparlerons bientôt - diffuse cette semaine un Communiqué de Presse très intéressant et très dense sur un des sujets qui nous tiennent à cœur : le fonds travaux.

 

 

Actions et Actus
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L'ARC met en place une formation gratuite à la maîtrise des économies pour vos gardiens

L'ARC met en place une formation gratuite à la maîtrise des économies pour vos gardiens

• Vous êtes adhérents collectifs à l'ARC.

  • Vous avez un chauffage collectif et un gardien.

  • Vous et votre gardien voulez améliorer la gestion du chauffage (économie, contrôle),

Nous sommes donc heureux de vous informer que nous avons mis au point et négocié une formation gratuite avec l'organisme collecteur au niveau national pour les taxes de formation des gardiens (les AGEFOS-PME).

  • L'ARC a mis au point une formation totalement inédite (voir plus bas) de deux jours non consécutifs et a fait agréer cette formation par les AGEFOS-PME.

  • Dès lors, les AGEFOS-PME prendront intégralement en charge cette formation.

  • Cette formation porte sur :

o la compréhension du fonctionnement d'une chaufferie ;
o le contrôle du chauffagiste ;

o l'analyse des consommations ;

o les mesures d'économies simples à mettre en place ;

o les relations avec les occupants concernant le chauffage ;

o la connaissance des travaux nécessaires sur l'installation ou le bâti, etc. etc.

Conséquences :

  1. vous pouvez proposer une formation intéressante à votre gardien,

  2. le coût = ZÉRO,

  3. le gardien deviendra un auxiliaire de bonne gestion du chauffage et d'économie d'énergie (vous pouvez d'ailleurs, en cas de travail efficace supplémentaire, augmenter son salaire, ce qui fait que tout le monde sera gagnant),

La première formation aura lieu à Paris. Faites-vous vite connaître si vous êtes intéressés en nous joignant votre numéro d'adhérent à unarcasso@claranet.fr (NB : il y aura plusieurs sessions de formations, rassurez-vous).

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Actions et Actus
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Une nouvelle initiative de l’ARC pour vous aider à faire baisser vos charges

Une nouvelle initiative de l’ARC pour vous aider à faire baisser vos charges

 

Après notre « Cahier de contrôle des comptes pour tous » (qui fait fureur auprès des conseils syndicaux) - voir LIEN ARC/ Les Actions 12 01 12 – nous avons le plaisir de vous annoncer notre dernier né :

« Les Journées de la Performance et de la Concurrence ».

 

Une présentation spéciale en est faite à l’adresse suivante :

http://arc-copro.fr/site/actual/actudumo/0212/rdv.htm

 

Vous pouvez aussi télécharger le dépliant suivant : ......... marc a mettre svp merci

Actions et Actus
Action

Abus n° 2998 : CITYA et la vente forcée. L’UNARC saisit la DGCCRF

2998

CITYA et la vente forcée. L’UNARC saisit la DGCCRF

 

Suite à notre LIEN abus numéro 2990 nous avons saisi la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes).

 

 

Voici la lettre adressée à la directrice générale avec copie à Frédéric LEFEBVRE, Ministre de la Consommation :

 

 

DGCCRF

Madame Nathalie HOMOBONO

Directrice

59, boulevard Vincent Auriol

Télédoc 071

75703 PARIS CEDEX 13

 

Paris, le 06 janvier 2012

Objet : Citya et la vente forcée

 

Madame la Directrice,

 

Nous sommes alertés par des associations et membres adhérents de l’ARC et de l’UNARC d’un abus particulièrement grave concernant le groupe Citya - 4ème syndic de France - et représentant un préjudice global potentiel pour les copropriétaires de l’ordre de 5 millions d’Euros.

 

Comme l’atteste la copie du courrier jointe, Citya s’apprête à faire payer 1,20 €uro par mois c’est-à-dire 14,40 €uros par an et par lot, soit environ DIX POUR CENT des honoraires moyens de base d’un syndic, ceci pour l’accès à un « service » (si l’on peut dire) inclus jusqu’à présent dans les honoraires de base.

 

Nous attirons votre attention sur le fait :

 

  1. que la rémunération de l’accès à ce service ne fait l’objet d’aucune disposition contractuelle

 

  1. que Citya indique de façon la plus illégale qui soit que - faute pour le copropriétaire de renoncer à ce service (jamais demandé par lui) de façon expresse - cet accès potentiel lui sera facturé.

 

Nous nous permettons de vous rappeler que la qualification de ce procédé commercial est : « vente forcée » et que la vente forcée constitue un délit de nature pénal.

 

Nous vous demandons, en conséquence, en tant qu’associations nationales représentatives, de bien vouloir :

 

  • diligenter une enquête sur cette affaire

  • saisir le Procureur de la République

 

Nous portons pour finir à votre connaissance que le président du groupe Citya n’est autre qu’un député français - Philippe Briand - ce qui doit appeler de la part de votre administration une réaction d’autant plus vive et rapide.

