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Legislation

Restitution des archives du syndicat des copropriétaires : obligations, droits et responsabilité des divers syndics

Analyse de la décision

La gestion de la copropriété par le syndic implique que celui-ci dispose entre autres de l’ensemble des documents du syndicat des copropriétaires (règlement de copropriété, contrats, listing des copropriétaires, pièces comptables…).

En cas de désignation d’un nouveau syndic, ce dernier doit donc requérir les archives, ainsi que la trésorerie du syndicat auprès de son prédécesseur selon l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 05/03/2021

Qui peut être présent et voter à l’assemblée générale en cas de mutation d’un lot ?

Je suis en train de vendre mon appartement. Nous allons signer le compromis de vente en septembre et l’assemblée générale aura lieu en novembre comme chaque année. Est-ce que ce sont les acquéreurs qui pourront assister à l’assemblée générale?
RÉPONSE: L’assemblée générale est l’organe délibérant du syndicat des copropriétaires.
Legislation

Le copropriétaire doit se conformer à l’autorisation accordée par l’assemblée générale pour la réalisation des travaux affectant les parties communes, y compris aux engagements qu’il a pris en contrepartie de l’autorisation

Analyse de la décision

Les travaux affectant les parties communes font l’objet d’une source de contentieux inépuisable :entre les copropriétaires qui ne demandent pas l’autorisation de l’assemblée générale, ceux qui demandent une autorisation alors qu’en réalité il s’agit d’une appropriation des parties communes pour effectuer lesdits travaux, et ceux qui ne se conforment pas à l’autorisation accordée par l’assemblée générale, la jurisprudence abonde en la matière.

Legislation

L’action judiciaire en recouvrement des provisions et charges auprès d’un copropriétaire débiteur peut être sollicitée reconventionnellement

Analyse de la décision

Le recouvrement des provisions et charges auprès des copropriétaires débiteurs par le syndic se révèle souvent sommaire, aussi bien amiablement, que judiciairement.

Cette carence est d’autant moins concevable qu’elle émane d’un professionnel et qu’elle peut exposer le syndicat à de vaines et onéreuses procédures judiciaires, comme le rappelle la cour de cassation dans un arrêt du 24 octobre 2019.

Legislation

Propriétaire non-occupant dans une grande agglomération, vous comptez louer en Airbnb plus d’une fois dans l’année ? Il vous faut une autorisation préalable de la mairie.

Analyse de la décision

La Cour de cassation vient de rendre un arrêt intéressant en matière de location meublée  de courte durée. S’appuyant sur le renfort apporté par la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE), elle confirme la nécessité pour un propriétaire non occupant d’obtenir une autorisation administrative avant de louer, au-delà d’une fois par an, un logement meublé « à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile ».

Reponses expert

Réponse de l'expert - 26/02/2021

Si je n’ai plus de syndic, suis-je obligé de saisir le président du tribunal judiciaire pour qu’il en désigne un?

Question: Mon contrat de syndic se termine à la fin du mois, à ce jour nous n’avons toujours pas reçu la convocation de l’assemblée générale, si l’assemblée générale n’a pas désigné de syndic avant la fin du mois, devrons-nous saisir le président du tribunal judiciaire?
Réponse: A titre liminaire, nous vous rappelons que le syndic peut toujours convoquer l’assemblée générale tant que son mandat n’est pas terminé.
Legislation

Le locataire exerçant une activité commerciale ne peut pas contester une résolution d’assemblée générale relative à la fermeture de l’accès de l’immeuble, s’il dispose d’un autre accès pour ses clients.

Analyse de la décision

L’assemblée générale est l’organe souverain, qui prend des décisions pour gérer la copropriété. Ces décisions prises par les copropriétaires régissent la vie de la copropriété. Si elle peut avoir des conséquences pour les copropriétaires, elle peut également en avoir pour les locataires.

En effet, rappelons que les locataires sont soumis au respect du règlement de copropriété et bien entendu aux décisions des assemblées générales.

Legislation

NEXITY LAMY condamné à reverser plus de 40.000 euros à des copropriétaires victimes de sa gestion désastreuse d’un contrat de nettoyage de leur petit immeuble

Analyse de la décision

L’administration de l’immeuble constitue un sujet de mécontentement des copropriétaires, ces derniers reprochant fréquemment à leur syndic un traitement inadéquat, voire illicite.  

