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Legislation

Action en justice engagée par le syndic : l’habilitation donnée par l’assemblée générale doit être déterminée

Analyse de la décision

En cas de différend opposant le syndicat à un copropriétaire ou à un tiers, et en l’absence de solution amiable, l’action judiciaire se révèle être la seule alternative.

L’instance judiciaire doit être appréciée et exercée avec rigueur, en raison de ses aléas, son coût et des vices de procédures potentiels, comme le rappelle un arrêt de la Cour de cassation du 15 novembre 2018.

Legislation

L’action judiciaire en recouvrement des provisions et charges auprès d’un copropriétaire débiteur peut être sollicitée reconventionnellement

Analyse de la décision

Le recouvrement des provisions et charges auprès des copropriétaires débiteurs par le syndic se révèle souvent sommaire, aussi bien amiablement, que judiciairement.

Cette carence est d’autant moins concevable qu’elle émane d’un professionnel et qu’elle peut exposer le syndicat à de vaines et onéreuses procédures judiciaires, comme le rappelle la cour de cassation dans un arrêt du 24 octobre 2019.

Legislation

L’action du syndicat des copropriétaires à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement de la loi de 1965 n’exclut pas son action sur le fondement du trouble anormal de voisinage

Analyse de la décision

Ce principe peut paraître, à première lecture, assez obscur et on peut se demander quel est l’intérêt de déterminer le fondement d’une action en justice dès lors que le règlement de copropriété n’est pas respecté par certains copropriétaires (voire leurs locataires), en particulier lorsqu’ils occasionnent des troubles à leurs voisins : nuisances sonores, olfactives (en provenance de lots d’habitations ou de locaux commerciaux)...

Reponses expert

Réponse de l'expert - 19/02/2021

En tant que copropriétaire, j’ai assigné le syndicat des copropriétaires en justice, suis-je tenu de payer la condamnation aux dommages et intérêts prononcée par le juge?

Question: En tant que copropriétaire je subis des infiltrations depuis des années dont l’origine se trouve dans les parties communes. J’ai alors engagé une procédure contre le syndicat des copropriétaires et le juge m’a donné raison. Le syndicat des copropriétaires est condamné à me verser des dommages et intérêts, le syndic m’informe que je dois moi aussi participer au paiement. Il a tort n’est-ce-pas?
Réponse: Conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans
Legislation

L’action en restitution d’une partie commune appropriée illégalement appartient à tout copropriétaire et se prescrit dans le délai de 30 ans

Analyse de la décision

Face à des occupations illicites de parties communes, certains syndicats hésitent à engager une procédure pour faire cesser cette situation pour divers motifs (indifférence, coût et aléa d’une instance, qui pourrait se révéler au demeurant prescrite).

La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 24 octobre 2019 les fondamentaux du contentieux de remise en état de parties communes occupées illégalement par un copropriétaire.

Legislation

L'action judiciaire d'un copropriétaire en rectification de son compte individuel ne se confond pas avec celle en annulation d'une résolution d'assemblée générale

Analyse de la décision

Les copropriétaires sont nombreux à s’interroger sur la régularité des sommes imputées sur leur compte individuel au profit du syndicat par le syndic (appels de provisions, charges…), voire au bénéfice de ce dernier (frais nécessaires au recouvrement…).

Lorsque leurs démarches amiables de régularisation se révèlent vaines, certains copropriétaires n’hésitent pas à engager une procédure judiciaire en rectification à l’encontre de leur créancier, le syndicat, représenté par son syndic.

Legislation

Saisie sur compte bancaire du copropriétaire débiteur est envisageable.

Analyse de la décision

Dans la mesure où la voie amiable de recouvrement des provisions et charges auprès des copropriétaires par le syndic se révèle infructueuse, ce dernier au nom du syndicat créancier dispose de l’alternative judiciaire.

Un arrêt du 1er avril 2021 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence réitère les modalités d’exécution d’une condamnation en paiement du copropriétaire débiteur par son syndicat créancier. 

Legislation

Compte bancaire séparé : un arrêt de justice sans conséquence

Analyse de la décision

Un récent arrêt de la Cour de Cassation du 12 mai 2016 (15-12.575) a jugé que le contrat de syndic ne pouvait être annulé au motif que ce dernier a fait transiter sur son compte bancaire des sommes appartenant au syndicat alors que ce dernier disposait d’un compte bancaire séparé.

