Tous les derniers articles Documentations (977)

Filtrer par période
Période
Legislation

Le syndicat des copropriétaires ne peut se retourner contre les copropriétaires bloquant la validation des travaux, même si sa responsabilité est engagée.

Analyse de la décision

En copropriété c’est l’assemblée générale qui prend toutes les décisions. Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de tantièmes pour faire entendre « sa voix ». Ainsi, en fonction des votes recensés, les décisions sont soit rejetées, soit validées.

Les copropriétaires disposent d’une totale liberté pour voter dans le sens qu’ils souhaitent. Les seules limites étant l’abus de majorité ou de minorité.

Legislation

En cas de non-respect des décisions d’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires peut agir en justice pour en demander le respect.

Analyse de la décision

En copropriété, l’assemblée générale composée de tous les copropriétaires est souveraine : c’est par elle que doit passer toutes les décisions (hors délégation de pouvoirs) relatives à la vie de la copropriété.

En l’absence de contestation de résolution, les décisions deviennent définitives et donc incontestables. Il appartient au syndic conformément à ses missions de faire respecter et exécuter les décisions, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Legislation

L'action en indemnisation du préjudice du syndicat incombe principalement à son syndic

Analyse de la décision

L’insatisfaction des copropriétaires, en ce qui concerne la gestion courante de l’immeuble (parties communes et équipements par le syndic), mais aussi et surtout pour les opérations exceptionnelles, peut aboutir à une procédure contentieuse, en l’absence de solution amiable auprès des divers intervenants concernés (syndic, entreprise, architecte).

Legislation

Le syndicat des copropriétaires peut agir en Justice pour son compte, mais ne peut se substituer à l’ASL dont il est membre.

Analyse de la décision

Le syndicat des copropriétaires qui subit un préjudice a qualité pour agir en Justice à condition d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

À l’inverse, lorsque les syndicats des copropriétaires sont regroupés en une Association des Syndicats Libres, les syndicats de copropriétés membres, n’ont pas qualité pour agir en lieu et place de ladite association.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 19/02/2021

En tant que copropriétaire, j’ai assigné le syndicat des copropriétaires en justice, suis-je tenu de payer la condamnation aux dommages et intérêts prononcée par le juge?

Question: En tant que copropriétaire je subis des infiltrations depuis des années dont l’origine se trouve dans les parties communes. J’ai alors engagé une procédure contre le syndicat des copropriétaires et le juge m’a donné raison. Le syndicat des copropriétaires est condamné à me verser des dommages et intérêts, le syndic m’informe que je dois moi aussi participer au paiement. Il a tort n’est-ce-pas?
Réponse: Conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans
Legislation

L’action du syndicat des copropriétaires à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement de la loi de 1965 n’exclut pas son action sur le fondement du trouble anormal de voisinage

Analyse de la décision

Ce principe peut paraître, à première lecture, assez obscur et on peut se demander quel est l’intérêt de déterminer le fondement d’une action en justice dès lors que le règlement de copropriété n’est pas respecté par certains copropriétaires (voire leurs locataires), en particulier lorsqu’ils occasionnent des troubles à leurs voisins : nuisances sonores, olfactives (en provenance de lots d’habitations ou de locaux commerciaux)...

Legislation

Action en justice engagée par le syndic : l’habilitation donnée par l’assemblée générale doit être déterminée

Analyse de la décision

En cas de différend opposant le syndicat à un copropriétaire ou à un tiers, et en l’absence de solution amiable, l’action judiciaire se révèle être la seule alternative.

L’instance judiciaire doit être appréciée et exercée avec rigueur, en raison de ses aléas, son coût et des vices de procédures potentiels, comme le rappelle un arrêt de la Cour de cassation du 15 novembre 2018.

Legislation

L’action individuelle pour la remise en état d’une partie commune est possible à condition de mettre en cause le syndicat des copropriétaires et de démontrer que la partie litigieuse est bien une partie commune

Analyse de la décision

Lorsqu’un immeuble est soumis au statut de la copropriété, il doit avoir un règlement de copropriété et un état descriptif de division. Avec ces deux documents, le syndicat des copropriétaires doit pouvoir établir ce qui relève de la partie commune de l’immeuble et ce qui relève de la partie privative. A défaut, en cas de silence dans ces documents ou en cas de contradiction, l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 définit ce qui relève d’une partie commune.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 09/06/2022

Le syndicat des copropriétaires peut-il choisir sa banque ?

Question: Nous sommes gérés par un grand groupe de syndics qui impose sa banque à la copropriété mais surtout que nous procédions au règlement des appels de fonds par virement à partir de l’extranet qu’il a mis à disposition sur un compte bancaire qui ne présente pas l’IBAN du compte du syndicat des copropriétaires. Il nous indique qu’à défaut de suivre cette démarche, les règlements seront rejetés. Le syndicat des copropriétaires est-il tenu d’accepter ces conditions et, à défaut, peut-il choisir une autre banque que celle du syndic?
Réponse: De nombreux groupes imposent aux copropriétaires leur système de règlement des appels de fonds en ligne. Celui-ci consiste à imposer au copropriétaires de se rendre sur l’espace sécurisé et
Legislation

Défaut de réparation des parties communes : coresponsabilité du syndic et du syndicat des copropriétaires

Analyse de la décision

Il est fréquent que des parties communes non ou mal entretenues soient à l’origine de divers désordres et en particulier de dégâts des eaux.

