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Réponse

Votre question a fait couler beaucoup d’encre car si la règle de droit est claire et sans équivoque, elle peut paraître injuste.

Précisons tout d’abord ce que prévoit la réglementation.

L’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 prévoit trois dispositions qui sont :

« 1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes. »

Ainsi, comme le prévoit le 3°, il revient au copropriétaire titulaire du lot qui participe à l’assemblée générale qui approuve les comptes de supporter ou de bénéficier du solde de l’exercice.

Ainsi, si celui-ci est positif, c’est-à-dire qu’il y a plus de produits que de charges, l’excédent est à son profit.

En revanche, s’il y a plus de charges que de produits, le déficit doit alors être supporté par le propriétaire du lot.

La conséquence de cette règle est que si l’acquisition d’un lot se fait un mois avant la tenue de l’assemblée générale, c’est le propriétaire de ce lot qui devra supporter la régularisation des charges et notamment celles liées aux consommations d’eau du copropriétaire vendeur, à partir du moment où des compteurs divisionnaires sont installés dans les logements et que le relevé a été réalisé.

Par conséquent, même si cette mesure peut sembler injuste, elle reste néanmoins réglementaire, ne permettant pas au copropriétaire acquéreur de refuser le paiement.

A la limite, il faut lui conseiller de se tourner vers le vendeur afin de négocier une prise en charge de la régularisation des charges.

Cette négociation doit rester étrangère à la copropriété en rappelant au copropriétaire débiteur de payer le plus rapidement possible la dette qui lui est exigible.

A défaut, des poursuites judiciaires en recouvrement seront engagées.

Réponse

Votre question est essentielle car beaucoup de conseillers syndicaux rencontrent ces mêmes difficultés devant faire face aux arguties de leur syndic.

Pour éviter cela, il est essentiel que le conseil syndical soit organisé afin que le syndic ne puisse refuser ou retarder la remise des documents réclamés par le conseil syndical.

Tout d’abord, la demande du conseil syndical doit être écrite et non orale, voire même en courrier recommandé actant la date de la demande.

Sur ce courrier devra figurer de manière claire les documents réclamés, ne pouvant se contenter du terme générique « les comptes de la copropriété », mais par exemple « le grand livre comptable de l’exercice 2019 allant du 1^er janvier au 1er septembre 2019 » ou bien « les relevés bancaires allant du 1^er janvier 2019 au 1^er septembre 2019 », etc.

Ceci évacuera toute ambiguïté sur l’objet de la demande.

Par ailleurs, conformément à l’article 26 du décret du 17 mars 1967, le conseil syndical peut désigner un des membres du conseil syndical pour assurer la mission de contrôle des comptes.

Le courrier devra préciser cette information en faisant figurer noir sur blanc votre nom comme ayant un mandat exprès du conseil syndical.

Enfin, le courrier devra préciser que depuis le 23 mai 2019, des pénalités de 15 euros par jour de retard s’appliquent au-delà d’un mois à compter de la demande du conseil syndical qui ne serait pas suivie d’effet.

Ces pénalités s’appliquent sur les honoraires de base du syndic. Cette disposition résulte de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi ELAN.

Après avoir fait cette présentation il est probable que le syndic cède et remette les documents réclamés.

Si malgré tout papi fait de la résistance, saisissez-nous, on vous paiera l’action judiciaire pour que le syndic soit condamné à payer les pénalités et surtout à vous remettre les documents réclamés.

Bon courage !

Réponse

L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que l’assemblée générale est souveraine. En effet, « toutes les décisions concernant le syndicat sont prises en assemblée générales des copropriétaires ».

De plus, à partir du moment où une résolution n’a pas été annulée en justice sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, celle-ci fait force de loi au sein de la copropriété.

Cependant, il arrive qu’une copropriété vote des travaux, puis du fait de syndics peu diligents, rien n’est mis en exécution et les fonds appelés dorment sur des comptes qui ne profitent pas à la copropriété.

Au bout du compte, ces travaux peuvent se trouver obsolètes ou sont jugés moins importants face à une autre situation qui s’érige.

La jurisprudence a donc reconnu une possibilité de rétractation des résolutions déjà votées en assemblée générale.

Néanmoins, cette possibilité d’annulation est conditionnée.

D’abord, la résolution ne doit pas encore avoir été exécutée. Ainsi, les travaux ne doivent pas avoir connus un commencement d’exécution. La Cour de cassation a considéré que les simples appels de fonds ne constituaient pas un début d’exécution (Cass. 3e civ., 7 juill. 2010, n° 09-15.373). Ce n’est pas le cas par contre lorsqu’un ordre de service a été émis par le syndic à l’encontre de l’entreprise choisie.

De plus, aucun droit ne doit avoir été acquis en vertu de la décision initiale entre les deux assemblées générales.

Par exemple, si l’assemblée générale a donné une autorisation de faire des travaux sur des parties communes à un copropriétaire, elle ne peut se rétracter (CA Paris, 23e ch., sect. A, 29 nov. 1995, n° 94-889).

