Tous les derniers articles Documentations (812)

Filtrer par période
Période
Legislation

La clause dite d’aggravation des charges supportée par des copropriétaires fautifs implique en principe un avenant au règlement de copropriété et sa sanction par le juge judiciaire civil souverain

Analyse de la décision

Face à l’augmentation des dépenses du syndicat, ce dernier peut s’employer à contenir cette évolution en faisant supporter cette hausse par les copropriétaires responsables.

Le syndicat ne doit cependant pas ignorer le cadre légal pour procéder de la sorte, au risque dans le cas contraire d’exposer la collectivité à une action judiciaire légitime du copropriétaire en suppression de la somme indument imputée, comme le souligne un récent arrêt de la cour de cassation du 28 mai 2020.

Legislation

Le boxage d’un emplacement de parking privatif nécessite une autorisation en assemblée générale à la majorité de l’article 25

Analyse de la décision

Certains copropriétaires peuvent être intéressés par l’aménagement de leur place de parking en box, pour des raisons de sécurité ou pour éviter d’éventuels squats ou dégradations.

Pour rendre cette opération possible, il est nécessaire de vérifier en amont que le règlement n’interdit pas le boxage.

Legislation

La création d'emplacements de stationnement sur les parties communes relèvent de la majorité de l'article 26

Analyse de la décision

La multiplication des véhicules et le nombre limité des places de parking posent bien des soucis au sein des copropriétés.

Pour pallier à cette situation, certains syndicats, décident de créer des places de stationnement supplémentaires sur des parties communes.

Or, l’instauration de nouvelle place peut engendrer des difficultés pour accéder aux garages initialement installés.

Legislation

L’assemblée peut accorder un droit de jouissance à titre précaire d’une partie commune à la majorité de l’article 24 selon la Cour de Cassation

Analyse de la décision

L’usage exclusif d’une partie commune peut être consenti par le syndicat à un copropriétaire déterminé dès l’origine de la copropriété ou postérieurement.

Les juridictions civiles ont dégagé, lorsque ce privilège est octroyé à titre précaire, une jurisprudence, qui bien qu’établie (arrêt confirmatif de la Cour de Cassation du 5 avril 2018), n’en demeure pas moins particulière.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 25/03/2022

Quelles sont les conséquences de l’absence de reproduction de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 sur le procès-verbal

Question: Nous venons de recevoir notre procès-verbal, il manque la reproduction de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, puis-je demander l’annulation de l’assemblée générale pour ce motif?
A titre liminaire, rappelons qu’un procès-verbal doit être rédigé et signé au plus tard dans les 8 jours suivant la tenue de l’assemblée générale. Le contenu du procès-verbal est fixé par les article
Legislation

Une clause du règlement de copropriété qui priverait les copropriétaires de tout droit à indemnité pour des travaux nécessitant un accès à leurs parties privatives est illicite car contraire à l’article 9, alinéa 5, de la loi de 1965

Analyse de la décision

L’article 9 de la loi de 1965 prévoit une obligation faite aux copropriétaires de laisser l’accès à leur partie privative pour les besoins de la réalisation de certains travaux sur les parties communes ou équipements communs (travaux liés à la conservation de l’immeuble, individualisation des compteurs d’eau, travaux d’amélioration sur un équipement tel qu’une chaudière par exemple…).

Legislation

Provisions et charges dues par un copropriétaire indépendamment d'un différend avec le syndicat, voire avec le syndic

Analyse de la décision

Le recouvrement des provisions et charges auprès du copropriétaire débiteur par le syndic, au nom du syndicat, représente l’épine dorsale du fonctionnement de la résidence, puisqu’il permet de régler les dépenses de ses équipements collectifs et des parties communes.

Cette question peut donner lieu à des objections plus ou moins légitimes des copropriétaires défaillants, en raison de justifications sommaires ou de situations exceptionnelles liées à l’état des parties communes de l’immeuble.

Legislation

Conditions pour l'indemnisation du syndicat pour des malfaçons réservées

Analyse de la décision

Au-delà d’un an à compter de la réception des travaux perfectibles, le syndicat lésé doit démontrer les fautes conventionnelles de son contractant pour obtenir sa condamnation à l’indemniser.

Les travaux d’entretien des parties communes et des équipements collectifs ne donnent pas toujours satisfaction au syndicat des copropriétaires les ayant mandatés, par l’intermédiaire de son représentant légal, le syndic.

Legislation

Le locataire qui sous-loue son bien sans autorisation du bailleur, peut voir son bail résilié et rembourser les revenus perçus

Analyse de la décision

La location meublée touristique est non seulement un problème pour les copropriétés, mais également pour les propriétaires qui louent leur bien et se retrouve face à une sous-location non autorisée.

