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Legislation

Exceptions posées par le juge quant à la nécessité d'une habilitation du syndic pour agir en justice

Analyse de la décision

Pour rappel, en droit de la copropriété, le syndic ne peut agir devant les tribunaux, au nom du syndicat, sans y avoir été préalablement autorisé par une décision de l’assemblée générale (article 55 al. 1er du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967).  
Toutefois, par souci d’efficacité, les textes ont apporté à ce principe une série d’exceptions. 

Reponses expert

Réponse de l'expert - 27/04/2023

Peut-on procéder à des raccordements sur les canalisations communes sans autorisation de l’assemblée générale ?

Question : Des copropriétaires ont procédé à des raccordements sur les canalisations communes de WC et de sanibroyeurs sans autorisation de l’assemblée générale. En avaient-ils le droit ?
Tout copropriétaire qui veut effectuer des travaux affectant les parties communes doit obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Reponses expert

Réponse de l'expert - 19/12/2024

Un copropriétaire peut-il installer une boîte à clés dans les parties communes sans autorisation ?

Question: Un copropriétaire a installé une boîte à clés dans les parties communes, sans avoir obtenu d’autorisation du syndicat des copropriétaires au préalable. Ce type de boîtier permet de faciliter l’arrivée des locataires dans le cas des locations d’appartements à courte durée tel qu’Airbnb. Un copropriétaire doit-il obtenir l’autorisation du syndicat des copropriétaires pour installer ce type de boîtier dans les parties communes ?
Réponse: L’installation d’une «boîte à clés» sur les parties communes nécessite une autorisation préalable du syndicat des copropriétaires.
Reponses expert

Réponse de l'expert - 28/03/2025

Puis-je faire installer un ascenseur au sein de ma copropriété malgré le refus essuyé en assemblée générale ?

Cela fait plusieurs années que je propose en assemblée générale la création d’un ascenseur, qui m’est de plus en plus nécessaire compte tenu de la situation de mon appartement qui se trouve au 5ème étage. Lors du dernier salon de l’ARC, un juriste avait évoqué la possibilité d’obtenir une autorisation judiciaire afin de procéder à ces travaux malgré un refus de l’assemblée générale. Pourriez-vous m’en dire plus ?
Cher adhérent, Il existe en effet la possibilité, pour le juge, d’autoriser la réalisation de travaux d’amélioration sur parties communes à la suite d’un refus exprimé en assemblée générale.
Legislation

Un accord entre copropriétaires ne remplace pas une décision d’assemblée

Analyse de la décision

Dans la première des deux affaires commentées, Une SCI, propriétaire de lots au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété, se plaignant d'infiltrations d'eau provenant d'une terrasse accessible depuis les lots appartenant à une seconde SCI situés au premier étage, a fait assigner, après expertise, le syndicat des copropriétaires et la SCI du 1er étage aux fins d'obtenir leur condamnation à procéder aux travaux de remise en état de l'étanchéité de la terrasse.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 20/07/2023

L’autorisation des travaux affectant les parties communes dans une copropriété à deux copropriétaires

Question : Je souhaite installer des volets roulants. Ces travaux privatifs affectent l’aspect extérieur de l’immeuble, j’ai donc besoin d’être autorisé pour leur réalisation. Est-ce que je dois impérativement obtenir cette autorisation par une assemblée générale si dans ma copropriété nous ne sommes que deux copropriétaires ?
Réponse: Vous avez parfaitement raison, tout copropriétaire qui souhaite réaliser des travaux privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit obtenir une autorisatio
Reponses expert

Réponse de l'expert - 21/03/2025

Le syndic peut-il engager des procédures judiciaires sans une autorisation d’AG ? Doit-il tenir informés les copropriétaires des procédures en justice qu’il intente ?

Le syndic a transmis au conseil syndical la copie d’une assignation visant un copropriétaire sans explication préalable. Nous avons sollicité des éclaircissements au syndic : s’agit-il d’un recouvrement de charges impayées ou de la réparation d’un préjudice lié à des incivilités ? En réponse, le syndic a exprimé son mécontentement face à notre demande et a indiqué qu’il annulait la procédure, refusant par la suite de nous fournir toute explication complémentaire et de nous répondre malgré nos nombreux mails. Le syndic a-t-il le droit d’engager une procédure judiciaire sans en informer le conseil syndical au préalable ?A-t-il le droit de décider unilatéralement de l’annuler sans en justifier les raisons ?
Il convient tout d’abord de rappeler les dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, qui fixe pour principe général le fait que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y
Legislation

Quelles sont les conditions d’opposabilité d’un modificatif au règlement de copropriété pour l’acquéreur d’un lot ?

