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Le syndic, au nom du syndicat, est régulièrement confronté aux changements de propriétaire, du fait des cessions amiables, voire de la disparition de son possesseur occupant ou bailleur. 

En cas de désordre au sein de la copropriété, la question de la responsabilité des différents acteurs se pose.

La responsabilité est déterminée par la qualification juridique de l’origine du désordre ainsi que par le comportement des différents acteurs.

Si le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages dont l’origine se trouve dans les parties communes, il peut néanmoins se dégager de sa responsabilité en se retournant contre les personnes fautives.

La maintenance des parties communes et des équipements collectifs par le syndicat ne coule pas forcément de source, en l’absence d’anticipation de ces travaux pour des motifs plus ou moins justifiés.

En cas de carence incontestable, relevée par les autorités publiques, moyennant un arrêté de péril, le syndicat peut devoir répondre du dommage financier subi par les copropriétaires occupants leur lot, mais également des investisseurs lésés, comme le rappelle la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans son arrêt du 22 avril 2021.

Lorsqu’un sinistre intervient, il est nécessaire d’en connaitre son origine, non seulement pour le faire cesser, mais également pour le réparer.

Lorsqu’un sinistre survient, il est nécessaire d’en connaitre son origine, non seulement pour le faire cesser, mais également pour le réparer.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la répartition des charges est divisée en deux catégories :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Le souci majeur des copropriétés réside dans les impayés de charges, qui peuvent faire basculer le syndicat des copropriétaires dans de grosses difficultés financières.

Les raisons des impayés sont multiples : difficulté financière du copropriétaire, mauvaise foi du copropriétaire, charges indûment réclamées par le syndicat des copropriétaires, mauvaise répartition des charges…

Une copropriété est obligatoirement composée de parties communes et de parties privatives, mais une partie commune peut être générale ou spéciale.

Si la partie commune est générale, elle est la propriété indivise à l’ensemble des copropriétaires composant le syndicat des copropriétaires. Si elle est spéciale, alors elle est la propriété indivise uniquement pour certains copropriétaires concernés.