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Le rapport entre les multipropriétaires de lots et le syndicat, représenté par son syndic, est sans fin, que ce soit sur la gestion amiable (appels de provisions, charges, convocation, notification du procès-verbal) ou contentieuse (assignation, signification de la décision de justice).

La régularité des assemblées générales convoquées par un syndic professionnel se révèle bien souvent perfectible, conduisant des copropriétaires à envisager leur annulation judiciaire, mais aussi à s’interroger sur des éventuelles poursuites à l’égard de l’auteur de la notification défaillante.

La cour d’appel de Lyon dans un arrêt du 15 décembre 2020 souligne les conditions légales d’une condamnation personnelle du syndic fautif.

Pour faire face aux incidents de paiement de provisions et charges, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, peut devoir exercer la voie judiciaire, si la solution amiable se révèle infructueuse.

Cette phase contentieuse s’avère parfois complexe du fait des moyens de défense de la partie poursuivie contestant la légitimité de cette procédure (habilitation du syndic et statut de copropriétaire litigieux, action judiciaire prescrite…).

Un copropriétaire peut requérir du syndicat, voire du juge l’autorisation d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, mais pas à n’importe quelle condition.

I. Autorisation amiable de travaux privatifs  affectant les parties communes : compétence de principe de l’assemblée générale a priori, voire a posteriori et incidences en cas de défaut d’inscription de la demande du copropriétaire à son ordre du jour

Les rapports entre le syndicat et les sociétés, notamment celles assurant l’entretien des parties communes ou de leurs équipements collectifs se révèlent souvent tendus, en raison de manquements de ces dernières à leurs engagements conventionnels, d’une revalorisation de la prestation injustifiée…

L’assemblée générale peut prendre toutes les décisions ayant un lien avec l’objet du syndicat des copropriétaires (entretenir, conserver, administrer les parties communes).

Selon les décisions à adopter les majorités diffèrent selon la gravité de la résolution.

En droit de la copropriété, il est offert la possibilité pour un copropriétaire de contester judiciairement une résolution ou l’assemblée générale à certaines conditions.

Cette possibilité s’inscrit dans le principe selon lequel tout justiciable peut librement exercer son droit d’agir en justice pour faire valoir ses droits ou de former un recours à l’encontre d’une décision de justice qui ne lui donnerait pas satisfaction.

Les assemblées générales comportent des irrégularités variables quant à leurs effets (annulables ou pas).

L’usage des lots principaux (appartement, local commercial, professionnel) ou accessoires (cave, emplacement de stationnement), qui en est fait par leur propriétaire ou les tiers (locataires, visiteurs, prestataires ou clients), suscite régulièrement, des autres membres du syndicat, des interrogations et réprobations, quant à leur conformité au règlement de copropriété.

Le détenteur d’un lot dans une résidence peut être une personne physique, mais aussi morale publique, privée, commerciale (S.A., S.A.R.L.) ou civile (S.C.I.).

Une copropriété ne peut être dépourvue de syndic, en raison des missions essentielles que ce dernier occupe au sein du syndicat des copropriétaires.

Il se peut qu’une copropriété se retrouve sans syndic, c’est le cas par exemple lorsque l’assemblée générale n’est pas parvenue à désigner un syndic faute de majorité requise ou lorsque le syndic a perdu sa carte professionnelle ou bien encore lorsque le contrat du syndic est arrivé à échéance, sans que celui-ci n’ait convoqué d’assemblée générale.

Dans la mesure où la voie amiable de recouvrement des provisions et charges auprès des copropriétaires par le syndic se révèle infructueuse, ce dernier au nom du syndicat créancier dispose de l’alternative judiciaire.

Un arrêt du 1^er avril 2021 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence réitère les modalités d’exécution d’une condamnation en paiement du copropriétaire débiteur par son syndicat créancier. 

Le questionnement sur la régularité de l’assemblée générale peut aussi bien concerner les modalités de sa convocation généralement établie et notifiée par le syndic en exercice aux copropriétaires, que celles sur sa tenue relevant en principe de son président de séance.

Le contentieux sur le recouvrement des provisions et charges auprès du copropriétaire débiteur ne se tarit pas, malgré les initiatives des pouvoirs publics de favoriser un règlement amiablement de ces différends.

Le recouvrement des provisions et charges auprès du copropriétaire débiteur par le syndic, au nom du syndicat, représente l’épine dorsale du fonctionnement de la résidence, puisqu’il permet de régler les dépenses de ses équipements collectifs et des parties communes.

Cette question peut donner lieu à des objections plus ou moins légitimes des copropriétaires défaillants, en raison de justifications sommaires ou de situations exceptionnelles liées à l’état des parties communes de l’immeuble.

Les copropriétaires sont nombreux à s’interroger sur la régularité des sommes imputées sur leur compte individuel au profit du syndicat par le syndic (appels de provisions, charges…), voire au bénéfice de ce dernier (frais nécessaires au recouvrement…).

Lorsque leurs démarches amiables de régularisation se révèlent vaines, certains copropriétaires n’hésitent pas à engager une procédure judiciaire en rectification à l’encontre de leur créancier, le syndicat, représenté par son syndic.

Les désordres dans un immeuble aboutissent parfois à des procédures contentieuses, en raison d’une identification complexe et/ou de réfections inopérantes.

Au cours de ces actions judiciaires civiles, la question de la preuve des revendications des parties à l’instance (responsables et garants) s’avère majeure. La cour de cassation dans un arrêt du 25 mars 2021 rappelle des principes fondamentaux en la matière.