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Legislation

Action en justice engagée par le syndic : l’habilitation donnée par l’assemblée générale doit être déterminée

Analyse de la décision

En cas de différend opposant le syndicat à un copropriétaire ou à un tiers, et en l’absence de solution amiable, l’action judiciaire se révèle être la seule alternative.

L’instance judiciaire doit être appréciée et exercée avec rigueur, en raison de ses aléas, son coût et des vices de procédures potentiels, comme le rappelle un arrêt de la Cour de cassation du 15 novembre 2018.

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Une nouvelle ordonnance judiciaire par voie de référé : le syndic est tenu de remettre la feuille de présence à un copropriétaire demandeur

Analyse de la décision

Depuis quelques mois, nous faisons face à un débat créé de toutes pièces par les syndics, qui refusent de remettre aux copropriétaires demandeurs la feuille de présence.

Leur motif est que sur ce document figurent des données personnelles telles que les adresses et coordonnées des copropriétaires.

Ainsi, le compromis trouvé par les syndics est de donner la feuille de présence en occultant les adresses.

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Compte bancaire séparé : un arrêt de justice sans conséquence

Analyse de la décision

Un récent arrêt de la Cour de Cassation du 12 mai 2016 (15-12.575) a jugé que le contrat de syndic ne pouvait être annulé au motif que ce dernier a fait transiter sur son compte bancaire des sommes appartenant au syndicat alors que ce dernier disposait d’un compte bancaire séparé.

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L'action en indemnisation du préjudice du syndicat incombe principalement à son syndic

Analyse de la décision

L’insatisfaction des copropriétaires, en ce qui concerne la gestion courante de l’immeuble (parties communes et équipements par le syndic), mais aussi et surtout pour les opérations exceptionnelles, peut aboutir à une procédure contentieuse, en l’absence de solution amiable auprès des divers intervenants concernés (syndic, entreprise, architecte).

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L’action qui tend à obtenir une remise en état après un acte d’appropriation des parties communes est une action réelle qui se prescrit par 30 ans

Analyse de la décision

Le délai de 30 ans concerne les actions réelles, c’est-à-dire portant sur une chose, tandis que le délai de droit commun de 5 ans concerne les actions dites personnelles, c’est-à-dire les actions tendant à faire reconnaître un droit d’une personne contre une autre (on parle aussi de droit de créance).

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Action judiciaire en recouvrement des provisions et charges de copropriété : modalités de saisine, délai de prescription civile en phase transitoire

Analyse de la décision

Pour faire face aux incidents de paiement de provisions et charges, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, peut devoir exercer la voie judiciaire, si la solution amiable se révèle infructueuse.

Cette phase contentieuse s’avère parfois complexe du fait des moyens de défense de la partie poursuivie contestant la légitimité de cette procédure (habilitation du syndic et statut de copropriétaire litigieux, action judiciaire prescrite…).

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Habilitation donnée au syndic pour "ester" en justice : attention, la jurisprudence administrative est plus restrictive que la jurisprudence judiciaire

Analyse de la décision

Tout syndicat des copropriétaires peut être confronté à des différends avérés ou potentiels avec des copropriétaires, des cocontractants, voire des tiers, comme ici l’Administration publique.  

Ainsi, lorsque la solution amiable n’a pas abouti il ne reste plus que la voie contentieuse, qui se révèle bien souvent complexe, comme l’atteste l’arrêt du Conseil d’État du 3 juillet 2015, dont il est fait commentaire ci-dessous.  

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L’action du syndicat des copropriétaires à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement de la loi de 1965 n’exclut pas son action sur le fondement du trouble anormal de voisinage

Analyse de la décision

Ce principe peut paraître, à première lecture, assez obscur et on peut se demander quel est l’intérêt de déterminer le fondement d’une action en justice dès lors que le règlement de copropriété n’est pas respecté par certains copropriétaires (voire leurs locataires), en particulier lorsqu’ils occasionnent des troubles à leurs voisins : nuisances sonores, olfactives (en provenance de lots d’habitations ou de locaux commerciaux)...

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L’action judiciaire en recouvrement des provisions et charges auprès d’un copropriétaire débiteur peut être sollicitée reconventionnellement

Analyse de la décision

Le recouvrement des provisions et charges auprès des copropriétaires débiteurs par le syndic se révèle souvent sommaire, aussi bien amiablement, que judiciairement.

Cette carence est d’autant moins concevable qu’elle émane d’un professionnel et qu’elle peut exposer le syndicat à de vaines et onéreuses procédures judiciaires, comme le rappelle la cour de cassation dans un arrêt du 24 octobre 2019.

Legislation

Action en nullité et ratification postérieures des résolutions initialement mises en causes : La position de la Cour de cassation

Analyse de la décision

Face aux irrégularités des assemblées générales faisant l’objet d’une action judiciaire en annulation d’un copropriétaire opposant ou défaillant, les syndics sont tentés de « couper l’herbe » sous le pied du copropriétaire contestataire, en faisant régulariser les décisions litigieuses avant le prononcé de la décision de justice.

La Cour de Cassation rappelle le droit applicable en l’espèce.

I. Les conditions pour contester les décisions d’une assemblée générale :

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L'action judiciaire en annulation d'une résolution d'assemblée générale ne suspend pas son exécution

Analyse de la décision

L’exécution par le propriétaire d’un lot de travaux privatif affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble donne régulièrement lieu à des contestations judiciaires, notamment en cas de rejet par le syndicat de la requête de la partie demanderesse.

