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Le défaut de règlement des provisions et charges par le copropriétaire affecte tous les syndicats.

Ces situations préjudiciables ont des causes diverses liées à des incidents de vie, mais aussi à des carences chroniques de copropriétaires aux motivations plus que douteuses.

En l’absence de solution amiable, le syndicat lésé n’a d’autre alternative que d’exercer la voie judiciaire et d’escompter une condamnation recouvrant la dette principale, ainsi que l’accessoire.

En droit de la copropriété, il est offert la possibilité pour un copropriétaire de contester judiciairement une résolution ou l’assemblée générale à certaines conditions.

Cette possibilité s’inscrit dans le principe selon lequel tout justiciable peut librement exercer son droit d’agir en justice pour faire valoir ses droits ou de former un recours à l’encontre d’une décision de justice qui ne lui donnerait pas satisfaction.

Les assemblées générales comportent des irrégularités variables quant à leurs effets (annulables ou pas).

La location meublée touristique est non seulement un problème pour les copropriétés, mais également pour les propriétaires qui louent leur bien et se retrouve face à une sous-location non autorisée.

Pour autant, le propriétaire qui se trouve dans une telle situation dispose d’armes juridiques permettant de mettre un terme à cette illégalité, tout en sanctionnant le locataire.

C’est ce que rappelle cet arrêt de la Cour d’appel d’Agen en date du 24 novembre 2021 (20/00009).

Au-delà d’un an à compter de la réception des travaux perfectibles, le syndicat lésé doit démontrer les fautes conventionnelles de son contractant pour obtenir sa condamnation à l’indemniser.

Les travaux d’entretien des parties communes et des équipements collectifs ne donnent pas toujours satisfaction au syndicat des copropriétaires les ayant mandatés, par l’intermédiaire de son représentant légal, le syndic.

Le contentieux sur le recouvrement des provisions et charges auprès du copropriétaire débiteur ne se tarit pas, malgré les initiatives des pouvoirs publics de favoriser un règlement amiablement de ces différends.

La réalisation de travaux d’entretien du bâtiment (ravalement de la façade, réfection de la couverture, de l’étanchéité…) constitue une source indéniable d’inquiétude pour les copropriétaires, en raison du coût important de la réfection et de la conformité du projet.

En cas de désordre au sein de la copropriété, la question de la responsabilité des différents acteurs se pose.

La responsabilité est déterminée par la qualification juridique de l’origine du désordre ainsi que par le comportement des différents acteurs.

Si le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages dont l’origine se trouve dans les parties communes, il peut néanmoins se dégager de sa responsabilité en se retournant contre les personnes fautives.

Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires. A ce titre, il doit exécuter les missions qui lui sont confiées dans le cadre de son mandat.

I - La responsabilité du syndicat des copropriétaires du fait du syndic

Nous abordons une nouvelle fois le contentieux sur la légalité d’une assemblée convoquée par un syndic, en l’occurrence un jugement du tribunal judiciaire de Nice du 11 avril 2022.

La sous-traitance dans les travaux de réfection des parties communes constitue une pratique courante, qui conduit souvent à des malfaçons dommageables et des différends sur la réparation du préjudice du syndicat des copropriétaires, et ce, d’autant plus qu’aucun maitre d’œuvre n’a supervisé cette rénovation.

Dans un arrêt du 16 décembre 2020, la cour d’appel de Bastia précise le cadre légal applicable.

Les désordres dans un immeuble aboutissent parfois à des procédures contentieuses, en raison d’une identification complexe et/ou de réfections inopérantes.

Au cours de ces actions judiciaires civiles, la question de la preuve des revendications des parties à l’instance (responsables et garants) s’avère majeure. La cour de cassation dans un arrêt du 25 mars 2021 rappelle des principes fondamentaux en la matière.

Le syndic, au nom du syndicat, est régulièrement confronté aux changements de propriétaire, du fait des cessions amiables, voire de la disparition de son possesseur occupant ou bailleur.