Formations (8754)

Le nouveau rapport accablant de la répression des fraudes sur les contrats-type de syndics

Une fois n’est pas coutume, nous reprenons stricto sensu le dernier rapport de la répression des fraudes suite à leur dernière enquête sur les contrats de syndic.

Pour mémoire, la répression des fraudes avait procédé en 2018 à une première enquête sur les contrats de syndic et avait relevé un nombre très significatif de pratiques anti-concurrentielles et trompeuses avec des anomalies dans les contrats (voir lien : https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/syndics-de-copropriete-recherche-de-pratiques-anticoncurrentielles-et-controle-des-contrats)

Une seconde enquête a été réalisée par la répression des fraudes en 2022, produisant un nouveau rapport qui a été publié ces dernières semaines.

Le constat reste toujours aussi alarmant puisque 65,4 % des contrats présentent des anomalies.

De toute évidence, l’action de la répression des fraude semble inefficace ou du moins pas suffisamment dissuasive puisque plus de la majorité des contrats de syndic ne sont pas conformes à celui réglementé.

Ce constat se confirme avec l’absence de réelles sanctions puisque seulement 2 amendes et une transaction pénale ont été prononcées, sachant que les autres ont bénéficié d’un simple avertissement.

Voici donc le rapport de la répression des fraudes :

Syndics de copropriétés : le contrat-type pas toujours utilisé, beaucoup de facturations indues

457 syndics de copropriétés ont été contrôlés par la DGCCRF en 2021-2022. Cette enquête visait en particulier à s’assurer de la prise en compte des évolutions réglementaires récentes obligeant à utiliser un nouveau contrat-type pour la gestion d’une copropriété. Bilan : 313 établissements contrôlés étaient en anomalie. Cela souligne la persistance du manque de respect de la règlementation dans le secteur avec une légère amélioration du taux d’anomalie qui passe de 72,8 % en 2021 à 65.4 % en 2022

Afin d’améliorer la gestion des copropriétés et renforcer la transparence dans les relations entre le syndic et les copropriétaires, le contrat de syndic doit désormais être conforme à un modèle type et seules les prestations particulières limitativement énumérées peuvent faire l’objet d’une rémunération en complément du forfait.

Pour vérifier la bonne application de ce dispositif, mais aussi les conditions légales d’exercice de la profession de syndic et les règles d’information précontractuelle, et rechercher d’éventuelles pratiques commerciales trompeuses, la DGCCRF a mené une enquête auprès de 191 syndics en 2021 et 266 en 2022.  

Le contrat-type pas toujours utilisé, des facturations illicites

La DGCCRF a contrôlé ainsi la rémunération forfaitaire perçue par les syndics au titre de leur gestion courante, leur rémunération complémentaire, pour les prestations particulières liées à des événements aléatoires et imprévisibles (convocation d’une assemblée générale spéciale, réunion de conseil syndical supplémentaire, sinistres, contentieux…), ainsi que le formalisme du contrat-type de syndic.

En 2021 et 2022, des anomalies ont été relevées dans 313 établissements :

  • Non-respect des clauses et des règles de présentation du contrat-type : le nouveau modèle de contrat-type de syndic n’est pas bien pris en compte par bon nombre d’opérateurs qui n’avaient pas tenu compte de l’évolution de la réglementation, notamment les syndics indépendants non affiliés à une chambre syndicale. Des infractions notables portent sur le défaut d’application des nouvelles modalités de résiliation des contrats à l’initiative du conseil syndical et de celles relatives à la désignation du prestataire.
  • Facturation indue : de nombreux manquements ont été relevés quant aux modalités de rémunération et aux pratiques de facturation des opérateurs. Parmi ces manquements  :

         - des prestations incluses dans le forfait qui font néanmoins l’objet d’une facturation additionnelle (en                     particulier s’agissant de l’organisation des assemblées générales) ;

        - des prestations complémentaires facturées à un montant supérieur à celui prévu dans le contrat ;

        - des frais imputés à tort au syndicat des copropriétaires ;

        - la perception par le syndic d’une part des intérêts bancaires revenant à la copropriété ;

        - la facturation du forfait annuel sur l’exercice comptable ou l’année civile et non sur la durée prévue du                    contrat ;

        - la majoration indue de tarifs.

  • Manque d’information : des lacunes ont été constatées concernant l’affichage des prix sur la devanture ou à l’intérieur de certains établissements. Des manquements ont aussi été relevés lors du contrôle des sites internet (ex : défaut d’information sur la liste d’opposition au démarchage téléphonique Bloctel ou sur le médiateur de la consommation).

