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Legislation

En cas de non-respect des décisions d’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires peut agir en justice pour en demander le respect.

Analyse de la décision

En copropriété, l’assemblée générale composée de tous les copropriétaires est souveraine : c’est par elle que doit passer toutes les décisions (hors délégation de pouvoirs) relatives à la vie de la copropriété.

En l’absence de contestation de résolution, les décisions deviennent définitives et donc incontestables. Il appartient au syndic conformément à ses missions de faire respecter et exécuter les décisions, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Legislation

Le prix de vente du droit de surélévation peut être converti en paiement de la rénovation des parties communes

Analyse de la décision

Le droit de surélévation est une opération de construction qui lorsqu’elle porte sur un immeuble en copropriété, a pour objectif, d’accroître le volume des parties communes, soit de créer de nouveaux locaux privatifs.

Dans le silence ou la contradiction du règlement de copropriété ou des titres, le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes.

Legislation

Installation d’un ballon d’eau chaude privatif dans les combles, parties communes peut s’analyser en un droit de jouissance exclusif de celles-ci au profit d’un lot et relever en conséquence de la double majorité de l’article 26

Analyse de la décision

Le syndicat est régulièrement confronté à des sollicitations individuelles de travaux sur les parties communes par un copropriétaire.

Le syndicat se doit dans ce cas, d’identifier précisément le droit envisagé au profit du demandeur. En cas de qualification erronée, la résolution de l’assemblée générale illicite s’expose à une action judiciaire en annulation de la part de tout copropriétaire opposant ou défaillant, comme le rappelle la cour de cassation dans un récent arrêt du 26 mars 2020.

Legislation

L’obtention du permis de construire est indépendante de l’obtention de l’autorisation de l’assemblée générale pour construire un bâtiment.

Analyse de la décision

Pour construire un bâtiment de plus de 20m2 de surface plancher ou d’emprise du sol, le propriétaire du sol doit obtenir auprès de la mairie de la commune où se situe l’immeuble, un permis de construire.

Pour délivrer le permis de construire, le service de l’urbanisme de la mairie doit vérifier la conformité des travaux à la législation et réglementation d’urbanisme.

Legislation

L’action individuelle pour la remise en état d’une partie commune est possible à condition de mettre en cause le syndicat des copropriétaires et de démontrer que la partie litigieuse est bien une partie commune

Analyse de la décision

Lorsqu’un immeuble est soumis au statut de la copropriété, il doit avoir un règlement de copropriété et un état descriptif de division. Avec ces deux documents, le syndicat des copropriétaires doit pouvoir établir ce qui relève de la partie commune de l’immeuble et ce qui relève de la partie privative. A défaut, en cas de silence dans ces documents ou en cas de contradiction, l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 définit ce qui relève d’une partie commune.

Legislation

A la suite de la réalisation des travaux illégaux, si la remise en état des lieux porte atteinte à la copropriété, alors elle ne sera pas ordonnée

Analyse de la décision

Pour effectuer des travaux en copropriété, les copropriétaires doivent dissocier les travaux qui n’affectent que les parties privatives, de ceux qui affectent également les parties communes.

Dans ce dernier cas, les copropriétaires ne peuvent effectuer les travaux qu’avec l’autorisation de l’assemblée générale, et ce conformément à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Legislation

Un syndicat secondaire ne se présume pas

Analyse de la décision

Une résidence en copropriété comprenant plusieurs bâtiments peut disposer de parties communes spéciales, auxquelles sont rattachées des charges communes spéciales.

Cette spécificité pourrait laisser penser qu’une gestion autonome de ces parties communes spéciales est possible. C’est possible lorsque nous sommes en présence d’un syndicat secondaire.

Legislation

En cas de contradiction sur la qualification du terrain dans l’état descriptif de division, c’est la loi qui tranche !

