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Legislation

Il appartient au copropriétaire, qui déménage de notifier expressément au syndic son changement de domicile réel ou élu

Analyse de la décision

La diffusion des documents du syndicat par le syndic aux copropriétaires constitue la pierre angulaire du fonctionnement de cette collectivité.

C’est pourquoi, les copropriétaires ne doivent pas manquer à leurs obligations, en cas de déménagement, à savoir de notifier au syndic leurs nouvelles coordonnées.

Legislation

En cas de changement de syndic, la Cour de Cassation rappelle l’obligation du syndic de transférer ses archives et celles de ses prédécesseurs

Analyse de la décision

Lorsqu’un syndicat de copropriétaires désigne un nouveau syndic, il arrive fréquemment que la passation des archives et de la trésorerie fasse l’objet de difficultés, le syndic sortant trainant souvent des pieds pour restituer ce qui doit l’être.

La Cour de Cassation rappelle dans un arrêt du 8 juin 2017 les obligations légales de l’ancien syndic à l’égard de son successeur dans ce domaine.

Legislation

Convocation à l’assemblée générale et changement d’adresse d’un copropriétaire

Analyse de la décision

En tant que décisionnaires au sein de la copropriété, tous les copropriétaires doivent être en mesure de pouvoir participer aux décisions d’assemblée générale.

La loi du 10 juillet 1965 impose donc des règles précises pour la convocation, en termes de délai et de formalisme à respecter.

C’est le syndic qui est chargé d’envoyer à tous les copropriétaires, sans exception, les convocations d’assemblée générale.

Legislation

Changement d’usage d’un lot et modification de la répartition des charges

Analyse de la décision

La répartition est l’une des questions majeures fixées par le règlement de copropriété, l’une des questions les plus épineuses aussi, en particulier lorsqu’il s’agit de la faire modifier.

En principe et sauf exceptions légales autorisant une majorité plus souple, l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires ».

Legislation

Changement de destination d’un lot et droit à une boite aux lettres

Analyse de la décision

Les aménagements des lots, comme une scission, une surélévation, ou encore un changement d’affectation… peuvent entrainer des différends au sein du syndicat.

Il peut en effet s’interroger sur la légitimité d’une demande d’un copropriétaire qui souhaite installer à ses frais une boite aux lettres associée au lot qui a fait l’objet de l’aménagement.

La Cour de Cassation a été sollicitée sur le sujet et fixe dans un arrêt du 8 juin 2017 le droit en la matière.

Legislation

Découverte par le syndicat de copropriétaires du changement irrégulier d’affectation d’un lot

Analyse de la décision

L’affectation d’un lot peut être évolutive dans les ensembles immobiliers, souvent en raison de libertés prises par les copropriétaires et les occupants, qui ne se préoccupent pas toujours de solliciter des accords en assemblée.

La Cour de Cassation souligne dans un arrêt du 12 avril 2018 les incidences d’une modification irrégulière.

Legislation

Changement d’affectation d’un lot causant un trouble de jouissance : précision de la Cour de Cassation concernant le délai pour agir en rétablisseme

Analyse de la décision

L’affectation d’un lot, telle que prévue par le règlement de copropriété, n’est pas toujours respectée dans la pratique par le propriétaire.

Cette situation peut se révéler source d’irrégularités et de nuisances, entraînant différends et contentieux.

Un arrêt de la Cour de Cassation du 8 juin 2017 (16-16565) rappelle les règles de la prescription et ses modalités d’application.

Legislation

Les conditions pour que le syndicat puisse requérir du juge des référés la suspension de travaux privatifs sur les parties communes et du changement d’affectation d’un lot à la location meublée touristique

Analyse de la décision

L’exécution licite de travaux privatifs susceptibles d’affecter les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble oppose régulièrement le copropriétaire du lot concerné et le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic.

La confrontation peut se solder notamment par une action judiciaire auprès du juge des référés visant à leur suspension, si la voie préalable amiable se révèle vaine.

Legislation

La Cour de cassation rappelle les règles juridiques relatives à la prescription de l'action et de son point de départ en cas de changement illicite de l'affectation du lot

Analyse de la décision

L’occupation d’un lot par son propriétaire, voire son locataire constitue parfois une source de tension entre son détenteur et le syndicat, notamment lorsque celle-ci diverge de l’affectation stipulée par le règlement de copropriété (changement opéré unilatéralement, nuisances, sinistre provoqué ou affectant ce bien immobilier…).

Un récent arrêt de la Cour de cassation du 28 mai 2020 (pourvoi n °19-12.908) vient nous apporter de précieuses indications sur le cadre juridique régissant ces questions.

Legislation

La carte professionnelle détenue par une société de syndic reste valable si cette société change de représentant légal

Analyse de la décision

Un arrêt de la Cour de cassation du 9 mai 2019, n° 18-14360, a examiné une action en responsabilité engagée par un copropriétaire contre son syndic.

L’arrêt rappelle les conditions pour engager une responsabilité : preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, ainsi que le risque de sanction en cas de procédure abusive du copropriétaire, à savoir le paiement de dommages et intérêts.

Legislation

Un compte bancaire séparé peut perdurer d’un syndic à un autre

Analyse de la décision

Bien que la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi ALUR ait supprimé la possibilité de dérogation de compte bancaire séparé, nous sommes souvent interrogés par nos adhérents pour vérifier la réalité du statut du compte bancaire présenté par le syndic.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 23/07/2021

Mon syndic peut-il démissionner sans préavis ?

Après contrôle des comptes par le conseil syndical et demande de régularisation des comptes auprès de notre syndic pour des dépenses engagées deux fois pour le même objet, ce dernier nous menace de démissionner alors que son contrat de syndic est valable encore un an. Nous sommes inquiets et angoissés quant à l’idée de nous retrouver sans syndic.
A titre liminaire, si votre syndic vous menace de démissionner après un contrôle des comptes opéré et une demande de régularisation des comptes, c’est qu’il a certainement des choses à se reprocher.
Actu juridique

Actualité juridique - 24/07/2020

Un nouveau contrat-type de syndic amélioré

Le décret n°2020-834 du 2 juillet 2020 qui a modifié celui du 17 mars 1967 a également fait évoluer le contrat-type de syndic défini par le décret 26 mars 2015 lequel est intégré en annexe du décret d