Si les doléances individuelles ne se révèlent pas toujours objectivement fondées, elles peuvent dans certains cas dépasser l’entendement, comme l’atteste la lourde condamnation prononcée par la cour d’appel de Montpellier à l’encontre du syndic NEXITY LAMY, dans un arrêt du 12 janvier 2021.

Legislation

L'absence de notification de la convocation et du procès-verbal, ouvre la possibilité de contester au-delà du délai de deux mois

Analyse de la décision

L’assemblée générale constitue l’organe souverain décisionnaire du syndicat, ce qui implique pour le syndic d’y convoquer tous les copropriétaires ou leur représentant légal ou statutaire.

En cas de carence du syndic à cet impératif, le syndicat s’expose à se voir objecter l’inopposabilité des résolutions de ces assemblées générales auprès des copropriétaires lésés au-delà du délai réduit de deux mois, comme le souligne un arrêt de la cour de cassation du 12 novembre 2020 (19-20811) 

Legislation

Il n’est pas possible de désigner un syndic provisoire qui n’est pas mentionné à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Analyse de la décision

En cette période doublement troublée pour les copropriétés (report des assemblées générales, absence de convocation des assemblées générales avant le 31 janvier 2021, absence de concertation avec le conseil syndical pour établir l’ordre du jour, vote uniquement par correspondance), nous avons souhaité mettre en lumière un arrêt rendu par la Cour de cassation en date du 03 décembre 2015 (14-25.583).

Legislation

Le syndicat des copropriétaires ne peut se retourner contre les copropriétaires bloquant la validation des travaux, même si sa responsabilité est engagée.

Analyse de la décision

En copropriété c’est l’assemblée générale qui prend toutes les décisions. Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de tantièmes pour faire entendre « sa voix ». Ainsi, en fonction des votes recensés, les décisions sont soit rejetées, soit validées.

Les copropriétaires disposent d’une totale liberté pour voter dans le sens qu’ils souhaitent. Les seules limites étant l’abus de majorité ou de minorité.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 19/02/2021

En tant que copropriétaire, j’ai assigné le syndicat des copropriétaires en justice, suis-je tenu de payer la condamnation aux dommages et intérêts prononcée par le juge?

Question: En tant que copropriétaire je subis des infiltrations depuis des années dont l’origine se trouve dans les parties communes. J’ai alors engagé une procédure contre le syndicat des copropriétaires et le juge m’a donné raison. Le syndicat des copropriétaires est condamné à me verser des dommages et intérêts, le syndic m’informe que je dois moi aussi participer au paiement. Il a tort n’est-ce-pas?
Réponse: Conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans
Legislation

Contrat(s) à durée déterminée immédiatement suivi(s) d’un contrat à durée indéterminée : les conséquences juridiques

Analyse de la décision

Monsieur Laurent A. est embauché comme employé d’immeuble de catégorie A, sous contrat à durée déterminée débutant le 1er septembre 2016 pour s’achever le 28 février 2017.

Le syndicat des copropriétaires décide de poursuivre la relation contractuelle de manière définitive, et ils signent donc le 1er mars 2017 un contrat à durée indéterminée.

Legislation

L’ex-épouse qui ne réside plus dans le bien immobilier, est redevable des charges de copropriété tant que le régime matrimonial n’a pas été liquidé

Analyse de la décision

Lorsque deux personnes se marient, elles doivent également décider du sort de leur patrimoine financier, à savoir la conclusion ou non d’un contrat de mariage. S’ils ne concluent pas de contrat de mariage, alors ils seront soumis au régime légal de la communauté réduite aux acquêts : tous les biens achetés par l’un ou les époux appartiendra automatiquement aux deux époux.

Legislation

Le copropriétaire doit prouver l’existence d’une faute et d’un préjudice afin que sa procédure ne soit pas considérée comme abusive

Analyse de la décision

Dans les copropriétés, nous relevons régulièrement des comportements de syndics qui sont condamnables et en parallèle des copropriétaires qui assignent de manière régulière leur syndic en responsabilité ou les assemblées générales en nullité.

La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 9 mai 2019 les fondamentaux d’une action judiciaire en indemnisation engagée par un copropriétaire à l’encontre d’un syndic, en raison d’un mandat et d’une gestion défaillants.