Les suites décidées à l’encontre des syndics défaillants

En 2021 et 2022 :

  • 134 établissements ont fait l’objet d’avertissements, notamment pour défaut d’information sur les prix du pré-état daté, ou encore pour des facturations d’honoraires illicites ;
  • 150 établissements ont fait l’objet d’injonctions notamment pour facturation abusive, exercice de l’activité sans carte professionnelle, mauvaise tenue du registre des mandats de gestion ;
  • les enquêteurs ont dressé 41 procès-verbaux administratifs, notamment pour non-respect du contrat-type ;
  • 9 procès-verbaux-pénaux ;
  • 2 amendes ont été prononcées ;
  • 1 proposition de transaction pénale a été acceptée par l’opérateur pour facturations pour des prestations de recouvrement de créances auprès des copropriétaires à des montants supérieurs à ceux prévus dans les contrats de syndic (pratiques commerciales trompeuses).

Il convient de noter que les professionnels contrôlés ont souvent été réactifs quand il leur a été demandé de se mettre en conformité.

Cible 2021-2022

457 établissements contrôlés

636 visites

Résultats

2 amendes

1 proposition de transaction pénale

150 injonctions

134 avertissements

9 procès-verbaux pénaux

41 procès-verbaux administratifs

Actions et Actus
Actu

Qui prime entre le pouvoir de représentation en assemblée générale et le formulaire de vote par correspondance

Les questions relatives au vote par correspondance et à son formulaire sont nombreuses.

En effet, certains pensent que les votes exprimés par correspondance ne sont que des avis sans incidence, compte tenu que l’assemblée générale et surtout les débats n’ont pas encore eu lieu.

Ainsi, lorsqu’ils s’aperçoivent qu’ils ont définitivement pris part au vote, après avoir envoyé leur formulaire au syndic, ils souhaitent savoir comment se rétracter.

Dans le même esprit, nous avons des copropriétaires qui amalgament le concept du pouvoir de représentation à l’assemblée générale avec le formulaire de vote par correspondance, ne sachant pas comment réagir lorsqu’ils ont envoyé les deux documents au syndic.

Voyons donc comment agir face aux différentes situations.

I – Une priorité au vote exprimé après débat en assemblée générale

La tare principale du vote par correspondance est que l’on permet à un copropriétaire de voter sur des résolutions avant même avoir entendu les débats.

Ainsi, le copropriétaire est censé se décider sur le choix du syndic ou d’une société uniquement sur les éléments joints à la convocation d’assemblée générale.

Face à cette lacune, l’article 14-1 du décret du 17 mars 1967, a prévu deux verrous. Le premier concerne le copropriétaire qui a envoyé son formulaire de vote. Il peut revenir sur ses décisions en se rendant à l’assemblée générale.

Dans ce cas, les votes exprimés par le biais du formulaire de vote ne sont pas pris en compte pour laisser le copropriétaire voter de manière définitive sur la résolution en même temps que les autres copropriétaires présents ou représentés au cours de l’assemblée générale.

Dans ce même esprit, l’article précise que dans la mesure où un copropriétaire a envoyé au syndic un formulaire de vote et a également remis un pouvoir de représentation, c’est ce dernier qui prime.

Mieux que cela, cette règle est valable même si la remise du pouvoir a été réalisée à une date postérieure à celle de la transmission du formulaire de vote par correspondance.

Là encore, les pouvoirs publics ont souhaité privilégier le vote exprimé après l’audition des débats, même si le vote émane du mandataire.

II – Ne pas confondre pouvoir et formulaire

Le formulaire de vote par correspondance et le pouvoir de représentation n’ont aucun rapport.

Le pouvoir est un document remis à un copropriétaire, ou à un tiers, pour être représenté au cours de l’assemblée générale.

Ainsi, le détenteur (le mandataire) vote en lieu et place du copropriétaire mandant au cours de l’assemblée générale.

En revanche, le formulaire de vote par correspondance permet à un copropriétaire de prendre part au vote des résolutions sans se rendre à l’assemblée générale.

Le principe est qu’il faille remplir le formulaire doit être impérativement joint à l’ordre du jour en indiquant pour chacune des résolutions « pour », « contre » ou « abstention ».

Sa voix sera alors comptabilisée avec les autres afin de déterminer en cours d’assemblée générale si la résolution est adoptée.

Actions et Actus
Actualité juridique

Attention aux délégations de pouvoir trop larges

Nous le savons bien le fléau actuel des copropriétés sont les impayés de charges.

Cela est dû à plusieurs causes et parmi elles à des appels de fonds tous azimuts qui ne sont pas forcément nécessaires.

