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Legislation

L’action judiciaire en recouvrement des provisions et charges auprès d’un copropriétaire débiteur peut être sollicitée reconventionnellement

Analyse de la décision

Le recouvrement des provisions et charges auprès des copropriétaires débiteurs par le syndic se révèle souvent sommaire, aussi bien amiablement, que judiciairement.

Cette carence est d’autant moins concevable qu’elle émane d’un professionnel et qu’elle peut exposer le syndicat à de vaines et onéreuses procédures judiciaires, comme le rappelle la cour de cassation dans un arrêt du 24 octobre 2019.

Legislation

Les provisions et charges sont dues, sauf à justifier de l’annulation judiciaire des résolutions d’assemblées générales les votant ou les approuvant

Analyse de la décision

Le recouvrement amiable et judiciaire des provisions et charges auprès des copropriétaires par le syndic représente l’une des pierres angulaires du fonctionnement d’une résidence, puisqu’il permet le règlement de ses dépenses courantes et exceptionnelles.

S’il se révèle parfois négligé par les syndics professionnels, il s’expose également à la mauvaise foi de certains copropriétaires, enclins à rechercher des motifs d’inopposabilité des assemblées générales ayant adopté les budgets et les dépenses associés.

Legislation

Un copropriétaire qui ne paie pas ses charges travaux, peut être condamné à indemniser un autre copropriétaire qui a subi un préjudice

Analyse de la décision

La plupart des syndicats de copropriétaires sont concernés par le défaut de paiement des copropriétaires. Ils découvrent à ce titre les procédures amiables ou judiciaires existantes pour recouvrer ces sommes par l’intermédiaire du syndic.

Jusqu’à présent, et à l’occasion de cette procédure, les juridictions civiles pouvaient reconnaitre le préjudice collectif lié aux dettes des copropriétaires et attribuer des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 31/07/2020

Comment maitriser les charges en copropriété ? (émission vidéo)

En l’espace de dix ans, les charges courantes de copropriété ont augmenté de 50 % alors que sur cette même période l’inflation n’a évolué que de 12 %. Les syndics affirment qu’il s’agit d’une fatalité due notamment au vieillissement des copropriétés. Or, l’ARC a démontré à plusieurs reprises qu’il était possible de réaliser des économies substantielles en supprimant toutes prestations inutiles ou abusives et en mettant en concurrence les prestataires. En effet, les syndics qui doivent défendre les intérêt des syndicat des copropriétaires s’avèrent dans les faits être souvent en conflit d’intérêts essayant de faire passer leur filiale ou des sociétés avec lesquelles ils ont des relations capitalistiques.
A travers cette vidéo de l’expert, nous allons expliquer comment procéder pour réduire de manière significative les charges de copropriété.
Reponses expert

Réponse de l'expert - 14/02/2020

La maîtrise des charges chauffage : les bonnes pratiques (émission vidéo)

L’ARC propose à ses adhérents des consultations avec des professionnels spécialisés permettant aux conseils syndicaux et syndics bénévoles d’identifier les éventuelles anomalies de consommation et de défaillance dans la gestion du chauffage. Monsieur Éric PALLU, conseiller énergie et fluides au sein de l’ARC, répond à certaines de nos questions: Existe-t-il des moyens pour maitriser ses charges liées au poste chauffage? Concernant le contrat de chauffage, quels sont les points à contrôler pour vérifier sa bonne application? Si malgré tous ces contrôles, il est toujours constaté des charges élevées sur ce poste, qu’est-il possible de faire ? pour assister les conseillers syndicaux et syndics non professionnels à suivre les consommations d'énergétique de leur copropriété, l'ARC propose des ateliers trimestriels BES (Bilan Energétique Simplifié) voir article à partir du lien suivant :arc-copro.com/w157
Vous souhaitez avoir accès à tous nos dossiers mais n’êtes pas encore adhérent? Vous souhaitez devenir adhérent? Aucune hésitation, cliquez: http://arc-adhesion.fr/
Legislation

Une grille de charges ascenseur illicite peut être dénoncée à tout moment par un copropriétaire et remplacée judiciairement

Analyse de la décision

La répartition des charges pour les services collectifs tels que les ascenseurs peut être cause de polémiques entre les copropriétaires.

La Cour de cassation dans un arrêt du 9 mai 2019 rappelle l’état du droit en la matière, que ce soit sur la détermination ou la contestation d’une telle grille.

Legislation

Changement d’usage d’un lot et modification de la répartition des charges

Analyse de la décision

La répartition est l’une des questions majeures fixées par le règlement de copropriété, l’une des questions les plus épineuses aussi, en particulier lorsqu’il s’agit de la faire modifier.

En principe et sauf exceptions légales autorisant une majorité plus souple, l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires ».

Legislation

Clause d’aggravation des charges : c’est le juge qui décide

Analyse de la décision

Il est tentant de présenter la facture de réparation d’une porte de garage enfoncée par le véhicule d’un copropriétaire identifié à ce dernier ou encore de décider d’augmenter les charges d’ascenseur d’un dentiste ayant son cabinet au cinquième étage d’un immeuble et qui a remplacé un architecte, pour ne prendre que deux exemples.

Legislation

Les frais de gardiennage entrent dans la catégorie des charges générales, auxquelles tous les copropriétaires participent

Analyse de la décision

La rédaction de l’article 10, alinéa 1er, peut laisser penser que le service de gardiennage entre dans la catégorie des services collectifs, répartis entre les copropriétaires en fonction de son utilité pour les copropriétaires (ou plutôt leurs lots).

Pourtant, la jurisprudence en décide autrement et considère que ces frais constituent des charges générales, relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, à répartir entre tous en fonction de leurs tantièmes.