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L’une des conditions essentielles pour être syndic bénévole est d’être copropriétaire dans son immeuble.

C’est l’article 17-2 de la loi de 1965 qui le précise clairement.

Peu importe si vous êtes propriétaire d’un appartement, d’une cave ou d’un parking, vous devez tout simplement être copropriétaire.

De plus, vous pouvez être syndic en tant que personne physique, mais aussi en tant que personnalité morale, comme une SCI par exemple.

Vous voulez dire que le gérant d’une Société Civile Immobilière peut être syndic de son immeuble ?

Non, justement ! Beaucoup se trompent.

C’est la SCI qui doit être désignée syndic et non son représentant légal.

C’est la SCI qui est propriétaire et non son gérant.

La SCI sera désignée syndic et sera représentée par son gérant.

Autre exemple, un couple marié. Seul celui qui est copropriétaire peut être syndic bénévole, pas son conjoint !

Si les copropriétaires souhaitent gérer l’immeuble de manière collégiale- à plusieurs- comment cela se passe-t-il ? Est-il possible de désigner un groupe de personnes comme syndic ?

Non, le syndic est obligatoirement une seule et unique personne.

Un groupe de personnes ne peut pas être désigné syndic bénévole en assemblée générale comme on le voit parfois.

Par contre, le syndicat des copropriétaires peut opter pour la forme coopérative où en assemblée générale aucun syndic n’est désigné mais uniquement un conseil syndical. Son président sera alors le syndic de droit.

Cependant attention ! Dans ce cas, le président – syndic reste toujours responsable de la totalité de la gestion (administrative, comptable, technique) même si il peut trouver des appuis auprès des autres membres du conseil syndical.

Ce n’est pas une gestion véritablement « collective ».

En pratique, comment dois-je faire pour être désigné syndic bénévole de mon immeuble ?

Vous devez OBLIGATOIREMENT être désigné par l’assemblée générale des copropriétaires, plus précisément à la majorité absolue de l’article 25, 25-1 le cas échéant.

Vous devez être désigné pour une durée précise (au maximum 3 ans) en précisant bien dans le procès-verbal de l’assemblée générale la date de début et de fin de votre mandat.

La date de début de mandat est généralement le jour de l’assemblée générale qui vous désigne.

Vous devez être désigné sur la base d’un contrat de syndic non professionnel qui doit être joint à la convocation de l’assemblée appelée à vous élire (décret du 26 mars 2015).

Ce contrat est-il vraiment nécessaire dans le cas d’une gestion par un syndic non-professionnel ?

Oui, ce contrat est essentiel !

Il fixe votre éventuelle indemnisation pour la gestion de l’immeuble. Il rappelle vos droits et obligations en votre qualité de syndic.

Désormais, il peut vous être demandé dans le cadre de la procédure d’immatriculation de votre copropriété (obligatoire pour toutes copropriétés à usage d’habitation depuis le 1^er janvier 2019).

En résumé, pour être syndic non professionnel de son immeuble, il faut :

• Etre copropriétaire.
• Etre désigné en assemblée générale par les copropriétaires sur la base d’un contrat de syndic qui doit être joint à la convocation.
• Etre élu pour une durée précise avec une date de début et de fin de mandat devant être indiquées dans le procès-verbal de l’assemblée générale et dans votre contrat de syndic.

Et bien entendu il faut avoir du temps à consacrer à la gestion de sa copropriété, être motivé et avoir le sens de la communication. Etre syndic n’est pas non plus une mission anodine, il faut en être conscient et responsable.

 

Pour aller plus loin

 

https://arc-copro.fr/librairie/devenir-syndic-benevole-avec-larc

https://arc-copro.fr/librairie/la-cle-du-syndic-benevole

https://arc-copro.fr/librairie/etre-syndic-de-sa-copropriete-avec-larc

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Le syndic bénévole : Obligatoirement un propriétaire de « plein droit »

https://arc-copro.fr/documentation/le-syndic-benevole-obligatoirement-un...

 

Syndics bénévoles Le contrat type de syndic non professionnel : comment le compléter

https://arc-copro.fr/documentation/syndics-benevoles-le-contrat-type-de-syndic-non-professionnel-comment-le-completer

Quelle est la durée maximale d’un mandat de syndic bénévole ? Peut-il être reconduit au-delà de trois années successives ?

https://arc-copro.fr/documentation/quelle-est-la-duree-maximale-dun-mandat-de-syndic-benevole-peut-il-etre-reconduit-au

La convocation de l’assemblée générale appelée à vous désigner syndic bénévole : des solutions aux blocages des syndics professionnels

https://arc-copro.fr/documentation/la-convocation-de-lassemblee-generale-appelee-vous-designer-syndic-benevole-des

 

N’hésitez pas à prendre contact avec notre pôle Syndic Bénévoles

au 01 40 30 42 82 ou par courriel syndicnonpro@arc-copro.fr

Le premier élément à contrôler est la durée du mandat.