Afin de démontrer comment le système peut dériver, partons d’une résolution qui peut paraître anodine, voire même flatteuse pour le conseil syndical, mais qui en définitive peut entrainer de nombreuses conséquences notamment juridiques et surtout financières :

I – Analyse de la résolution

Cette résolution donne au conseil syndical, la possibilité d’engager plusieurs marchés et dépenses qui ne dépassent pas pour chacun d’eux 6 000 € HT, soit 7.200 € TTC, sans avoir à en référer au préalable à l’assemblée générale

Au-delà du fait que cette résolution n’est pas tout à fait dans les clous, compte tenu qu’elle ne répond pas aux exigences de l’article 21-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 définissant les règles en matière de délégation de pouvoirs, elle provoque un risque important de dérapage budgétaire.

Et pour cause, le conseil syndical peut engager plusieurs marchés avec des montants allant pour chacun d’eux jusqu’à 7.200 € TTC, entraînant de nouvelles charges qui devront être supportées par les copropriétaires alors qu’en parallèle ils sont tenus de payer des appels de fonds calculés sur la base du budget prévisionnel voté.

Pour éviter ce cumul inutile d’appels de fonds, dans l’idéal est que les lignes budgétaires liées aux délégations de pouvoirs donnés au conseil syndical soient neutralisées pour éviter une redondance des sommes appelées auprès des copropriétaires.

II – Comment réagir ?

Tout d’abord, cette résolution est extrêmement mal rédigée car elle donne un pouvoir trop large au conseil syndical pour un budget indéfini.

En effet, le conseil syndical peut engager sur l’exercice un marché comme dix marchés, entraînant en définitive des dépenses allant jusqu’à 72.000 € TTC sans que l’assemblée générale n’ait eu à se prononcer.

Mais encore, cette résolution ne précise pas comment les sommes engagées par le conseil syndical seront appelées auprès des copropriétaires, pouvant entrainer un grave problème de trésorerie pour la copropriété.

Voilà pourquoi ce type de résolution doit être mûrement réfléchi pour éviter toute dérive aussi bien juridique que financière, en commençant par respecter strictement le cadre légal défini par la loi qui justement a été rédigé pour éviter ce type de situation.

Dossier conseils
Action
Conseil

Abus 5053 Le carnaval de Rio est ouvert chez CITYA avec ses prestations illégales

Qui ne connaît pas le carnaval de Rio, où tout est permis ? Le plus important est de s’amuser en se déguisant pour paraître au lieu d’être.

Cela doit sûrement être la philosophie de CITYA pour récupérer toujours un peu plus de fric qui, d’ailleurs, rime avec chic.

En effet, à travers ce nouvel abus, nous allons encore une fois, démontrer comment CITYA fonctionne pour récupérer de nouveaux profits y compris de manière illégale.

Après tout, il faut bien qu’il paie ses évènements avec David GUETTA et toute sa clique.

Le problème est que cela se fait au détriment des copropriétaires qui n’ont rien demandé, si ce n’est de régler ce qu’ils doivent et non de payer des prestations illégales.

Sans plus tarder, entrons dans le vif du sujet. Pour cela, faisons un point sur les possibilités de facturation en matière d’état-daté.

I – Un tarif plafonné et limité de l’état daté

Dans le cadre d’un transfert de propriété, le syndic doit remettre au notaire du copropriétaire vendeur un état-daté dont son contenu est défini à travers l’article 5 du décret du 17 mars 1967.

Compte tenu des abus tarifaires pratiqués par la quasi-totalité des syndics professionnels pour produire ce document, le législateur a imposé que le prix soit plafonné.

Ainsi, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise : « (…) Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret.»

Afin de verrouiller ce dispositif, le législateur a précisé le terme « les prestations », incluant ainsi toutes taches et a également mentionné le terme « un ou plusieurs lots » évitant que le syndic ne facture trois états datés pour trois lots vendus de manière simultanée.

Par ailleurs, le décret du 21 février 2020 a fixé le tarif plafonné de l’état-daté à 380 € TTC.

Attention, il s’agit d’un tarif plafonné et non d’un tarif réglementé, impliquant que le syndic peut prévoir un coût plus cohérent avec la réalité des tâches qu’il accomplit, soit environ 150 € à 200 €.

Ceci étant, 99,9 % des contrats de syndic ont pris comme référence le coût plafonné de 380 € TTC mais pour CITYA cela n’est pas suffisant.

Voyons cela en image.

II – Une prestation bidon

Sans plus tarder, voici la dernière crasse de CITYA :


Essayons de comprendre.

Pour contourner le contrat-type, CITYA demande aux copropriétaires de signer un devis. Dans ce dernier est prévue la facturation de l’état-daté au tarif plafonné de 380 € auquel il ajoute une autre prestation, cette fois-ci illégale, dite « prestation complémentaire » de 60 €.

Bien sûr, il s’agit de facturer du vent avec des libellés qui n’ont aucun sens et qui amalgament l’état daté avec le pré-état daté ou encore avec des actualisations qui n’ont pas lieu d’être.