 

Vous remerciant de votre diligence et restant à votre disposition pour toute information complémentaire, nous vous prions de recevoir, Madame la Directrice, l’assurance de nos salutations distinguées.

 

Ketty EVEN Fernand CHAMPAVIER

Présidente de l’UNARC Président de l’ARC

 

PJ : lettre de Citya à ses clients ».

 

 

 

 

 

 

Abus

Abus n° 3002 : Lettre ouverte aux gens qui nous « plombent »

3002

Lettre ouverte aux gens qui nous « plombent »

 

Suite à notre LIEN abus numéro 2970 sur « DEP, le syndic RINALDI et les problèmes de plomb dans l’eau » nous avons reçu beaucoup de mails ou lettre nous remerciant pour notre réaction et nous demandant de continuer. C’est ce que nous faisons et continuerons évidemment à faire. Voici d’ailleurs notre « Lettre ouverte aux gens qui nous plombent ».

 

Aujourd’hui (et depuis 2003) le taux de présence du plomb dans l’eau ne devrait pas dépasser 25 microgrammes par litre (après avoir été de 50 microgrammes jusqu’en 2003).

 

Les questions que nous posons à ce sujet sont les suivantes :

 

  • qui se soucie vraiment de savoir si le taux de dissolution du plomb dans l’eau de son immeuble est de 24 ou 30 microgrammes ?

  • qui a vraiment le sentiment que sa santé et celle de ses proches serait compromise par un taux situé à 35 microgrammes ?

 

Évidemment personne, tant ce niveau est faible.

 

Or, fin 2013 nous devrions descendre - directive européenne oblige - non plus à 25 mais à... 10 microgrammes ! Oui, 10 microgrammes soit beaucoup moins que ce qu’on peut trouver dans le vin ou dans le lait...

 

Ce taux est ridiculement faible et n’a aucun sens ni aucun intérêt, y compris médical comme l’a dit l’Académie de Médecine qui estime qu’il y a des problèmes autrement plus importants.

 

Sauf évidemment, pour les plombiers et les syndics indélicats.

 

Ceux-ci sont, en effet, en train d’engager des « campagnes » pour forcer les copropriétaires à changer (à prix d’or) leurs canalisations en plomb.

 

On nous demande : « Comment résister à ces marchands de soupe et de vent ? Que leur répondre ? ». Voilà ce que nous leur répondons et vous invitons à leur répondre :

 

  1. Aujourd’hui de très nombreux immeubles sont situés à 40-50 microgrammes, soit au-delà de ce qui est demandé. Or personne ne s’en préoccupe ni - surtout - personne n’en souffre.

 

  1. Demain, quand la norme européenne « stupide » sera de 10 microgrammes, notre conseil impératif sera : ne faites RIEN de plus et n’allez surtout pas écouter les plombiers et leurs syndics qui vont vouloir vous faire changer vos canalisations, en vous disant que c’est obligatoire (ce qui est faux).

 

  1. D’autant plus que certaines solutions proposées (traitement par résines) seraient elles-mêmes dangereuses (présence de Bisphénol A) voir LIEN abus numéro 2923.

 

  1. La seule raison sérieuse qui doit vous motiver est celle-ci : vos canalisations sont-elles vétustes et fuyardes ?

 

  • oui, alors changez-les ;

  • non, alors gardez-les.

 

Messieurs les plombiers, messieurs les syndics indélicats, mettez-vous votre norme où vous voulez, mais f.... nous la paix !

Abus

ACTU N° 2994 - Gardiens et employés d’immeubles. Nouveaux salaires applicables au 1er février 2012

ACTU N° 2994 - Gardiens et employés d’immeubles. Nouveaux salaires applicables au 1er février 2012

Rappelons que l’ARC est membre permanent de la Commission Nationale Paritaire des gardiens et employés d’immeuble où nous représentons les syndicats de copropriétaires employeurs.

L’avenant n° 79 du 5 septembre 2011 à la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles (n° 1043) a été étendu par un arrêté du 29 décembre 2011, publié au Journal officiel le 5 janvier 2012.

 

Cela veut dire qu’à partir du 1er février 2012, les salaires seront les suivants :

 

                    

 

 

Rappelons que la catégorie A concerne les employés d’immeubles et que la catégorie B concerne les gardiens.

 

L’avenant prévoit aussi qu’à partir du 1er février 2012 la prime de tri sélectif passera à 0,90 € par lot principal, avec un minimum de 18 € et un maximum de 144 €. Il est rappelé que cette prime est partagée entre les gardiens (les employés d’immeubles sont exclus) qui effectuent la tâche de sortie et rentrée des conteneurs de tri sélectif.

 

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