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Reponses expert

Réponse de l'expert - 27/11/2020

Comment faire reconnaitre l’abus de majorité d’une décision prise en assemblée générale?

Question: Je suis copropriétaire et demande en assemblée générale l’autorisation d’effectuer des travaux qui affectent les parties communes, si cette dernière refuse, puis-je parler d’abus de majorité? Comment faire pour les contraindre à me donner cette autorisation?
Réponse: Le principe est la liberté pour l’assemblée générale de voter dans un sens ou dans un autre.
Legislation

L'abus de majorité dans une copropriété à deux copropriétaires est possible

Analyse de la décision

Les décisions en copropriété sont prises au cours de l’assemblée générale, qui doit se tenir au moins une fois par an.

Pour comptabiliser les votes de l’assemblée générale, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part des charges.

Le principe de l’assemblée générale est que chacun est libre de voter comme bon lui semble, la seule limite étant l’abus de majorité ou l’abus de minorité.

Legislation

Une décision d'assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité

Analyse de la décision

Selon la formule consacrée, l’assemblée générale des copropriétaires est l’organe souverain en copropriété.

C’est au sein des assemblées que sont prises la plupart des décisions affectant les copropriétaires, hormis les cas de jouissance purement privative des lots et les quelques pouvoirs d’initiative du syndic (travaux urgents, gestion du personnel de la copropriété…).

Legislation

Dès lors qu’une décision a été votée à la bonne majorité, l’erreur de majorité mentionnée sur le procès-verbal n’est pas une cause de nullité de la délibération

Analyse de la décision

Dans cette affaire, l’assemblée générale des copropriétaires avait voté la condamnation d’un vide-ordures et le procès-verbal d’assemblée mentionnait une majorité erronée, à savoir la majorité simple de l’article 24, alors que le vote était soumis à la majorité absolue de l’article 25.

La Cour de cassation refuse d’annuler la délibération en question pour le seul motif que la majorité mentionnée sur le procès-verbal était erronée, car la majorité absolue avait été atteinte en assemblée.

Legislation

En cas de pluralité de candidatures de syndics, chacune des candidatures doit être soumise au vote à la majorité absolue avant qu’il puisse être procédé à un second vote à la majorité simple

Analyse de la décision

Comme évoqué plus haut, la désignation du syndic peut faire l’objet du procédé de passerelle prévu à l’article 25-1 de la loi de 1965 : si la majorité absolue n’a pas été atteinte mais que le vote a recueilli au moins 1/3 des voix des copropriétaires, il peut être procédé immédiatement à un second vote à la majorité simple.

Legislation

Le boxage d’un emplacement de parking privatif nécessite une autorisation en assemblée générale à la majorité de l’article 25

Analyse de la décision

Certains copropriétaires peuvent être intéressés par l’aménagement de leur place de parking en box, pour des raisons de sécurité ou pour éviter d’éventuels squats ou dégradations.

Pour rendre cette opération possible, il est nécessaire de vérifier en amont que le règlement n’interdit pas le boxage.

Legislation

La création d'emplacements de stationnement sur les parties communes relèvent de la majorité de l'article 26

Analyse de la décision

La multiplication des véhicules et le nombre limité des places de parking posent bien des soucis au sein des copropriétés.

Pour pallier à cette situation, certains syndicats, décident de créer des places de stationnement supplémentaires sur des parties communes.

Or, l’instauration de nouvelle place peut engendrer des difficultés pour accéder aux garages initialement installés.

Legislation

L’assemblée peut accorder un droit de jouissance à titre précaire d’une partie commune à la majorité de l’article 24 selon la Cour de Cassation

Analyse de la décision

L’usage exclusif d’une partie commune peut être consenti par le syndicat à un copropriétaire déterminé dès l’origine de la copropriété ou postérieurement.

Les juridictions civiles ont dégagé, lorsque ce privilège est octroyé à titre précaire, une jurisprudence, qui bien qu’établie (arrêt confirmatif de la Cour de Cassation du 5 avril 2018), n’en demeure pas moins particulière.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 26/03/2021

Je suis copropriétaire et demande en assemblée générale l’autorisation d’effectuer des travaux qui affectent les parties communes, si l’organe souverain refuse, puis-je parler d’abus de majorité?

Question: Je suis copropriétaire et demande en assemblée générale l’autorisation d’effectuer des travaux qui affectent les parties communes, si l’organe souverain refuse, puis-je parler d’abus de majorité? Comment faire pour les contraindre à me donner cette autorisation?
Réponse: Le principe est la liberté de l’assemblée générale de voter dans un sens ou dans un autre.
Legislation

Installation d’un ballon d’eau chaude privatif dans les combles, parties communes peut s’analyser en un droit de jouissance exclusif de celles-ci au profit d’un lot et relever en conséquence de la double majorité de l’article 26

Analyse de la décision

Le syndicat est régulièrement confronté à des sollicitations individuelles de travaux sur les parties communes par un copropriétaire.