Celle-ci ne doit pas se méprendre sur l’incidence de son éventuelle action judiciaire en annulation de la décision de l’assemblée générale, comme le rappelle la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans un arrêt du 11 mars 2021.

Legislation

En cas de non-respect des décisions d’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires peut agir en justice pour en demander le respect.

Analyse de la décision

En copropriété, l’assemblée générale composée de tous les copropriétaires est souveraine : c’est par elle que doit passer toutes les décisions (hors délégation de pouvoirs) relatives à la vie de la copropriété.

En l’absence de contestation de résolution, les décisions deviennent définitives et donc incontestables. Il appartient au syndic conformément à ses missions de faire respecter et exécuter les décisions, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Legislation

Les règles pour obtenir une deuxième décision de justice en condamnation au paiement des charges de copropriété nées postérieurement à la première décision

Analyse de la décision

Les impayés de charges de copropriété sont les cauchemars des syndicats de copropriétés. En effet, cela fragilise la trésorerie de la copropriété au point dans certaine situation de ne plus pouvoir faire face au paiement des prestataires, ni aux factures de fournisseurs.

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Les formalités pour qu’une ASL puisse ester en justice peuvent être accomplies en cours d’instance

Analyse de la décision

L’association syndicale libre (ASL) est un mode de gestion relatif à un ensemble de propriétaires dans un périmètre déterminé. Elle a pour objet d’entretenir ou de gérer des ouvrages ou de réaliser des travaux ainsi que des actions d’intérêt commun.

Elle n’est pas soumise au statut de la copropriété. C’est l’ordonnance du 1er juillet 2004 et son décret d’application du 23 mai 2006 qui régissent les règles applicables aux ASL.

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La Cour de cassation reconnait que les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’action oblique pour résilier le bail d’un locataire

Analyse de la décision

La location au sein d’une copropriété peut être source de conflits en raison du comportement des locataires. En effet, les copropriétaires peuvent subir de nombreuses nuisances notamment sonores de la part des occupants, et les propriétaires-bailleurs peuvent être inactifs ou mettre beaucoup trop de temps à agir à l’encontre de leurs locataires.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 19/02/2021

En tant que copropriétaire, j’ai assigné le syndicat des copropriétaires en justice, suis-je tenu de payer la condamnation aux dommages et intérêts prononcée par le juge?

Question: En tant que copropriétaire je subis des infiltrations depuis des années dont l’origine se trouve dans les parties communes. J’ai alors engagé une procédure contre le syndicat des copropriétaires et le juge m’a donné raison. Le syndicat des copropriétaires est condamné à me verser des dommages et intérêts, le syndic m’informe que je dois moi aussi participer au paiement. Il a tort n’est-ce-pas?
Réponse: Conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans
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L’action qui tend à faire reconnaître une clause du règlement de copropriété non écrite peut être exercée à tout moment

Analyse de la décision

Un règlement de copropriété d’origine, qui n’a pas été adapté pour intégrer des dispositions impératives de la loi de 1965, peut contenir des clauses contraires à ces dispositions. Ces dispositions impératives sont dites d’ordre public, c’est-à-dire qu’il est impossible d’y déroger par des conventions privées.

Il peut également arriver qu’une assemblée générale décide d’introduire dans le règlement de copropriété une clause illégale.

Legislation

Tant l’action en répétition de l’indu que la contestation de la répartition des charges, se prescrivent par 5 ans.

Analyse de la décision

Le souci majeur des copropriétés réside dans les impayés de charges, qui peuvent faire basculer le syndicat des copropriétaires dans de grosses difficultés financières.

Les raisons des impayés sont multiples : difficulté financière du copropriétaire, mauvaise foi du copropriétaire, charges indûment réclamées par le syndicat des copropriétaires, mauvaise répartition des charges…

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L’action individuelle pour la remise en état d’une partie commune est possible à condition de mettre en cause le syndicat des copropriétaires et de démontrer que la partie litigieuse est bien une partie commune

Analyse de la décision

Lorsqu’un immeuble est soumis au statut de la copropriété, il doit avoir un règlement de copropriété et un état descriptif de division. Avec ces deux documents, le syndicat des copropriétaires doit pouvoir établir ce qui relève de la partie commune de l’immeuble et ce qui relève de la partie privative. A défaut, en cas de silence dans ces documents ou en cas de contradiction, l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 définit ce qui relève d’une partie commune.

Legislation

Le syndicat des copropriétaires peut agir en Justice pour son compte, mais ne peut se substituer à l’ASL dont il est membre.

Analyse de la décision

Le syndicat des copropriétaires qui subit un préjudice a qualité pour agir en Justice à condition d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

À l’inverse, lorsque les syndicats des copropriétaires sont regroupés en une Association des Syndicats Libres, les syndicats de copropriétés membres, n’ont pas qualité pour agir en lieu et place de ladite association.

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Le délai de 2 mois pour contester les décisions d’assemblées ne peut être interrompu que par l’introduction d’une assignation en justice

Analyse de la décision

Les copropriétaires mécontents de certaines décisions prises en assemblée, en leur présence ou en leur absence, peuvent hésiter avant de se décider à agir en justice, dans le cadre d’une procédure relativement longue et coûteuse, pour laquelle ils ne sont pas certains d’obtenir gain de cause.

Une fois que l’assemblée s’est prononcée, il ne leur est pas possible de remettre en cause les votes intervenus.