Bien sûr, le copropriétaire ne peut pas choisir l’option qu’il retient devant signer l’intégralité du devis qui d’ailleurs s’intitule : Demande de prestations supplémentaires à l’état daté ».

L’objectif est de noyer le poisson pour camoufler la facturation illégale de CITYA.

Néanmoins, le copropriétaire qui veut vendre son lot n’a pas d’autre choix que de signer ce devis sachant qu’à défaut, il est probable que CITYA indiquera que la vente ne peut pas se faire.

Le plus grotesque est que si la répression des fraudes procédait à un contrôle, CITYA présentera son contrat-type qui ne fait nullement mention de cette prestation illégale.

Et oui, c’est ça CITYA, abuser des copropriétaires tout en douceur.

Qui à part l’ARC Nationale, dénonce ce type de tambouille orchestrée par son président qui est Philippe BRIAND.


 

 

 

 

Abus
Action

La dette estimée irrécouvrable n’est pas la dette intégrale du copropriétaire débiteur

Le 11ème de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 précise que la résolution liée à la question de la saisie immobilière doit être suivie d’une résolution fixant le montant de la mise à prix du lot, elle-même suivie d’une résolution fixant le montant des sommes estimées définitivement perdues (dites irrécouvrables).

Nombreux syndics professionnels considèrent que la mise à prix, ainsi que la dette estimée définitivement irrécouvrable est équivalente à la dette intégrale du copropriétaire débiteur.

Expliquons pourquoi cet automatisme n’est pas conforme aux exigences légales, pouvant mettre en difficulté la copropriété.

Voyons cela plus en détail.

I – La mise à prix

La mise à prix du lot permet de fixer à partir de quel montant doivent commencer  les enchères judiciaires du lot.

Le dilemme est qu’à défaut d’acquéreur, c’est le syndicat des copropriétaires qui devient adjudicataire d’office.

Autrement dit, c’est la copropriété qui deviendra propriétaire du lot et devra à ce titre payer le prix du montant de l’enchère de départ ainsi que les charges qui en découleront.

Ainsi, l’objectif est de définir un prix qui soit suffisamment haut pour récupérer la dette du copropriétaire débiteur, mais dont le prix est suffisamment équilibré pour trouver un acquéreur à la barre qui ne soit pas un marchand de sommeil.

Dans l’idéal, il serait intéressant que le copropriétaire saisi ne soit pas perdant en ne récupérant aucun fonds suite à la vente de son lot.

Ainsi, il revient au syndic de déterminer un prix qui prend en considération la dette impayée, le prix du marché en fonction du quartier et de la situation de la copropriété pour soumettre la résolution à l’ordre de l’assemblée générale.

II – Un dette estimée définitivement irrécouvrable

La dette estimée définitivement irrécouvrable est le montant des charges impayées par le copropriétaire débiteur qui ne sera pas recouvert même après la saisie immobilière de son lot.

Dans ce cas, le montant est alors supporté par le syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, il est indispensable de calculer au plus juste le montant de la dette irrécouvrable en ne se contentant pas de considérer qu’elle est équivalente à la dette du copropriétaire.

Et pour cause, il faut déjà prendre en considération le super privilège accordé au syndicat des copropriétaires qui concerne les dettes de l’exercice en cours auxquelles s’ajoutent celles des deux années antérieures.

Par ailleurs, il faut vérifier si d’autres créanciers sont concernés par le prix de la vente du lot (établissement bancaire, organismes fiscaux…)

Ainsi, en fonction de ces données, le syndic sera alors en capacité d’estimer la dette estimée irrécouvrable.

Après cette étude, il est possible qu’elle soit nulle entrainant que le syndicat des copropriétaires n’aura aucun montant à prendre en charge.

Attention donc aux votes hâtifs.

Actions et Actus
Actu

Qui doit payer les frais d’entretien d’une haie séparative entre deux copropriétés voisines ?

Question : Nous avons entre notre copropriété et la copropriété voisine une haie séparative. L'entretien a été réalisé sans aucun problème par le voisin pendant 30 ans. Or, depuis 4 ans, cette haie n’est plus entretenue, ce qui cause des difficultés pour la copropriété adhérente : miroirs de sécurité et trottoir obstrués

Quelles étapes devons-nous suivre pour faire évoluer la situation ?

Réponse :

Tout dépend de la qualification de la haie : est-elle mitoyenne ou est-elle située sur la limite séparative entre les 2 copropriétés ?