Legislation

Seul un copropriétaire peut contester une décision d’assemblée générale

Analyse de la décision

Là encore, nous sommes sur un principe bien établi et depuis longtemps : seul un copropriétaire peut saisir le juge pour contester une décision d’assemblée générale.

Dans le cas où une personne autre qu’un copropriétaire agirait sur ce fondement, le juge déclarerait son action irrecevable et ce motif serait suffisant pour rejeter d’emblée sa demande, sans examen sur le fond de cette demande.

Legislation

L'action en indemnisation du préjudice du syndicat incombe principalement à son syndic

Analyse de la décision

L’insatisfaction des copropriétaires, en ce qui concerne la gestion courante de l’immeuble (parties communes et équipements par le syndic), mais aussi et surtout pour les opérations exceptionnelles, peut aboutir à une procédure contentieuse, en l’absence de solution amiable auprès des divers intervenants concernés (syndic, entreprise, architecte).

Legislation

Un copropriétaire qui ne paie pas ses charges travaux, peut être condamné à indemniser un autre copropriétaire qui a subi un préjudice

Analyse de la décision

La plupart des syndicats de copropriétaires sont concernés par le défaut de paiement des copropriétaires. Ils découvrent à ce titre les procédures amiables ou judiciaires existantes pour recouvrer ces sommes par l’intermédiaire du syndic.

Jusqu’à présent, et à l’occasion de cette procédure, les juridictions civiles pouvaient reconnaitre le préjudice collectif lié aux dettes des copropriétaires et attribuer des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires.

Legislation

L’action qui tend à obtenir une remise en état après un acte d’appropriation des parties communes est une action réelle qui se prescrit par 30 ans

Analyse de la décision

Le délai de 30 ans concerne les actions réelles, c’est-à-dire portant sur une chose, tandis que le délai de droit commun de 5 ans concerne les actions dites personnelles, c’est-à-dire les actions tendant à faire reconnaître un droit d’une personne contre une autre (on parle aussi de droit de créance).

Legislation

Un copropriétaire peut être condamné à une amende civile pour procédure abusive s’il conteste toutes les assemblées générales.

Analyse de la décision

En droit de la copropriété, il est offert la possibilité pour un copropriétaire de contester judiciairement une résolution ou l’assemblée générale à certaines conditions.

Cette possibilité s’inscrit dans le principe selon lequel tout justiciable peut librement exercer son droit d’agir en justice pour faire valoir ses droits ou de former un recours à l’encontre d’une décision de justice qui ne lui donnerait pas satisfaction.

Legislation

Tout copropriétaire peut agir judiciairement pour faire cesser une violation du règlement de copropriété

Analyse de la décision

Nombre de copropriétés sont confrontées à des actions irrégulières commises par des copropriétaires indélicats, comme le non-respect du règlement de copropriété, la réalisation de travaux privatifs affectant l’harmonie de l’immeuble, sans l’aval de l’assemblée générale, ou l’occupation indue de parties communes …

Il revient au syndic, dès lors qu’il a connaissance des faits reprochés, de mettre en demeure le copropriétaire fautif de cesser, dans un délai fixé, le trouble de jouissance ainsi constaté.

Legislation

Action judiciaire en recouvrement des provisions et charges de copropriété : modalités de saisine, délai de prescription civile en phase transitoire

Analyse de la décision

Pour faire face aux incidents de paiement de provisions et charges, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, peut devoir exercer la voie judiciaire, si la solution amiable se révèle infructueuse.

Cette phase contentieuse s’avère parfois complexe du fait des moyens de défense de la partie poursuivie contestant la légitimité de cette procédure (habilitation du syndic et statut de copropriétaire litigieux, action judiciaire prescrite…).

Legislation

Il appartient au copropriétaire, qui déménage de notifier expressément au syndic son changement de domicile réel ou élu

Analyse de la décision

La diffusion des documents du syndicat par le syndic aux copropriétaires constitue la pierre angulaire du fonctionnement de cette collectivité.

C’est pourquoi, les copropriétaires ne doivent pas manquer à leurs obligations, en cas de déménagement, à savoir de notifier au syndic leurs nouvelles coordonnées.