C’est ainsi que si le syndic est passif et que l’assemblée générale ne cherche pas à faire exécuter des travaux de rénovation ou réparation, pour le plus souvent limiter les charges, les conséquences peuvent être lourdes.

La Cour de Cassation, dans son arrêt du 21 décembre 2017 (16-25753), rappelle sa jurisprudence dans ce domaine.

Legislation

La Cour de cassation reconnait que les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’action oblique pour résilier le bail d’un locataire

Analyse de la décision

La location au sein d’une copropriété peut être source de conflits en raison du comportement des locataires. En effet, les copropriétaires peuvent subir de nombreuses nuisances notamment sonores de la part des occupants, et les propriétaires-bailleurs peuvent être inactifs ou mettre beaucoup trop de temps à agir à l’encontre de leurs locataires.

Legislation

Le syndicat des copropriétaires est responsable à l'égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l'exercice de ses fonctions

Analyse de la décision

On a encore affaire ici à une jurisprudence constante, maintes fois confirmée.

Dans cette affaire, un copropriétaire reprochait au syndicat le fait que des travaux de remise en état à la suite d’un incendie n’étaient pas achevés.

Or, comme tout mandant, le syndicat des copropriétaires répond des actes de son mandataire vis-à-vis des tiers.

Legislation

Restitution des archives du syndicat des copropriétaires : obligations, droits et responsabilité des divers syndics

Analyse de la décision

La gestion de la copropriété par le syndic implique que celui-ci dispose entre autres de l’ensemble des documents du syndicat des copropriétaires (règlement de copropriété, contrats, listing des copropriétaires, pièces comptables…).

En cas de désignation d’un nouveau syndic, ce dernier doit donc requérir les archives, ainsi que la trésorerie du syndicat auprès de son prédécesseur selon l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Legislation

Découverte par le syndicat de copropriétaires du changement irrégulier d’affectation d’un lot

Analyse de la décision

L’affectation d’un lot peut être évolutive dans les ensembles immobiliers, souvent en raison de libertés prises par les copropriétaires et les occupants, qui ne se préoccupent pas toujours de solliciter des accords en assemblée.

La Cour de Cassation souligne dans un arrêt du 12 avril 2018 les incidences d’une modification irrégulière.

Legislation

Le syndic est responsable vis-à-vis du syndicat des copropriétaires des fautes commises dans l’exercice de son mandat

Analyse de la décision

Le syndic est « seul responsable de sa gestion » (article 18-IV de la loi de 1965).

Cette responsabilité - de nature contractuelle car il existe entre syndicat et syndic un contrat de mandat - implique la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux (article 1231-1 et suivants du Code civil).

Legislation

Le syndicat des copropriétaires ne peut démolir un bâtiment édifié illicitement sans autorisation judiciaire préalable

Analyse de la décision

Les programmes neufs en copropriété donnent lieu à de nombreuses divergences entre les propriétaires et le promoteur, en raison de malfaçons, non façons sur les parties privatives et/ou communes.

Sur ce dernier point, le syndicat ne doit pas ignorer pour autant la procédure pour obtenir légalement la réparation de son préjudice, comme le souligne la cour de cassation dans un arrêt du 25 mars 2021.

 

Legislation

Le syndicat des copropriétaires n’est pas responsable des désordres causés par le comportement d’un copropriétaire fautif

Analyse de la décision

En cas de désordre au sein de la copropriété, la question de la responsabilité des différents acteurs se pose.

La responsabilité est déterminée par la qualification juridique de l’origine du désordre ainsi que par le comportement des différents acteurs.

Si le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages dont l’origine se trouve dans les parties communes, il peut néanmoins se dégager de sa responsabilité en se retournant contre les personnes fautives.

Legislation

La charge de la preuve de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale incombe au syndicat de copropriétaires

Analyse de la décision

Le contentieux de la copropriété occupe une place importante dans les juridictions judiciaires et ce en raison, bien souvent, des fautes commises par les syndics professionnels.

La preuve de la notification du procès-verbal d’assemblée générale revêt une importance majeure, comme le souligne ce récent arrêt de la Cour de Cassation sur un fait qui remonte aujourd’hui à près de 20 ans, compte tenu du délai de prescription et d’instruction judiciaire !

Legislation

Le syndicat des copropriétaires est responsable d’un dommage dont l’origine se trouve dans une partie commune.

Analyse de la décision

Dans une copropriété, il existe différents organes : un syndic, un conseil syndical et un syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires est formé par l’ensemble des copropriétaires.

Conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.

Legislation

Le syndicat des copropriétaires peut obtenir la remise en état d’origine dans le cas de travaux privatifs non conformes à l’autorisation donnée en assemblée générale

Analyse de la décision

Les copropriétés sont régulièrement confrontées à des aménagements privatifs affectant les parties communes effectués par des copropriétaires et doivent faire face parfois, aux libertés prises par ces derniers en regard du descriptif validé en assemblée générale.

Les syndicats des copropriétaires se sentent souvent démunis face aux libertés prises par certains copropriétaires par rapport au descriptif de travaux validé en assemblée générale.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 22/10/2021

Syndicat de copropriétaires propriétaire d’un lot : A-t-il droit de vote en assemblée générale ?

Question:« Notre syndicat de copropriétaires possède deux lots privatifs dans la copropriété. En assemblée générale, le syndic considère que le syndicat des copropriétaires vote «pour» chacune des résolutions sur la base des tantièmes relatifs à ses lots, en a-t-il le droit?»
Réponse: La réponse est clairement NON!