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Legislation

L’action judiciaire en recouvrement des provisions et charges auprès d’un copropriétaire débiteur peut être sollicitée reconventionnellement

Analyse de la décision

Le recouvrement des provisions et charges auprès des copropriétaires débiteurs par le syndic se révèle souvent sommaire, aussi bien amiablement, que judiciairement.

Cette carence est d’autant moins concevable qu’elle émane d’un professionnel et qu’elle peut exposer le syndicat à de vaines et onéreuses procédures judiciaires, comme le rappelle la cour de cassation dans un arrêt du 24 octobre 2019.

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Tribunal judiciaire

Analyse de la décision

Juridiction de première instance, le Tribunal judiciaire est issu de la réforme pour la Justice entrée en vigueur au 1er janvier 2020. 

Il est issu de la fusion entre le Tribunal de grande instance et le Tribunal d'instance. 

Il tranche les litiges civiles opposant des personnes privées dont les litiges ne sont pas spécialement attribués à une autre juridiction (par exemple le conseil des prud'hommes pour les litiges du droit du travail pour les salariés du secteur privé). 

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L’action qui tend à obtenir une remise en état après un acte d’appropriation des parties communes est une action réelle qui se prescrit par 30 ans

Analyse de la décision

Le délai de 30 ans concerne les actions réelles, c’est-à-dire portant sur une chose, tandis que le délai de droit commun de 5 ans concerne les actions dites personnelles, c’est-à-dire les actions tendant à faire reconnaître un droit d’une personne contre une autre (on parle aussi de droit de créance).

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Action en justice engagée par le syndic : l’habilitation donnée par l’assemblée générale doit être déterminée

Analyse de la décision

En cas de différend opposant le syndicat à un copropriétaire ou à un tiers, et en l’absence de solution amiable, l’action judiciaire se révèle être la seule alternative.

L’instance judiciaire doit être appréciée et exercée avec rigueur, en raison de ses aléas, son coût et des vices de procédures potentiels, comme le rappelle un arrêt de la Cour de cassation du 15 novembre 2018.

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Trouble de voisinage : le syndic peut obtenir la résiliation judiciaire d’un bail, en lieu et place du propriétaire défaillant

Analyse de la décision

Les copropriétés sont régulièrement confrontées à des infractions au règlement de copropriété par des résidents qu’ils soient copropriétaires ou simplement locataires.

Lorsque les solutions amiables ne produisent aucun effet, la seule alternative sera judiciaire, conformément à la jurisprudence civile constante rappelée par la Cour d’Appel de Limoges dans un arrêt du 29 mai 2018.

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Habilitation donnée au syndic pour "ester" en justice : attention, la jurisprudence administrative est plus restrictive que la jurisprudence judiciaire

Analyse de la décision

Tout syndicat des copropriétaires peut être confronté à des différends avérés ou potentiels avec des copropriétaires, des cocontractants, voire des tiers, comme ici l’Administration publique.  

Ainsi, lorsque la solution amiable n’a pas abouti il ne reste plus que la voie contentieuse, qui se révèle bien souvent complexe, comme l’atteste l’arrêt du Conseil d’État du 3 juillet 2015, dont il est fait commentaire ci-dessous.  

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Action en nullité et ratification postérieures des résolutions initialement mises en causes : La position de la Cour de cassation

Analyse de la décision

Face aux irrégularités des assemblées générales faisant l’objet d’une action judiciaire en annulation d’un copropriétaire opposant ou défaillant, les syndics sont tentés de « couper l’herbe » sous le pied du copropriétaire contestataire, en faisant régulariser les décisions litigieuses avant le prononcé de la décision de justice.

La Cour de Cassation rappelle le droit applicable en l’espèce.

I. Les conditions pour contester les décisions d’une assemblée générale :

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L’action du syndicat des copropriétaires à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement de la loi de 1965 n’exclut pas son action sur le fondement du trouble anormal de voisinage

Analyse de la décision

Ce principe peut paraître, à première lecture, assez obscur et on peut se demander quel est l’intérêt de déterminer le fondement d’une action en justice dès lors que le règlement de copropriété n’est pas respecté par certains copropriétaires (voire leurs locataires), en particulier lorsqu’ils occasionnent des troubles à leurs voisins : nuisances sonores, olfactives (en provenance de lots d’habitations ou de locaux commerciaux)...

