Tous les derniers articles Documentations (932)

Filtrer par période
Période
Reponses expert

Réponse de l'expert - 09/06/2022

Le syndicat des copropriétaires peut-il choisir sa banque ?

Question: Nous sommes gérés par un grand groupe de syndics qui impose sa banque à la copropriété mais surtout que nous procédions au règlement des appels de fonds par virement à partir de l’extranet qu’il a mis à disposition sur un compte bancaire qui ne présente pas l’IBAN du compte du syndicat des copropriétaires. Il nous indique qu’à défaut de suivre cette démarche, les règlements seront rejetés. Le syndicat des copropriétaires est-il tenu d’accepter ces conditions et, à défaut, peut-il choisir une autre banque que celle du syndic?
Réponse: De nombreux groupes imposent aux copropriétaires leur système de règlement des appels de fonds en ligne. Celui-ci consiste à imposer au copropriétaires de se rendre sur l’espace sécurisé et
Legislation

Restitution des archives du syndicat des copropriétaires : obligations, droits et responsabilité des divers syndics

Analyse de la décision

La gestion de la copropriété par le syndic implique que celui-ci dispose entre autres de l’ensemble des documents du syndicat des copropriétaires (règlement de copropriété, contrats, listing des copropriétaires, pièces comptables…).

En cas de désignation d’un nouveau syndic, ce dernier doit donc requérir les archives, ainsi que la trésorerie du syndicat auprès de son prédécesseur selon l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Legislation

Défaut de réparation des parties communes : coresponsabilité du syndic et du syndicat des copropriétaires

Analyse de la décision

Il est fréquent que des parties communes non ou mal entretenues soient à l’origine de divers désordres et en particulier de dégâts des eaux.

C’est ainsi que si le syndic est passif et que l’assemblée générale ne cherche pas à faire exécuter des travaux de rénovation ou réparation, pour le plus souvent limiter les charges, les conséquences peuvent être lourdes.

La Cour de Cassation, dans son arrêt du 21 décembre 2017 (16-25753), rappelle sa jurisprudence dans ce domaine.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 22/10/2021

Syndicat de copropriétaires propriétaire d’un lot : A-t-il droit de vote en assemblée générale ?

Question:« Notre syndicat de copropriétaires possède deux lots privatifs dans la copropriété. En assemblée générale, le syndic considère que le syndicat des copropriétaires vote «pour» chacune des résolutions sur la base des tantièmes relatifs à ses lots, en a-t-il le droit?»
Réponse: La réponse est clairement NON!
Legislation

Découverte par le syndicat de copropriétaires du changement irrégulier d’affectation d’un lot

Analyse de la décision

L’affectation d’un lot peut être évolutive dans les ensembles immobiliers, souvent en raison de libertés prises par les copropriétaires et les occupants, qui ne se préoccupent pas toujours de solliciter des accords en assemblée.

La Cour de Cassation souligne dans un arrêt du 12 avril 2018 les incidences d’une modification irrégulière.

Legislation

Le syndicat des copropriétaires ne peut démolir un bâtiment édifié illicitement sans autorisation judiciaire préalable

Analyse de la décision

Les programmes neufs en copropriété donnent lieu à de nombreuses divergences entre les propriétaires et le promoteur, en raison de malfaçons, non façons sur les parties privatives et/ou communes.

Sur ce dernier point, le syndicat ne doit pas ignorer pour autant la procédure pour obtenir légalement la réparation de son préjudice, comme le souligne la cour de cassation dans un arrêt du 25 mars 2021.

 

Reponses expert

Réponse de l'expert - 29/10/2021

Les honoraires de mutations doivent ils transiter par la comptabilité du syndicat des copropriétaires ?

Question: Je suis syndic non professionnel, j’ai perçu aux titres des honoraires de mutation (rédaction d’un état daté) un chèque de 150,00 € de la part du notaire. Faut-il que je l’enregistre dans la comptabilité du syndicat des copropriétaires, ou puis-je directement l’encaisser sur mon compte bancaire personnel? Dans l’éventualité où ces honoraires doivent figurer dans la comptabilité du syndicat des copropriétaires, comment s’effectue l’enregistrement?
Réponse: Avez-vous présenté un contrat de syndic dans lequel figure une rémunération pour les états datés? En effet, rappelons que tout syndic (qu’ils soient professionnels, non professionnels, bén
Legislation

Le syndicat des copropriétaires ne peut se retourner contre les copropriétaires bloquant la validation des travaux, même si sa responsabilité est engagée.

Analyse de la décision

En copropriété c’est l’assemblée générale qui prend toutes les décisions. Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de tantièmes pour faire entendre « sa voix ». Ainsi, en fonction des votes recensés, les décisions sont soit rejetées, soit validées.

Les copropriétaires disposent d’une totale liberté pour voter dans le sens qu’ils souhaitent. Les seules limites étant l’abus de majorité ou de minorité.

Legislation

Le syndicat des copropriétaires est responsable à l'égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l'exercice de ses fonctions

Analyse de la décision

On a encore affaire ici à une jurisprudence constante, maintes fois confirmée.