► Si rien n’est précisé dans les actes, la haie est présumée mitoyenne. D’après l’article 670 du Code civil :

« Les arbres qui se trouvent dans la haie mitoyenne sont mitoyens comme la haie. Les arbres plantés sur la ligne séparative de deux héritages sont aussi réputés mitoyens. Lorsqu'ils meurent ou lorsqu'ils sont coupés ou arrachés, ces arbres sont partagés par moitié. Les fruits sont recueillis à frais communs et partagés aussi par moitié, soit qu'ils tombent naturellement, soit que la chute en ait été provoquée, soit qu'ils aient été cueillis.

Chaque propriétaire a le droit d'exiger que les arbres mitoyens soient arrachés. »

Les frais d’entretien d’une haie mitoyenne est à la charge des 2 parties (article 667 du Code civil): chacun doit tailler son côté de la haie. Il est conseillé de tailler les 2 côtés de la haie au même moment. Vous pouvez détruire la plantation mitoyenne jusqu'à la limite de votre propriété, à la condition de construire un mur sur cette limite.

► Si la haie n’est pas mitoyenne,  vous pourriez contraindre votre voisin à couper les branches qui dépassent. En effet, d’après l’article 673 du Code civil : « Celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper. Les fruits tombés naturellement de ces branches lui appartiennent.

Si ce sont les racines, ronces ou brindilles qui avancent sur son héritage, il a le droit de les couper lui-même à la limite de la ligne séparative.

Le droit de couper les racines, ronces et brindilles ou de faire couper les branches des arbres, arbustes ou arbrisseaux est imprescriptible. »

Il a été jugé que le propriétaire d’un arbre même planté à une distance règlementaire est responsable des dommages causé par les racines sur le fond de son voisin (arrêt de la 3ème chambre civile de la cours de Cassation du 20 novembre 1984).

Concernant les étapes à suivre dans cette deuxième situation :

► Dans un premier temps, nous vous conseillons de dialoguer avec votre voisin afin de trouver une solution à l’amiable : en lui indiquant par écrit, en courrier recommandé avec accusé de réception adressé au syndic de la copropriété voisine, les difficultés que vous rencontrez et le préjudice subi du fait du mauvais entretien de la haie. Il est recommandé de préciser qu’une réponse est attendue dans un certain délai.

On peut dans le courrier lui proposer, avec son accord de faire passer une entreprise pour faire un devis et lui demander de prendre à sa charge  le coût.

► A défaut de réponse satisfaisante : mettre en demeure le voisin d’agir pour mettre un terme aux troubles subis.

► A défaut d’accord : saisir un conciliateur ou un médiateur de justice afin de faire une tentative de résolution à l’amiable du conflit : cette procédure préalable est d’ailleurs obligatoire avant tout contentieux (article 750-1 du Code de procédure civile). Nous vous conseillons de saisir un conciliateur de justice plutôt qu’un médiateur. La conciliation est gratuite.

► En cas de non conciliation : il faudra agir en justice. Une procédure en référée peut être envisagée : Pour ce faire, il faut saisir en référé le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble pour qu’il « ordonne » au voisin d’entretenir la haie.

Le syndic peut, sans autorisation d’assemblée générale agir en référé en vue de la préservation et de la conservation du patrimoine du syndicat des copropriétaires. (Article 55 du décret du 17 mars 1967).

* Selon les dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, le Président du Tribunal est tout d’abord compétent pour ordonner en référé en cas d’urgence, toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

* Quant à l’article 835 du même Code, il indique que le Président du Tribunal peut toutefois, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le recours à un avocat n’est obligatoire que si le montant du litige dépasse les 10.000 € ou s’il s’agit d’un montant indéterminé.

Toutefois en cas de contentieux, nous vous conseillons de prendre attache avec un avocat pour vous défendre. Les frais d’avocats sont des frais administratifs qui doivent être supportés par le syndicat de copropriété en fonction des tantièmes généraux. Le juge, sur demande des parties peut condamner la partie perdante à rembourser tout ou partie des honoraires d’avocats (article 700 du Code de procédure civile.

Réponse de l'expert
Action

Abus 5054 L’incohérence et l’irrégularité de travaux décidés en assemblée imputables à FONCIA Lyon

En assemblée, les copropriétaires sont confrontés à l’adoption de travaux d’entretien des parties ou installations communes selon l’ordre du jour établi et notifié par leur syndic. Dans ce dernier cas, il prévoit souvent une délégation de pouvoir au conseil syndical.

Si cette option peut se révéler licite et pertinente, cela requière une information adéquate en cours de séance.

Cet impératif est souvent omis par de nombreux cabinets à l’image de FONCIA Lyon dans une assemblée du 27 juin 2024.

I. Contradiction de deux résolutions sur le même objet : responsabilité du syndic 

En sa qualité de syndic, FONCIA Lyon rédige l’ordre du jour de l’assemblée générale ordinaire fixée au 27 juin 2024, dont il notifie la convocation aux copropriétaires.