Enfin, la nouvelle décision doit être motivée par l'intérêt collectif des copropriétaires et non révéler une fraude ou un abus de majorité (CA Paris, 23e ch., sect. A, 17 déc. 1997, n° 95/24353)

Dans le cas qui nous occupe, la seule action du syndic a été l’appel de fond. Par ailleurs, la décision d’avoir recours à des caméras de vidéosurveillance n’a donné aucun droit particulier à un copropriétaire. L’assemblée générale peut donc revenir sur cette décision.

Il faudra donc demander au syndic par lettre recommandée (article 10 du décret du 17 mars 1967) de mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale deux résolutions :

1. Annulation de la résolution Pose de caméra de vidéosurveillance votée lors de l’assemblée générale du ../../20..
2. Remboursement des appels de fonds réalisés au titre des travaux de pose des caméras.

Au titre du principe du parallélisme des formes, la résolution d’annulation doit être votée à la même majorité que la résolution initiale : soit pour la pose de caméra de vidéosurveillance, la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Le règlement de copropriété constitue la référence pour connaître les obligations et les droits de chacun : copropriétaires, syndic et conseil syndical. A l’origine, il est publié par le notaire mais il est très vite obsolète de par les nouvelles réglementations.

Qui peut demander la mise à jour du règlement de copropriété ?

Tout copropriétaire peut demander l’inscription de cette question à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

En pratique, nous sommes cependant très souvent sollicités par le conseil syndical. Dans ce cadre, nous l’accompagnons et nous préparons alors avec lui la question et le projet de résolution à mettre à l’ordre du jour et le devis d’adaptation.

Quelles sont les modifications possibles ?

Cela peut être :

• des clauses d’amélioration qui sont essentiellement relatives au fonctionnement du conseil syndical ;
• des clauses de charges lorsqu’elles sont contraires à l’article 10 du 10 juillet 1965. Pour mémoire : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. »
  Par exemple, une grille de charges « ascenseur » qui impute une quote-part de charges « ascenseur » au lot du rez-de-chaussée.  
  Cette clause sera réputée non écrite. Elle devra être régularisée dans le cadre de l’adaptation.
  Même situation concernant la grille de charges « chauffage » lorsque l’on a une clé de charges  « chauffage » qui impute une quote-part de charges « chauffage » aux lots de parking. Cette clause est également contraire à l’article 10 de la loi et donc réputée non écrite.

Quand et comment présenté la modification à ce règlement ?

Quand ?

C’est de la décision souveraine de l’assemblée générale sauf si le conseil syndical dispose d’une délégation de dépenses. 

Comment ?

Après analyse du règlement de copropriété, il faudra nous demander un devis d’adaptation qui devra être joint à la convocation de l’assemblée générale sur la base de l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

En assemblée générale, la prestation sera ensuite votée.

L’année suivante, l’assemblée générale devra se prononcer sur le texte d’adaptation.

Y a-t-il un coût et de quel ordre ?

Dans le cadre de l’adaptation du règlement de copropriété, il y a deux prestations.

Il y a la prestation d’adaptation pure, c’est-à-dire l’intervention – en l’occurrence de l’ARC – d’un notaire ou d’un géomètre-expert.  Pour se faire, nous prenons en compte le nombre de lots, le nombre de modificatifs, la date du règlement de copropriété d’origine.

Par exemple, pour une copropriété de 50 lots, il faut compter entre 2000 et 2500 €uros.  

Ensuite, il y a les frais de publication du règlement de copropriété aux hypothèques pour qu’il soit opposable aux tiers. Il faut donc compter les frais de publication et les honoraires de notaire.

En résumé :

• Il est obligatoire d’intégrer au règlement de copropriété la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 ;
• L’impact est la suppression des clauses illégales ;
• Le vote en assemblée générale est indispensable et une publication devant le notaire également.

Nos recommandations :

• Prévoir quelques réunions du conseil syndical pour construire votre projet ;
• Profiter de la mise à jour du règlement de copropriété pour intégrer de nouvelles clauses ;
• Faites-vous aider par les juristes de l’ARC qui sont compétentes dans le domaine.

Pour aller plus loin :

https://arc-copro.fr/librairie/6-savoir-mettre-jour-son-reglement-de-copropriete

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Adaptation du règlement de copropriété : pour quoi faire ?

https://arc-copro.fr/documentation/adaptation-du-reglement-de-copropriete-pour-quoi-faire

Analysez votre règlement de copropriété dix fois plutôt qu’une

https://arc-copro.fr/documentation/analysez-votre-reglement-de-copropriete-dix-fois-plutot-quune

Faut-il remettre aux copropriétaires la copie d’un acte modificatif au règlement de copropriété après son approbation par l’assemblée générale ?

https://arc-copro.fr/documentation/faut-il-remettre-aux-coproprietaires-la-copie-dun-acte-modificatif-au-reglement-de

La publication des modifications et mises à jour du règlement de copropriété : la solution de l’ARC

https://arc-copro.fr/documentation/la-publication-des-modifications-et-mises-jour-du-reglement-de-copropriete-la-solution

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