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Réponse de l'expert - 06/03/2025

A quelle majorité vote-t-on le ravalement de façade d’un immeuble ?

Question développée: En prévision d'un vote en assemblée générale de copropriété, nous souhaitons la majorité applicable pour des travaux portant sur les deux bâtiments de notre résidence. Les travaux envisagés consistent en un ravalement des façades, sans isolation thermique par l’extérieur, avec traitement de l’amiante diagnostiquée sur les façades. L’étanchéité des toitures terrasses sera également refaite. Une réhabilitation de la ventilation est également prévue.
Réponse: Vous nous interrogez au sujet de la majorité à laquelle voter des travaux de ravalement des façades sans ITE, avec notamment un traitement de l'amiante, s'accompagnant d'une réfection de l'
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Réponse de l'expert - 06/03/2025

A quelle majorité vote-t-on le ravalement de façade d’un immeuble ?

En prévision d'un vote en assemblée générale de copropriété, nous souhaitons la majorité applicable pour des travaux portant sur les deux bâtiments de notre résidence. Les travaux envisagés consistent en un ravalement des façades, sans isolation thermique par l’extérieur, avec traitement de l’amiante diagnostiquée sur les façades. L’étanchéité des toitures terrasses sera également refaite. Une réhabilitation de la ventilation est également prévue
Vous nous interrogez au sujet de la majorité à laquelle voter des travaux de ravalement des façades sans ITE, avec notamment un traitement de l'amiante, s'accompagnant d'une réfection de l'étanchéité
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Réponse de l'expert - 27/06/2024

Tous les copropriétaires doivent-ils participer aux charges de VMC alors que seule une partie en bénéficie ?

Question: Notre immeuble est composé de 54 lots principaux et nous ne sommes qu'une trentaine de copropriétaires à nous répartir les charges de VMC. Le syndic est incapable de nous donner la raison de cette répartition, prétextant qu'il a repris la répartition du syndic précédant et qu'il n'est au courant de rien. Tous les copropriétaires de l'immeuble doivent-il participer aux charges de VMC ?
Réponse : L’article 10, alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose: «Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement c
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Réponse de l'expert - 01/02/2024

Mon mandataire peut-il subdéléguer le pouvoir que je lui ai remis ?

Question: Ne pouvant pas me rendre à l’assemblée générale, j’ai remis mon pouvoir à un autre copropriétaire. Après l’assemblée générale, ce dernier m’a indiqué avoir remis mon pouvoir à son locataire sans m’avertir, compte tenu du fait qu’il disposait de plus de trois pouvoirs. Je souhaitais savoir si cela est légal, d’autant plus que le locataire a voté favorablement à des résolutions auxquelles j’étais opposé.
Réponse: De manière liminaire, je vous précise que l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 n’interdit pas par principe à un copropriétaire de disposer de plus de trois pouvoirs. Cette règle s’appl
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Réponse de l'expert - 30/11/2023

peut-on affecter les intérêts bancaires liés au placement des sommes afférentes aux travaux ?

Question: Lors du contrôle des comptes, j’ai relevé sur le livret A des intérêts bancaires d’un montant de 134,48 €. Après interrogation auprès de notre syndic, il m’a indiqué qu’il s’agissait des intérêts bancaires générés par le placement des sommes afférentes aux fonds de travaux. Selon le syndic, ces intérêts bancaires ne seront pas à repartir en fin d’exercice mais réaffectés au fonds de travaux. Cela est-il exact?
Réponse: En matière d’affection de produits bancaires, il existe une règle et une exception. L’article 35-1 du décret du 17 mars 1967 impose à l’assemblée générale de décider du placement de fonds
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Réponse de l'expert - 05/01/2024

L’absence de signature(s) du contrat de syndic rend-elle ce mandat nul ?

Question: Lors de la dernière assemblée générale, nous avons élu un nouveau syndic. Son contrat était joint à la convocation et avons convenu, dans le cadre de la résolution de sa nomination, qu’il revenait au président de séance de le signer. Néanmoins, à l’issue de l’assemblée générale, le président de séance a omis de le signer, impliquant que la copropriété ne dispose pas d’un contrat signé entre les parties. Cela pose-t-il problème ou, autrement dit, le contrat validé par l’assemblée générale est-il opposable au syndic ?
Réponse: Le mandat de syndic suscite de nombreuses interrogations de copropriétaires et conseils syndicaux quant à sa conformité.
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Réponse de l'expert - 26/10/2023

L’ouverture d’un deuxième compte bancaire séparé et rémunéré est-il encore possible en copropriété ?