Le syndicat se doit dans ce cas, d’identifier précisément le droit envisagé au profit du demandeur. En cas de qualification erronée, la résolution de l’assemblée générale illicite s’expose à une action judiciaire en annulation de la part de tout copropriétaire opposant ou défaillant, comme le rappelle la cour de cassation dans un récent arrêt du 26 mars 2020.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 19/06/2020

Quelle est la valeur des majorités indiquées dans l’ordre du jour de la convocation ?

Question: Je viens de recevoir la convocation à l’assemblée générale annuelle et je me suis aperçu que le syndic s’est trompé de majorité à une question inscrite à l’ordre du jour. En effet, il fait voter une autorisation de travaux affectant les parties communes à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Peut-on modifier la majorité de vote indiquée lors de l’assemblée généralesans encourir de nullité ?
Réponse: La loi précise à l’article 13 du décret du 17 mars 1967 : « L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifi
Reponses expert

Réponse de l'expert - 01/10/2021

Comment faire si l’assemblée générale ne parvient pas à désigner les membres du conseil syndical ?

Notre assemblée générale se tient en vote par correspondance et il y a beaucoup de dissensions au sein de notre copropriété, nous craignons que tout cela rende impossible la désignation des membres du conseil syndical. Comment devons-nous procéder si nous ne parvenons pas à désigner les membres du conseil syndical?
La désignation des membres du conseil syndical s’opère à la majorité de l’article 25 soit la majorité des voix du syndicat des copropriétaires.
Legislation

Adaptation du règlement de copropriété : la Cour de Cassation accepte le VOTE UNIQUE

Analyse de la décision

Depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, et l’introduction de l’article 49 à la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires ont la possibilité de décider d’adapter leur règlement de copropriété. L’objectif poursuivit était de « purger » le texte du règlement de ses clauses réputées non écrites, car directement contraires aux textes de loi.

Legislation

Le remplacement de compteurs d'eau chaude sanitaire constitue une amélioration en l'absence de toute vétusté manifeste

Analyse de la décision

L’installation ou le changement de compteurs divisionnaires de fluides donne lieu à des frictions entre les copropriétaires, le syndic et les prestataires spécialisés, en raison du coût de cette opération, de la maintenance ultérieure et du degré de satisfaction à l’égard de ces équipements.

L’adoption de la décision du syndicat peut en conséquence aboutir à des contestations judiciaires légitimes de copropriétaires opposants ou défaillants, comme le souligne un arrêt de la cour d’appel de Versailles du 5 mai 2021.

Legislation

Seule une décision unanime permet de modifier les modalités de jouissance des lots privatifs

Analyse de la décision

L’assemblée générale est le seul organe de la copropriété à pouvoir adopter des décisions relatives à l’administration, la gestion, la conservation de la copropriété.

Pour ce faire, les majorités édictées par la loi du 10 juillet 1965(article 24, 25, 25-1, 26, 26-1) doivent être respectées, pour que les décisions sont valablement adoptées. Plus la décision entraine des conséquences importantes pour la copropriété plus la majorité sera difficile à obtenir.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 02/09/2021

La délégation ponctuelle donnée au conseil syndical existe-t-elle encore?

Nous sommes membres du conseil syndical, nous ne voulons pas disposer d’une délégation «élargie» mais nous souhaitons choisir l’entreprise qui effectuera les travaux de ravalement, est-ce possible?
A titre liminaire, rappelons que le conseil syndical ne dispose d’aucun pouvoir décisionnaire, sauf s’il a obtenu une délégation de l’assemblée générale. L’ordonnance copropriété a effectivement inst
Reponses expert

Réponse de l'expert - 12/03/2021

Le conseil syndical peut-il décider de la mise en place d’un digicode et enlever l’interphone en présence d’un cabinet médical au sein de la copropriété?

Question: En raison d’un problème d’insécurité au sein de notre copropriété, le conseil syndical est sur le point de décider de l’installation d’un digicode en lieu et place de l’interphone et ne souhaite pas communiquer le code au cabinet médical pour éviter sa divulgation aux clients.
Réponse: A titre liminaire, il est important de rappeler que seule l’assemblée générale peut prendre cette décision, comme l’affirme l’arrêt rendu par la Cour de cassation en date du 19 novembre 1997