Il se conforme ainsi, en tant que représentant légal du syndicat (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965) à son obligation de convoquer au moins une fois par an les copropriétaires en assemblée (art. 7 du décret du 17 mars 1967).

Pour ce faire, cette convocation doit notamment contenir :

- l’ordre du jour, à savoir principalement les points soumis à délibération (art. 13) ;  

- le projet de résolutions, soit les décisions associées aux questions (art. 11 al. 7) ;  

- les éléments essentiels « devis », s’agissant des contrats et marchés envisagés (art. 11, al.3).

Pour les travaux d’entretien des parties et équipements communs, FONCIA Lyon insère automatiquement la délégation de pouvoir au conseil syndical.

Si l’article 25 al. a de la loi permet  dans ce cas un tel transfert de compétence, cela ne peut aboutir, comme en l’espèce, à l’acceptation de deux résolutions incohérentes susceptibles de :

- confusion : laquelle appliquer (société, montant, appels de provisions) ?

- contestation judiciaire (action en nullité) par un copropriétaire opposant ou défaillant dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal (art. 42 de la loi).

Si le président de séance est garant de la tenue régulière de l’assemblée (art. 15 et 17 du décret), le syndic supporte un devoir d’information à l’égard des copropriétaires, renforcé lorsqu’il administre la résidence à titre professionnel.

Cela revient à dire que le syndic doit avertir l’ensemble des participants (président compris) de toute infraction et ses conséquences.

En cas de faute dommageable, il encourt une action en indemnisation de tout lésé sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle (art. 1240 du Code civil), CA Paris, 11 janvier 2012, n° 10 - 04978.

II. Honoraires du syndic de suivi des travaux : illégalité en l’absence de dégressivité 

Le syndic peut prétendre à une rémunération complémentaire du syndicat pour son suivi des travaux collectifs hors budget prévisionnel (art. 18-1 A de la loi), ce qui correspond :

- aux appels de provisions exceptionnels auprès des copropriétaires et leur encaissement ;

- la conclusion de l’éventuelle assurance impérative ;

- la sollicitation de l’autorisation administrative, si l’urbanisme l’exige ; 

- la passation de la commande auprès du prestataire et le règlement de sa ou ses factures ;

- la réception de l’ouvrage avec inscription et levée des réserves en cas de non-conformité au devis.

L’article 18-1 A de la loi impose l’approbation de ces honoraires en assemblée, en pourcentage hors taxe du marché, et ce, de manière dégressive.

Comme de nombreux confrères, FONCIA Lyon omet cette dernière condition légale, exposant la décision à l’annulation judiciaire (art. 42 de la loi).

Le président de séance doit veiller à ce que les copropriétaires n’adoptent pas en assemblée des résolutions travaux contradictoires, susceptibles d’invalidation judiciaire.

Il en va de même pour les honoraires illicites du syndic de suivi de ces opérations en l’absence de dégressivité. Il peut pour cela s’appuyer sur les scrutateurs, mais et surtout sur le syndic et son devoir d’information accru, s’il intervient à titre professionnel.

 

 

 

Abus
Action

La double imposition des copropriétaires en matière de délivrance de documents de la copropriété

Voilà encore un article qui va faire bondir les syndics professionnels car nous allons mettre sur la place publique un nouveau scandale.

Avant cela, commençons par expliquer le principe de l’interdiction de double imposition qui consiste à interdire, pour un même revenu, une double imposition.

Avec certains syndics professionnels on retrouve le même concept avec la facturation de la copie de documents de la copropriété demandés par un copropriétaire.

Voyons cela de plus près avant que les syndics professionnels crient au scandale.

I – Une prestation comprise dans le budget de base

Dans le cadre du fonctionnement de la copropriété, les copropriétaires paient des charges sur la base d’un budget prévisionnel voté qui comprend notamment les honoraires du syndic ainsi que les facturations des sociétés d’entretien, ou de diagnostics.

Dans ce cadre-là sont produits différents documents tels que les procès-verbaux d’assemblées générales, les diagnostics en tout genre, les carnets d’entretien….

Ainsi, l’ensemble de ces documents est la résultante de prestations assurées par des tiers de la copropriété tels que les syndics, les bureaux d’études ou des diagnostiqueurs qui sont payés de manière indirecte par les appels de fonds effectués auprès des copropriétaires.

La difficulté résulte lorsque le syndic s’appuie sur le point 9.3 du contrat-type pour demander aux copropriétaires une prestation supplémentaire pour leur délivrer les mêmes documents qui ont déjà fait l’objet d’une rémunération dans le cadre des appels de fonds.

En effet, la plupart des syndics professionnels réclament entre 40 et 90 € pour remettre  un carnet d’entretien ou bien une copie du procès-verbal, alors que le syndic a déjà perçu une rémunération pour produire ces documents.