Analyse de la décision

S’il appartient au règlement de copropriété de déterminer ce qu’est une partie commune ou une partie privative, l’état descriptif de division (la liste des lots d’une copropriété avec la description de ces lots, ce qu’ils comprennent, leur usage et leur situation) peut lui aussi mentionner ce qui relève d’une partie privative ou une partie commune.

Legislation

L’activité commerciale de location saisonnière d’appartements n’est pas autorisée dans les immeubles de copropriété à destination d’usage exclusif d’habitation

Analyse de la décision

De nombreux propriétaires mettent en location leur bien immobilier, certains copropriétaires louent pour une période saisonnière et exerce cette activité à titre commercial.

Toutefois, pour les biens immobiliers situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, l'activité commerciale doit être autorisée par le règlement de copropriété.

Legislation

La clause dite d’aggravation des charges supportée par des copropriétaires fautifs implique en principe un avenant au règlement de copropriété et sa sanction par le juge judiciaire civil souverain

Analyse de la décision

Face à l’augmentation des dépenses du syndicat, ce dernier peut s’employer à contenir cette évolution en faisant supporter cette hausse par les copropriétaires responsables.

Le syndicat ne doit cependant pas ignorer le cadre légal pour procéder de la sorte, au risque dans le cas contraire d’exposer la collectivité à une action judiciaire légitime du copropriétaire en suppression de la somme indument imputée, comme le souligne un récent arrêt de la cour de cassation du 28 mai 2020.

Legislation

La Cour d’appel de Basse-Terre rappelle la capacité d’annulation en cascade des assemblées générales convoquées par un syndic, dont le mandat a été invalidé judiciairement

Analyse de la décision

Face aux irrégularités des assemblées générales, les copropriétaires opposants ou défaillants décident parfois d’engager une action judiciaire en annulation de celles-ci.

Outre cette première procédure contentieuse, la poursuite des illégalités peut entrainer un nouveau contentieux en nullité fondé sur l’irrégularité initiale constatée par la juridiction judiciaire, comme le rappelle la cour d’appel de Basse-Terre dans un arrêt du 22 juin 2020.

Legislation

Les règles pour obtenir une deuxième décision de justice en condamnation au paiement des charges de copropriété nées postérieurement à la première décision

Analyse de la décision

Les impayés de charges de copropriété sont les cauchemars des syndicats de copropriétés. En effet, cela fragilise la trésorerie de la copropriété au point dans certaine situation de ne plus pouvoir faire face au paiement des prestataires, ni aux factures de fournisseurs.

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L’exécution licite d’aménagements privatifs affectant les parties communes : compétence de l’assemblée générale et capacité de tout copropriétaire à requérir leur suppression en cas d’illégalité

Analyse de la décision

Les aménagements privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur d’un immeuble par un copropriétaire constituent un sujet récurrent de confrontations entre les copropriétaires quant à leur légalité et dans la négative sur leur suppression amiable ou judiciaire.

Un arrêt de la cour de cassation du 19 novembre 2020 (18-24022) rappelle les fondamentaux en la matière.

Legislation

La répartition des charges peut être différente de la quote-part des parties communes mais nul lot privatif ne peut en être exonéré

Analyse de la décision

Chaque copropriétaire est propriétaire indivis des parties communes. A ce titre, il dispose d’une quote-part des parties communes et est tenu de payer des charges en fonction d’une répartition entre copropriétaires selon des critères définis.

Les millièmes de copropriété (quote-part des parties communes), sont utilisés notamment pour les votes en assemblée générale. Ces millièmes peuvent également être utilisés pour répartir les charges de copropriété entre les différents copropriétaires.

Legislation

Le prestataire du contrat de maintenance d’une porte automatique est soumis à une obligation de résultat quant à la sécurité

Analyse de la décision

L’installation de certains équipements électriques est soumise à une obligation réglementaire de vérification et de maintenance. A l’instar de l’ascenseur, l’installation d’une porte automatique de garage dans un immeuble d’habitation doit également faire l’objet de contrôle périodique.

