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Lorsqu’un copropriétaire ne parvient plus à payer ses charges, le moyen le plus extrême pour recouvrer les sommes dues au syndicat des copropriétaires est la saisie-immobilière du bien immobilier. Au cours de cette procédure le juge peut prononcer soit la vente amiable, soit une vente forcée dite « vente par adjudication ».

Le détenteur d’un lot dans une résidence peut être une personne physique, mais aussi morale publique, privée, commerciale (S.A., S.A.R.L.) ou civile (S.C.I.).

Si le recouvrement des sommes dues par le copropriétaire peut intervenir, lorsque celui-ci fait partie intégrante du syndicat, celui-ci s’opère également à l’occasion de la cession de tout ou fraction des lots de ce débiteur.

Cette alternative amiable ne s’entend néanmoins pas de l’absence de toute procédure contentieuse, introduite par le copropriétaire défaillant ou le syndicat créancier, représenté par son syndic, si les parties ne parviennent pas à une solution concertée.

Les nombreuses démarches liées à un projet d’achat immobilier (neuf ou ancien) dans une résidence peuvent aboutir à des approximations et à des contestations selon l’importance des erreurs relevées.

L’inexactitude de la surface du lot est l’une des causes possibles de ce contentieux immobilier. La cour de cassation dans un arrêt du 18 mars 2021(19-24.995) rappelle le droit applicable en la matière.

Le règlement de copropriété est un acte authentique qui fixe les droits et les obligations des copropriétaires, il détermine les parties communes et les parties privatives, établit les répartitions des charges... En cela, il est un contrat déterminant et indispensable de la copropriété.