Idem, la délivrance des diagnostics en tout genre sont facturés par les syndics entre 40 et 120 € alors qu’il ont déjà été supportés par les copropriétaires et pourtant font l’objet d’une facturation supplémentaire par le syndic.

Alors, où est le bug ?

II – Une facturation des seuls frais de délivrance

Le point 9.3 du contrat-type doit préciser le coût des frais de délivrance des documents réclamés par un copropriétaire.

Pour mémoire, voici comment est rédigé ce point :

 

Si on est scrupuleux, on peut constater que le syndic ne peut réclamer que des frais de délivrance et non des honoraires.

Autrement dit, il peut se faire rembourser les frais qu’il engage pour délivrer une copie des documents sans pour autant y ajouter des honoraires pour une tâche qui a déjà fait l’objet d’une facturation dans le cadre de ses honoraires de base.

Ainsi, la facturation d’une copie d’un procès-verbal ne devrait pas être supérieure à un montant de 10 € car, à défaut cela serait tout simplement illégal.

Certains syndics vont encore crier au scandale et ils ont raison ! C’est effectivement scandaleux de réclamer 120 € pour la copie de dix pages d’un procès-verbal d’assemblée générale.

Le plus important n’est pas de savoir qui de l’ARC Nationale ou des syndics a raison mais de respecter le contrat-type réglementé qui effectivement ne permet de facturer que les frais sans pouvoir y ajouter des honoraires.

Ainsi, lorsqu’un syndic réclamera 120 € pour la délivrance de la copie d’un extrait de du procès-verbal, de carnet d’entretien ou de diagnostic, le tarif n’est pas seulement abusif mais bien illégal.

Actions et Actus
Actu

L’ARC Nationale ferme ses portes pour congés annuels du vendredi 2 août au vendredi 23 août 2024 mais ne vous laisse pas sans lecture !

Comme chaque année, l’ARC Nationale ferme ses portes les trois premières semaines du mois d’août, soit cette année

du vendredi 2 août au vendredi 23 août 2024.

Cette fermeture permettra à l’ensemble des collaborateurs de l’ARC Nationale de reprendre des forces après une saison très chargée, que ce soit en matière de consultations, de conférences, de formations, ou encore de développement de nouveaux outils en attendant l’avènement du prochain salon.

Les premiers bénéficiaires de cette trêve annuelle sont les syndics professionnels qui ne verront pas d’abus publiés alors qu’ils sont encore nombreux.

Néanmoins, la rentrée promet d’être croustillante avec de nouvelles révélations concernant les contrats et pratiques de FONCIA, LOISELET & DAIGREMONT, MATERA et bien sûr notre sponsor de la rubrique « abus » CITYA.

Ceci étant, les adhérents pourront toujours profiter des nombreux dossiers de fond publiés sur notre site internet, que ce soit nos conseils, nos actualités juridiques ou encore nos jurisprudences commentées.

I – Une sélection de nos différents dossiers et articles à lire ou à relire

Compte tenu que nous publions chaque semaine dix articles, nous aurions pu vous suggérer de lire nos plus de 500 articles et dossiers, sachant qu’ils recèlent chacun d’eux une mine d’informations.

Néanmoins, nous nous sommes arrêtés à une dizaine d’entre eux tout en laissant le lecteur se faire un plaisir en surfant sur notre site internet à travers les différentes rubriques.

Avant de présenter la liste, nous rappelons que sur le portail de l’adhérent figurent toutes les conférences des derniers salons ainsi que les émissions de notre Web télé, permettant largement d’alimenter ces trois semaines de fermeture annuelle.

Voici la sélection proposée :

► Quelle date de prise d’effet du nouveau contrat de syndic en cas de mandat non échu ? https://arc-copro.fr/documentation/dossier-du-mois-juillet-2024-quelle-date-de-prise-deffet-du-nouveau-contrat-de-syndic

► Contrats d’entretien des chaufferies : attention à la clause d’intéressement https://arc-copro.fr/documentation/dossier-mai-2024-contrats-dentretien-des-chaufferies-attention-la-clause

► La loi Habitat dégradé a été promulguée : les mesures phare qui concernant la copropriété et les observations de l’ARC Nationale https://arc-copro.fr/documentation/dossier-du-mois-ndeg-2-la-loi-habitat-degrade-ete-promulguee-les-mesures-phare-qui

► L’argument fumeux pour que les copropriétaires votent le transfert des archives auprès d’une société spécialisée : https://arc-copro.fr/documentation/largument-fumeux-pour-que-les-coproprietaires-votent-le-transfert-des-archives-aupres

► Quels sont les risques du défaut d’approbation des comptes lors de l’assemblée générale annuelle appelée à les approuver ? https://arc-copro.fr/documentation/quels-sont-les-risques-du-defaut-dapprobation-des-comptes-lors-de-lassemblee-generale