Dans cette affaire, un copropriétaire reprochait au syndicat le fait que des travaux de remise en état à la suite d’un incendie n’étaient pas achevés.

Or, comme tout mandant, le syndicat des copropriétaires répond des actes de son mandataire vis-à-vis des tiers.

Legislation

Seuls les copropriétaires des lots concernés paient le financement des travaux de réfection de leurs parties privatives, mais le syndicat des copropriétaires doit payer les frais d’étanchéité

Analyse de la décision

La distinction entre parties communes et parties privatives peut faire l’objet de très long débat au sein d’une copropriété.

En effet, si par principe c’est le règlement de copropriété qui fixe ce qui relève d’une partie commune ou privative, dans les faits, on constate  de nombreux oublis provoquant des difficultés, notamment pour le financement des travaux.

Dans ce cas, il appartient au juge de déterminer si les éléments invoqués sont des parties communes ou privatives.

Legislation

Le syndicat des copropriétaires est responsable d’un dommage dont l’origine se trouve dans une partie commune.

Analyse de la décision

Dans une copropriété, il existe différents organes : un syndic, un conseil syndical et un syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires est formé par l’ensemble des copropriétaires.

Conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.

Legislation

Le syndicat des copropriétaires n’est pas responsable des désordres causés par le comportement d’un copropriétaire fautif

Analyse de la décision

En cas de désordre au sein de la copropriété, la question de la responsabilité des différents acteurs se pose.

La responsabilité est déterminée par la qualification juridique de l’origine du désordre ainsi que par le comportement des différents acteurs.

Si le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages dont l’origine se trouve dans les parties communes, il peut néanmoins se dégager de sa responsabilité en se retournant contre les personnes fautives.

Legislation

Le syndicat des copropriétaires fautif dans l'entretien des parties communes s'expose à des sanctions judiciaires et administratives

Analyse de la décision

L’entretien des parties communes et des équipements collectifs par le syndicat ne se révèle pas toujours aisé à appréhender pour des motifs divers et variés (coût élevé, absence d’anticipation, expérience passée décevante…).

Pour autant, le syndicat défaillant ne doit pas ignorer les conséquences de sa carence, que ce soit judiciairement ou administrativement, comme le souligne un arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 18 mars 2021.

Legislation

Le syndicat des copropriétaires, qui n'est pas une entreprise, ne peut pas licencier un gardien pour motif économique

Analyse de la décision

Cet arrêt est confirmé par un arrêt de 2017 (Cass., Soc., 1er février 2017, n° 15-26853).

Le syndicat des copropriétaires confronté à des charges de copropriété élevées, ou à des difficultés récurrentes d'impayés, peut être tenté de faire des économies sur le personnel qu'il estime coûteux, en particulier me gardien.

Legislation

Le syndic est responsable vis-à-vis du syndicat des copropriétaires des fautes commises dans l’exercice de son mandat

Analyse de la décision

Le syndic est « seul responsable de sa gestion » (article 18-IV de la loi de 1965).

Cette responsabilité - de nature contractuelle car il existe entre syndicat et syndic un contrat de mandat - implique la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux (article 1231-1 et suivants du Code civil).

Legislation

La charge de la preuve de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale incombe au syndicat de copropriétaires

Analyse de la décision

Le contentieux de la copropriété occupe une place importante dans les juridictions judiciaires et ce en raison, bien souvent, des fautes commises par les syndics professionnels.

La preuve de la notification du procès-verbal d’assemblée générale revêt une importance majeure, comme le souligne ce récent arrêt de la Cour de Cassation sur un fait qui remonte aujourd’hui à près de 20 ans, compte tenu du délai de prescription et d’instruction judiciaire !

Legislation

Le syndicat des copropriétaires peut agir en Justice pour son compte, mais ne peut se substituer à l’ASL dont il est membre.

Analyse de la décision

Le syndicat des copropriétaires qui subit un préjudice a qualité pour agir en Justice à condition d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

À l’inverse, lorsque les syndicats des copropriétaires sont regroupés en une Association des Syndicats Libres, les syndicats de copropriétés membres, n’ont pas qualité pour agir en lieu et place de ladite association.

Legislation

Le syndic ne peut pas être tenu de payer à titre personnel un prestataire quand il agit au nom du syndicat des copropriétaires

Analyse de la décision

Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires, il agit au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires.

A ce titre, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, confère un certain nombre de missions au syndic. Il est notamment le représentant légal du syndicat des copropriétaires. C’est également le syndic qui a la qualité juridique pour signer les contrats avec les prestataires pour le compte du syndicat des copropriétaires.

Legislation

Pour obtenir une condamnation au paiement, il doit être démontré par le syndicat des copropriétaires que la créance est liquide, certaine et exigible.

Analyse de la décision

Les impayés sont redoutés et redoutables pour la copropriété, pouvant entraîner un important déséquilibre financier.

C’est ainsi que le syndic doit prendre à bras le corps les impayés et tenter au plus vite de trouver une solution amiable avec les copropriétaires débiteurs. Si cette voie amiable n’aboutit pas, le syndic doit alors engager une action judiciaire contre le copropriétaire débiteur.