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Legislation

Licenciement pour faute grave gardien d'immeuble

Analyse de la décision

Le personnel d’immeuble (gardien ou employé) constitue une source inaltérable de divergences entre les copropriétaires, en raison de son ratio élevé dans les dépenses du syndicat, de l’adéquation de ce service, de leur degré de satisfaction dans l’exécution de ses tâches conventionnelles ou de son comportement.

Les manquements manifestes peuvent alors justifier une rupture de contrat exceptionnelle, comme le rappelle la cour d’appel de Paris dans un arrêt du 2 juin 2021.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 17/02/2022

Comment organiser une consultation des copropriétaires dans une petite copropriété ?

Nous sommes une copropriété ayant un budget prévisionnel moyen de 15000 euros sur les trois dernières années et souhaiterions utiliser la nouvelle disposition issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, en organisant une consultation des copropriétaires en lieu et place d’une assemblée générale. Cela est-il possible?
Effectivement, l’ordonnance du 30 octobre 2019 prévoit un nouveau mode d’organisation pour que dans les petites copropriétés les décisions soient plus simplement prises. Néanmoins, ce nouveau disposi
Legislation

Notification de la convocation de l'assemblée générale auprès d'un mandataire

Analyse de la décision

La régularité de la convocation porte bien souvent sur une notification litigieuse de celle-ci par le syndic aux copropriétaires pour des motifs divers et variés (pluralité de propriétaires du lot, démembrement de droits sur celui-ci, changement d’adresse postale, défaillance de la poste, voire gestion confiée à un tiers professionnel).

Reponses expert

Réponse de l'expert - 11/02/2022

Puis-je affecter l’excédent de l’exercice sur le fonds de travaux ?

Nous sommes souvent interrogés par les membres du conseil syndical et les syndics bénévoles qui souhaitent que l’excédent de l’exercice comptable ne soit pas crédité aux copropriétaires, mais affecté directement au fonds travaux. Alors est-il possible d’affecter automatiquement un excédent d’exercice comptable au fonds travaux, compte 105000?
Après une période de réponses écrites, nous reprenons sous forme de vidéo les réponses de l’expert. Bon visionnage.
Legislation

Provisions et charges dues par un copropriétaire indépendamment d'un différend avec le syndicat, voire avec le syndic

Analyse de la décision

Le recouvrement des provisions et charges auprès du copropriétaire débiteur par le syndic, au nom du syndicat, représente l’épine dorsale du fonctionnement de la résidence, puisqu’il permet de régler les dépenses de ses équipements collectifs et des parties communes.

Cette question peut donner lieu à des objections plus ou moins légitimes des copropriétaires défaillants, en raison de justifications sommaires ou de situations exceptionnelles liées à l’état des parties communes de l’immeuble.

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Similitudes/disparités entre l’indivision et copropriété

Analyse de la décision

La détermination précise du statut d’un ensemble immobilier ne constitue pas une simple discussion théorique de juristes, mais l’élément essentiel pour appréhender le cadre légal, réglementaire et conventionnel applicable. Autrement dit, en cas d’imprécision quant à la nature juridique d’une résidence, le ou les propriétaires peuvent se méprendre sur sa législation, illégalité susceptible de contestation judiciaire, dixit un arrêt de la cour de cassation du 3 décembre 2020.

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Le paiement des réparations d'une partie ne permet pas de la qualifier de commune.

Analyse de la décision

La qualification juridique d’une partie ou d’un élément dépendant d’une partie d’un bâtiment au sein d’une copropriété relève souvent d’un « casse-tête », obligeant parfois la saisine du juge pour obtenir une qualification.

En effet, si la qualification juridique doit être par principe déterminée par le règlement de copropriété, celui-ci s’avère souvent incomplet ou nécessite une interprétation du texte très délicate.

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Colocation : la solidarité entre colocataires n’est pas éternelle

Analyse de la décision

Un arrêt intéressant a été rendu par la Cour de cassation le 08 avril 2021, en matière de colocation car il vient préciser la notion de solidarité entre colocataires. La Cour répond ici à une incertitude que connaissent nombre de bailleurs avec le départ de l’un des colocataires, quant à la possibilité de revendiquer une créance auprès de ce dernier, le bail se poursuivant par ailleurs pour les autres occupants.

1/ LA SOLIDARITÉ ENTRE COLOCATAIRES : LA COUR PRECISE LES PRINCIPES