► Le premier élu, le premier retenu  https://arc-copro.fr/documentation/le-premier-elu-le-premier-retenu

► Projet do plan pluriannuel de travaux (PPPT), plan pluriannuel de travaux (PPT) ou diagnostic de performance énergétique (DPE), diagnostic technique global (DTG) https://arc-copro.fr/documentation/projet-de-plan-pluriannuel-de-travaux-pppt-plan-pluriannuel-de-travaux-ppt-ou

Si, au cours de ce congé annuel certains conseillers syndicaux et syndics non professionnels souhaitent adhérer à notre association, et ainsi profiter de nos nouvelles publications et évènements, il suffit de suivre la procédure suivante.

II – Comment adhérer à l’ARC

Conformément à l’article 27 du décret du 17 mars 1967, le conseil syndical peut décider seul de se faire assister par une personne de son choix, sans obtenir l’aval de l’assemblée générale et encore moins du syndic.

Ainsi, le conseil syndical peut adhérer à l’ARC, à partir du moment où la majorité de ses membres le valide.

La cotisation sera alors prise en charge par le syndicat des copropriétaires dans le cadre du fonctionnement des dépenses courantes.

Bien souvent, avec une consultation et une mise en concurrence avec des sociétés référencées par l’ARC, l’adhésion est largement amortie pour plusieurs dizaines d’années.

Pour adhérer à notre association, il suffit de cliquer sur le lien suivant : https://arc-adhesion.fr/inscription/ et remplir le formulaire.

Dès notre réouverture, nous vous transmettrons dans un délai de 48h, votre numéro d’adhérent, vous permettant d’accéder aux consultations, aux articles cadenassés du site internet, au portail de l’adhérent, à l’assurance de responsabilité civile, aux formations en ligne, à  la fameuse revue trimestrielle…

Bref, à tous les services et bien plus encore.

On vous attend pour faire agrandir de la famille « Arciens » !

Avec vous, nous serons alors plus forts pour défendre sans compromis les intérêts des syndicats de copropriétaires dans une représentativité qui se veut nationale, sachant que chaque région a ses particularités qu’il faut connaître et défendre !.

Actions et Actus
Action

Sur quelles bases doivent être fixées la cotisation minimum du fonds de travaux

Nous sommes souvent interrogés par nos adhérents sur des questions liées au fonds de travaux notamment sur les modalités de constitution et d’affectation.

A vrai dire, les dispositions évoluent subitement en fonction des Gouvernements qui ont du mal à stabiliser leur politique.

Nous avons déjà dédié un article concernant les conditions d’affectation du fonds de travaux et à présent nous allons aborder la règle légale pour fixer la cotisation minimum annuelle du fonds de travaux.

I – Une cotisation minimum selon la valeur la plus haute

Lors des débats sur le projet de loi ALUR, la difficulté du législateur était de définir sur quelle base allait être fixé le montant minimum de la cotisation annuelle du fonds de travaux.

La règle qui a été retenue est de fixer la cotisation à minimum de 5 % du montant de du budget prévisionnel voté.

Nombreux ont critiqué cette base de calcul car le budget prévisionnel n’est en rien le reflet des besoins de financement des travaux qui seront nécessaires à réaliser tout au long de la vie de la copropriété.

Face à cette critique, la loi « Climat et Résilience » est revenue particulièrement sur les modalités de fixation du montant minimum annuel de la cotisation du fonds de travaux.

En effet, la loi « Climat et Résilience » a intégré un nouvel article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit une règle qui fixe la cotisation minimum selon la valeur la plus haute entre 5 % du budget prévisionnel et 2,5 % du montant que représente le plan pluriannuel de travaux voté par l’assemblée générale.

Attention, il ne s’agit pas du projet du plan déterminé par le bureau d’études mais bien celui retenu par l’assemblée générale.

Cette mesure concerne les copropriétés de plus de 50 lots principaux. Pour celles ayant moins lots principaux, cette mesure entrera en vigueur le 1er janvier 2025.

Voici donc l’extrait de cet article concernant le fonds de travaux :

Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

II- Cas pratique

Afin de mettre en exergue la règle énumérée précédemment, prenons comme postulat une copropriété ayant un budget prévisionnel de 100.000 € et qui a voté un plan pluriannuel de travaux dont le montant cumulé représente 500.000 € :

5% de 100.000 € équivaut à 5.000 € et 2.5% de 500.000 € équivaut à 12.500 €.

Par conséquent, la cotisation minimum annuelle du fonds de travaux devra prendre comme référence sera les 2.5 % du montant du plan pluriannuel de travaux voté.

C’est simple, mais il fallait le savoir.

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