Legislation

Habilitation donnée au syndic pour "ester" en justice : attention, la jurisprudence administrative est plus restrictive que la jurisprudence judiciaire

Analyse de la décision

Tout syndicat des copropriétaires peut être confronté à des différends avérés ou potentiels avec des copropriétaires, des cocontractants, voire des tiers, comme ici l’Administration publique.  

Ainsi, lorsque la solution amiable n’a pas abouti il ne reste plus que la voie contentieuse, qui se révèle bien souvent complexe, comme l’atteste l’arrêt du Conseil d’État du 3 juillet 2015, dont il est fait commentaire ci-dessous.  

Legislation

Provisions et charges dues par un copropriétaire indépendamment d'un différend avec le syndicat, voire avec le syndic

Analyse de la décision

Le recouvrement des provisions et charges auprès du copropriétaire débiteur par le syndic, au nom du syndicat, représente l’épine dorsale du fonctionnement de la résidence, puisqu’il permet de régler les dépenses de ses équipements collectifs et des parties communes.

Cette question peut donner lieu à des objections plus ou moins légitimes des copropriétaires défaillants, en raison de justifications sommaires ou de situations exceptionnelles liées à l’état des parties communes de l’immeuble.

Legislation

Action en nullité et ratification postérieures des résolutions initialement mises en causes : La position de la Cour de cassation

Analyse de la décision

Face aux irrégularités des assemblées générales faisant l’objet d’une action judiciaire en annulation d’un copropriétaire opposant ou défaillant, les syndics sont tentés de « couper l’herbe » sous le pied du copropriétaire contestataire, en faisant régulariser les décisions litigieuses avant le prononcé de la décision de justice.

La Cour de Cassation rappelle le droit applicable en l’espèce.

I. Les conditions pour contester les décisions d’une assemblée générale :

Reponses expert

Réponse de l'expert - 02/07/2021

Quels sont les droits du nouveau copropriétaire sur une assemblée générale concomitante à son achat ?

Un nouveau copropriétaire qui ne comprenait pas son premier appel de charge se rends compte qu’il y a eu une assemblée générale concomitante à son achat dans laquelle des travaux ont été votés. Or il n’a pas été convoqué à cette assemblée, ni n’y a participé. Peut-il demander la nullité de l’assemblée générale en justice ?
La qualité de copropriétaire de l'acquéreur à l'égard du syndicat est subordonnée à la notification de la vente au syndic en application de l'article 6 du décret du 17 mars 1967.
Legislation

Le pouvoir donné par un copropriétaire absent à l’assemblée générale doit être signé

Analyse de la décision

Le déroulement et la tenue de l’assemblée générale doivent respecter des règles précisées dans le décret du 17 mars 1967.

En fonction de la taille de la copropriété, des horaires de convocation et de la durée de l’assemblée, le bureau auquel participe généralement le syndic en tant que secrétaire peut se heurter à des approximations notamment au regard de la comptabilisation des mandats des copropriétaires absents et représentés.

Legislation

En cas de non-respect des décisions d’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires peut agir en justice pour en demander le respect.

Analyse de la décision

En copropriété, l’assemblée générale composée de tous les copropriétaires est souveraine : c’est par elle que doit passer toutes les décisions (hors délégation de pouvoirs) relatives à la vie de la copropriété.

En l’absence de contestation de résolution, les décisions deviennent définitives et donc incontestables. Il appartient au syndic conformément à ses missions de faire respecter et exécuter les décisions, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Legislation

L'action judiciaire en annulation d'une résolution d'assemblée générale ne suspend pas son exécution

Analyse de la décision

L’exécution par le propriétaire d’un lot de travaux privatif affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble donne régulièrement lieu à des contestations judiciaires, notamment en cas de rejet par le syndicat de la requête de la partie demanderesse.

Celle-ci ne doit pas se méprendre sur l’incidence de son éventuelle action judiciaire en annulation de la décision de l’assemblée générale, comme le rappelle la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans un arrêt du 11 mars 2021.

Legislation

Les règles pour obtenir une deuxième décision de justice en condamnation au paiement des charges de copropriété nées postérieurement à la première décision

Analyse de la décision

Les impayés de charges de copropriété sont les cauchemars des syndicats de copropriétés. En effet, cela fragilise la trésorerie de la copropriété au point dans certaine situation de ne plus pouvoir faire face au paiement des prestataires, ni aux factures de fournisseurs.