Pour autant, le propriétaire qui se trouve dans une telle situation dispose d’armes juridiques permettant de mettre un terme à cette illégalité, tout en sanctionnant le locataire.

C’est ce que rappelle cet arrêt de la Cour d’appel d’Agen en date du 24 novembre 2021 (20/00009).

Legislation

Contestation judiciaire par des copropriétaires en indivision

Analyse de la décision

Le rapport entre les multipropriétaires de lots et le syndicat, représenté par son syndic, est sans fin, que ce soit sur la gestion amiable (appels de provisions, charges, convocation, notification du procès-verbal) ou contentieuse (assignation, signification de la décision de justice).

Legislation

Le syndic fautif de l'évacuation irrégulière d'une cave privative suppose une assignation personnelle de la victime.

Analyse de la décision

La condamnation du syndic personnellement fautif dans l’évacuation illicite d’une cave privative suppose une assignation de celui-ci par la victime

Tout fonctionnement d’une collectivité génère son lot de désordres, et donc la capacité de la personne endommagée à solliciter auprès du responsable la réparation judiciaire de celui-ci, si la voie amiable préalable se révèle infructueuse.

Legislation

Les dommages intermédiaires de bâtiment

Analyse de la décision

La réalisation de travaux d’entretien du bâtiment (ravalement de la façade, réfection de la couverture, de l’étanchéité…) constitue une source indéniable d’inquiétude pour les copropriétaires, en raison du coût important de la réfection et de la conformité du projet.

Legislation

Le syndicat des copropriétaires ne peut démolir un bâtiment édifié illicitement sans autorisation judiciaire préalable

Analyse de la décision

Les programmes neufs en copropriété donnent lieu à de nombreuses divergences entre les propriétaires et le promoteur, en raison de malfaçons, non façons sur les parties privatives et/ou communes.

Sur ce dernier point, le syndicat ne doit pas ignorer pour autant la procédure pour obtenir légalement la réparation de son préjudice, comme le souligne la cour de cassation dans un arrêt du 25 mars 2021.

 

Legislation

Travaux collectifs sans architecte et en présence d'un sinistre

Analyse de la décision

La sous-traitance dans les travaux de réfection des parties communes constitue une pratique courante, qui conduit souvent à des malfaçons dommageables et des différends sur la réparation du préjudice du syndicat des copropriétaires, et ce, d’autant plus qu’aucun maitre d’œuvre n’a supervisé cette rénovation.

Dans un arrêt du 16 décembre 2020, la cour d’appel de Bastia précise le cadre légal applicable.

Legislation

La prescription

Analyse de la décision

En droit français, il existe deux sortes de prescription : la prescription acquisitive et la prescription extinctive. Par ailleurs, il convient de noter que certaines actions sont imprescriptibles.

Enfin, à côté de la prescription, il existe ce que l’on appelle un délai préfix qu’il convient d’évoquer tant il a son importance en droit de la copropriété. 

Legislation

Seul un juge a la capacité pour sanctionner un copropriétaire responsable d’un désordre sur les parties communes

Analyse de la décision

Les parties communes et équipements collectifs des immeubles en copropriété sont régulièrement endommagés lors de sinistres dont les causes sont privatives (défaut d’entretien ou aménagements illicites réalisés sans l’aval nécessaire de l’assemblée générale, lorsqu’ils affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de la résidence).

Legislation

Installation d’un ballon d’eau chaude privatif dans les combles, parties communes peut s’analyser en un droit de jouissance exclusif de celles-ci au profit d’un lot et relever en conséquence de la double majorité de l’article 26

Analyse de la décision

Le syndicat est régulièrement confronté à des sollicitations individuelles de travaux sur les parties communes par un copropriétaire.

Le syndicat se doit dans ce cas, d’identifier précisément le droit envisagé au profit du demandeur. En cas de qualification erronée, la résolution de l’assemblée générale illicite s’expose à une action judiciaire en annulation de la part de tout copropriétaire opposant ou défaillant, comme le rappelle la cour de cassation dans un récent arrêt du 26 mars 2020.

Legislation

FONCIA HAUGUEL et syndicat condamnés, à l’initiative d’un copropriétaire, en raison d’une clause illicite du contrat du syndic sur la facturation des attestations de T.V.A. réduite

Analyse de la décision

Face au syndic professionnel, s’employant à imposer au syndicat des facturations douteuses résultant de clauses tout aussi suspectes de leur contrat de mandat, un copropriétaire peut se résigner à devoir poursuivre judiciairement les deux parties défaillantes pour obtenir gain de cause.

La Cour de cassation dans un arrêt du 28 janvier 2021 confirme la capacité individuelle d’un copropriétaire lésé à agir judiciairement dans ce cas, ainsi que les modalités et incidences de cette procédure contentieuse.