Question: Nous souhaitons ouvrir un compte bancaire séparé et rémunéré distinct pour placer de l’argent qui ne provient pas du fonds de travaux. Notre syndic nous indique que le syndicat des copropriétaires a ouvert un livret A pour placer les sommes afférentes aux travaux, ne pouvant ouvrir un autre compte d’épargne. Cela est-il exact?
Réponse: Conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic doit ouvrir un compte séparé et rémunéré pour placer les sommes afférentes au fonds de travaux. Ainsi, la copropriété doi
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Réponse de l'expert - 03/10/2024

Quelles démarches pour obtenir du syndic les documents réclamés après l’avoir mis en demeure ?

Question: Nous avons envoyé à notre syndic un courrier recommandé avec avis de réception pour demander l’envoi des documents comptables de la résidence, avec mise en demeure de les communiquer dans un délai d’un mois. L’accusé de réception est en date du 1er août 2024. Réponse orale téléphonique du syndic le jour même, se réfugiant derrière des difficultés budgétaires liées à trop d'impayés. Par mail, il nous fournit le grand livre, mais pas la totalité des documents demandés, en particulier les relevés bancaires de l'exercice en cours. Nous arrivons au terme de la mise en demeure : 1er septembre, et comptons réclamer la pénalité de retard de 15 € par jour. Je voudrais savoir comment cela va se passer, etquelles démarches faut-il faire? Faut-il faire voter à la prochaine assemblée générale les pénalités de retard à déduire des honoraires du syndic pour l'exercice en cours ? Ou faut-il passer par une action judiciaire, auprès de qui ? Qui supporterait le coût d’une telle action judiciaire?
Réponse : L'article 21 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en effet : "Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l'établissement des comptes définitifs à clôturer et
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Pour le syndicat des copropriétaires, la qualité de copropriétaire n’est acquise qu’à réception par le syndic de la notification de l’article 6, même si celui-ci a eu connaissance d’un transfert de propriété rétroactif

Analyse de la décision

Une association avait fait apport d’un lot de copropriété à une association sœur avec effet rétroactif au 1er janvier 2008, en application de conventions conclues entre elles en 2007, 2010 et 2013, mais notifiées au syndicat des copropriétaires que les 7 juin et 14 octobre 2021.

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Annulation de la désignation du syndic : restitution de ses honoraires et droit de contestation du copropriétaire

Analyse de la décision

La vie d’une copropriété repose sur un équilibre délicat entre décisions collectives et droits individuels. 
Deux points de tension récurrents illustrent cette dynamique : 
•    d’une part, le droit pour un copropriétaire de contester les charges qui lui sont imputées, même après approbation des comptes par l’assemblée générale ; 
•    d’autre part, les effets juridiques d’une annulation de la désignation du syndic, notamment sur la validité des honoraires perçus pendant son mandat.

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Réponse de l'expert - 26/09/2024

Puis-je assister à l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble où mon fils a acheté un appartement ?

Question: Mon fils vient d’acheter un appartement. Afin de l’aider et de lui faire profiter de mon expérience de copropriétaire, je souhaiterais assister avec lui à l’assemblée générale de sa copropriété. Est-ce possible ?
Réponse: Il faut tout d’abordrappeler que l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires constitue une réunion privée: seuls les copropriétaires, leur représentant doté de pouvoir ou encore les
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L’interdiction de tout chevauchement de compétences entre le syndic des copropriétaires et une association syndicale libre (ASL)

Analyse de la décision

La coexistence entre un syndicat des copropriétaires et une association syndicale libre (ASL) peut susciter des interrogations juridiques quant à la répartition des charges et à la compétence de chaque structure.


Dans l’arrêt rendu la Cour de cassation précise les limites de l’intervention du syndicat lorsqu’il s’agit de financer des dépenses qui ne relèvent pas de son champ d’action.

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Réponse de l'expert - 21/03/2025

Le syndic peut-il engager des procédures judiciaires sans une autorisation d’AG ? Doit-il tenir informés les copropriétaires des procédures en justice qu’il intente ?

Le syndic a transmis au conseil syndical la copie d’une assignation visant un copropriétaire sans explication préalable. Nous avons sollicité des éclaircissements au syndic : s’agit-il d’un recouvrement de charges impayées ou de la réparation d’un préjudice lié à des incivilités ? En réponse, le syndic a exprimé son mécontentement face à notre demande et a indiqué qu’il annulait la procédure, refusant par la suite de nous fournir toute explication complémentaire et de nous répondre malgré nos nombreux mails. Le syndic a-t-il le droit d’engager une procédure judiciaire sans en informer le conseil syndical au préalable ?A-t-il le droit de décider unilatéralement de l’annuler sans en justifier les raisons ?
Il convient tout d’abord de rappeler les dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, qui fixe pour principe général le fait que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y