Legislation

Attention aux dispositions imprécises du règlement de copropriété, sur le lieu de tenue de l’assemblée générale

Analyse de la décision

Il n’est pas toujours aisé de trouver un lieu pour tenir l’assemblée générale qui convienne à l’ensemble des parties, c’est-à-dire à la fois aux copropriétaires et au syndic.

Aux interrogations purement pratiques, s’ajoute parfois une problématique plus complexe quant à la réglementation applicable sur la localisation géographique de cette réunion annuelle du syndicat des copropriétaires.

Legislation

Le syndic doit justifier de la créance du syndicat à l’encontre du copropriétaire débiteur

Analyse de la décision

Rares sont les syndicats de copropriétaires qui ne sont pas confrontés aux problèmes de copropriétaires débiteurs. Ainsi, en cas de refus de ces derniers à régler leurs quotes-parts de charges trimestrielles, ou de charges travaux, le syndicat, représenté par son syndic, ne dispose plus que de l’alternative judiciaire pour tenter de recouvrer les sommes dues.

Legislation

Tout copropriétaire peut agir judiciairement pour faire cesser une violation du règlement de copropriété

Analyse de la décision

Nombre de copropriétés sont confrontées à des actions irrégulières commises par des copropriétaires indélicats, comme le non-respect du règlement de copropriété, la réalisation de travaux privatifs affectant l’harmonie de l’immeuble, sans l’aval de l’assemblée générale, ou l’occupation indue de parties communes …

Il revient au syndic, dès lors qu’il a connaissance des faits reprochés, de mettre en demeure le copropriétaire fautif de cesser, dans un délai fixé, le trouble de jouissance ainsi constaté.

Legislation

Gardiens et employés d’immeubles : ne pas leur permettre de réaliser des tâches dangereuses

Analyse de la décision

Il est opportun de rappeler qu’un employeur a l’obligation absolue de garantir la sécurité de ses salariés.

Le syndicat des copropriétaires et surtout son conseil syndical doivent se montrer vigilants sur ce sujet.

Ainsi, avant de confier une tâche à un gardien ou à un employé d’immeuble, le syndic doit se demander, au préalable, s’il pourra l’exécuter en toute sécurité.

Legislation

La maladie et le calcul de l’indemnité de licenciement en cas de rupture du contrat de travail

Analyse de la décision

Dans le cas qui a été soumis aux magistrats de la Cour de cassation, un médecin du travail a prononcé l’inaptitude, et la salariée concernée ne pouvant être reclassée a fait l’objet d’un licenciement.

Avant son licenciement, et du fait de ses problèmes de santé, la salariée avait déjà subi une baisse partielle de sa rémunération.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 12/02/2021

Qui prend en charge les condamnations pécuniaires prononcées à l’encontre d’un syndicat pour non-respect des dispositions légales de convocation ?

Question: Un copropriétaire avait saisi le Tribunal de grande instance (devenu au 1er janvier 2020 Tribunal judiciaire) pour demander l’annulation de l’assemblée générale du 20 avril 2017 en raison du non-respect du délai minimal de convocation de vingt et un jours. Le Tribunal a donné raison à ce copropriétaire et a condamné le syndicat à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens au copropriétaire demandeur. Qui doit payer?
Réponse: L’article 700 du code de procédure civile correspond à une somme qui est censée rembourser en partie le demandeur de ses frais d’avocats.
Legislation

L’ancien syndic fautif peut devoir garantir le syndicat condamné à indemniser son salarié licencié illicitement par son nouveau syndic

Analyse de la décision

De nombreux copropriétaires interpellent fréquemment le syndic quant à la régularité de sa gestion du personnel du syndicat (gardien ou employé d’immeuble).  

Un récent arrêt de la cour de cassation du 25 novembre 2020 se révèle très intéressant dans ce domaine sur les obligations et sanctions en cas de carence dommageable pour le syndicat des copropriétaires.