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Une nouvelle ordonnance judiciaire par voie de référé : le syndic est tenu de remettre la feuille de présence à un copropriétaire demandeur

Analyse de la décision

Depuis quelques mois, nous faisons face à un débat créé de toutes pièces par les syndics, qui refusent de remettre aux copropriétaires demandeurs la feuille de présence.

Leur motif est que sur ce document figurent des données personnelles telles que les adresses et coordonnées des copropriétaires.

Ainsi, le compromis trouvé par les syndics est de donner la feuille de présence en occultant les adresses.

Legislation

Les provisions et charges sont dues, sauf à justifier de l’annulation judiciaire des résolutions d’assemblées générales les votant ou les approuvant

Analyse de la décision

Le recouvrement amiable et judiciaire des provisions et charges auprès des copropriétaires par le syndic représente l’une des pierres angulaires du fonctionnement d’une résidence, puisqu’il permet le règlement de ses dépenses courantes et exceptionnelles.

S’il se révèle parfois négligé par les syndics professionnels, il s’expose également à la mauvaise foi de certains copropriétaires, enclins à rechercher des motifs d’inopposabilité des assemblées générales ayant adopté les budgets et les dépenses associés.

Legislation

L’action en restitution d’une partie commune appropriée illégalement appartient à tout copropriétaire et se prescrit dans le délai de 30 ans

Analyse de la décision

Face à des occupations illicites de parties communes, certains syndicats hésitent à engager une procédure pour faire cesser cette situation pour divers motifs (indifférence, coût et aléa d’une instance, qui pourrait se révéler au demeurant prescrite).

La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 24 octobre 2019 les fondamentaux du contentieux de remise en état de parties communes occupées illégalement par un copropriétaire.

Legislation

L’action qui tend à faire reconnaître une clause du règlement de copropriété non écrite peut être exercée à tout moment

Analyse de la décision

Un règlement de copropriété d’origine, qui n’a pas été adapté pour intégrer des dispositions impératives de la loi de 1965, peut contenir des clauses contraires à ces dispositions. Ces dispositions impératives sont dites d’ordre public, c’est-à-dire qu’il est impossible d’y déroger par des conventions privées.

Il peut également arriver qu’une assemblée générale décide d’introduire dans le règlement de copropriété une clause illégale.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 26/02/2021

Si je n’ai plus de syndic, suis-je obligé de saisir le président du tribunal judiciaire pour qu’il en désigne un?

Question: Mon contrat de syndic se termine à la fin du mois, à ce jour nous n’avons toujours pas reçu la convocation de l’assemblée générale, si l’assemblée générale n’a pas désigné de syndic avant la fin du mois, devrons-nous saisir le président du tribunal judiciaire?
Réponse: A titre liminaire, nous vous rappelons que le syndic peut toujours convoquer l’assemblée générale tant que son mandat n’est pas terminé.
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La demande judiciaire d’autorisation des travaux privatifs, implique d’engager également une requête en annulation de la résolution de l’assemblée générale la rejetant

Analyse de la décision

Encore et toujours la question des travaux privatifs affectant les parties communes et/ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

Le copropriétaire intéressé peut disposer d’une option contraignante à l’égard du syndicat, en l’absence d’assentiment de celui-ci, ce qui implique de respecter une procédure légale, comme le rappelle la cour d’appel de Grenoble dans un arrêt du 2 mars 2021.

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La Cour de cassation rappelle les règles juridiques relatives à la prescription de l'action et de son point de départ en cas de changement illicite de l'affectation du lot

Analyse de la décision

L’occupation d’un lot par son propriétaire, voire son locataire constitue parfois une source de tension entre son détenteur et le syndicat, notamment lorsque celle-ci diverge de l’affectation stipulée par le règlement de copropriété (changement opéré unilatéralement, nuisances, sinistre provoqué ou affectant ce bien immobilier…).

Un récent arrêt de la Cour de cassation du 28 mai 2020 (pourvoi n °19-12.908) vient nous apporter de précieuses indications sur le cadre juridique régissant ces questions.