Analyse de la décision

 

Pour rappel, le règlement de copropriété est un document écrit définissant les règles de fonctionnement de l’immeuble et précisant les droits et les obligations des copropriétaires et de leurs locataires.

Pour être opposable aux tiers, toute modification du règlement de copropriété doit être publiée au service de la publicité foncière, qui collecte et archive tous les textes sur les immeubles et leurs propriétaires.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 03/10/2024

Quelles démarches pour obtenir du syndic les documents réclamés après l’avoir mis en demeure ?

Question: Nous avons envoyé à notre syndic un courrier recommandé avec avis de réception pour demander l’envoi des documents comptables de la résidence, avec mise en demeure de les communiquer dans un délai d’un mois. L’accusé de réception est en date du 1er août 2024. Réponse orale téléphonique du syndic le jour même, se réfugiant derrière des difficultés budgétaires liées à trop d'impayés. Par mail, il nous fournit le grand livre, mais pas la totalité des documents demandés, en particulier les relevés bancaires de l'exercice en cours. Nous arrivons au terme de la mise en demeure : 1er septembre, et comptons réclamer la pénalité de retard de 15 € par jour. Je voudrais savoir comment cela va se passer, etquelles démarches faut-il faire? Faut-il faire voter à la prochaine assemblée générale les pénalités de retard à déduire des honoraires du syndic pour l'exercice en cours ? Ou faut-il passer par une action judiciaire, auprès de qui ? Qui supporterait le coût d’une telle action judiciaire?
Réponse : L'article 21 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en effet : "Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l'établissement des comptes définitifs à clôturer et
Reponses expert

Réponse de l'expert - 20/06/2024

Puis-je supprimer une porte palière d’accès à mon appartement sans autorisation préalable de l’assemblée générale ?

Question: J’aimerais connaitre les démarches poursupprimer une des deux portes palières d'accès à mon appartement, qui sont des parties privatives. En effet,le logement est composé de deux portes qui donnent sur le palier. Une a été condamnée mais elle est en bois très léger, et j’aimerais la déposer pour y construire un vrai mur, pour une meilleure isolation et sécurité. Est-ce quece genre de décision doit être votée en assemblée générale ?Si oui, sous quelle majorité ? A défaut, dois-je demander un accord au syndic ou au conseil syndical? Ou tout simplement les informer ?
Réponse : Je suppose qu’il s’agit donc uniquement de travaux sur des parties privatives ne touchant par les parties communes, car je ne connais toutefois pas la configuration de votre appartement. L
Legislation

La construction d'une terrasse privative sur une partie commune à jouissance privative est une appropriation de celle-ci

Analyse de la décision

Une copropriété est composée de parties communes appartenant indivisément à tous les copropriétaires, de lots privatifs appartenant exclusivement aux copropriétaires et de parties communes à jouissance privative, dont la propriété est détenue par tous les copropriétaires mais l’usage est permis uniquement à l’un d’entre eux.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 21/11/2024

Puis-je installer sur ma terrasse une pergola sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires ?

Question: Je suis propriétaire d’un appartement muni d’une terrasse sur laquelle je souhaiterais édifier une pergola. Le syndic m’a indiqué que cela ne nécessitait pas d’autorisation préalable en assemblée générale dans la mesure où cette pergola pouvait être démontée. Le syndic a-t-il raison, ou dois-je solliciter une autorisation en assemblée générale ?
Réponse: La réponse qui a été apportée par votre syndic pourrait s’entendre s’agissant d’un simple parasol pouvant être facilement démonté et remonté. S’agissant en revanche d’une installation de di
Reponses expert

Réponse de l'expert - 28/02/2025

Le syndic a-t-il une obligation de conseil vis-à-vis des copropriétaires ?

Question développée: Le syndic a-t-il, par sa fonction, une obligation de conseil à l’égard des membres du conseil syndical ou de tout copropriétaire, dans l’hypothèse par exemple où l’un d’eux solliciterait ou ferait voter une résolution contraire à la loi ?
Réponse: Il est à noter tout d’abord que le devoir de conseil n’est pas cité expressément par les textes légaux et réglementaires relatifs à la copropriété.