 

Nous préconisons une durée de contrat d’un an avec des dates calendaires de prise d’effet et d’échéance précisées dans le contrat de syndic et en totale adéquation avec la durée indiquée.

 

Y-a-t-il des prestations particulières sur lesquelles il est nécessaire d’être particulièrement vigilant ?

 

Oui et ce contrôle est nécessaire pour éviter les clauses irrégulières et abusives des syndics.

 

La première prestation à contrôler est le nombre de visites de la copropriété à effectuer par le syndic. Il faut négocier un nombre de visites adapté. Elles ne doivent pas être insuffisantes et leurs durées doivent être précisées. Il faut exiger la présence du président du conseil syndical et la rédaction d’un rapport écrit relevant l’ensemble des points contrôlés.

La deuxième prestation à vérifier est l’extranet qui est un système dématérialisé permettant l’accès aux documents de la copropriété.

Dans la mesure où l’assemblée générale exonère le syndic de cette prestation, le montant de ses honoraires doit être minoré de son forfait de base.

Il en va de même pour la prestation d’archivage si la copropriété décide de recourir à une société extérieure. Là aussi le syndic doit minorer ses honoraires de ce montant.

Troisième point sur lequel il faut être vigilant : l’assemblée générale annuelle pour laquelle un forfait adapté doit être négocié avec une durée conforme aux « habitudes » de la copropriété pour minimiser les dépassements d‘honoraires. On constate précisément dans ce domaine de nombreux abus de la part des syndics qui calquent les heures d’assemblées avec les heures d’ouverture de leur cabinet alors que la plupart du temps les assemblées générales se tiennent au-delà de celles-ci.

Concernant la gestion des campagnes travaux, comment sont calculés les honoraires pouvant être perçus par le syndic ?

Si ce sont des travaux de maintenance qui relèvent du budget prévisionnel de fonctionnement, il n’y a pas d’honoraires à prévoir par le syndic. Par contre, le syndic peut prétendre à des honoraires spécifiques pour le suivi des travaux hors budget prévisionnel. Cependant cela doit résulter d’une décision spécifique de la même assemblée générale qui vote les travaux.

Les honoraires de syndic doivent être calculés sur un pourcentage sur le montant hors taxe des travaux qu’il convient d’adapter au regard de la prestation qui est effectivement réalisée par le syndic.

Est-ce qu’il y a des abus sur certains points particuliers de manière récurrente ?

On constate des abus notamment en matière d’immatriculation initiale de la copropriété avec des montants d’honoraires qui sont disproportionnés. Certains syndics tentent également de facturer annuellement les mises à jour alors que les textes ne prévoient que la possibilité de facturation de l’immatriculation initiale. 

L’autre abus régulier concerne les mutations. Lorsqu’un copropriétaire vend son appartement, le syndic –sollicité par le notaire -  doit établir un état daté. On constate alors parfois des montants disproportionnés au regard de la prestation donnée. Certains autres syndics facturent ce qu’ils appellent un « pré état-daté » qui est une information préalable requise généralement par l’agent immobilier mais qui n’a aucune base légale. 

En résumé, il faut être vigilant et notamment sur :

• la durée du mandat, les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance ;
• sur les prestations particulières ;
• sur le rajout de prestations qui ne sont pas prévues dans le décret du 26 mars 2015.

Il faut aussi retenir que ce qui n’est pas dans le contrat n’est pas facturable !

Il ne faut donc pas hésiter à se faire accompagner à l’analyse des propositions de contrats.

Pour aller plus loin

 

 

https://arc-copro.fr/librairie/les-30-mesures-essentielles-pour-garantir-un-contrat-de-syndic-efficient

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Les annonces du Premier Ministre concernant la régulation des contrats et des honoraires du syndic

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Les tarifs des prestations affichés dans le contrat de syndic : en Toutes Taxes Comprises ou en Hors Taxes ?

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Comment évoluent les contrats type de syndic en l’espace de presque quatre ans

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Durée du contrat : la Cour de cassation explique aux syndics comment rédiger leur contrat 

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Mise en concurrence des contrats de syndic : les honoraires de base ne sont pas les seuls éléments à contrôler

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Que contrôler dans le contrat type de syndic en matière de tenue d’assemblée générale

https://arc-copro.fr/documentation/que-controler-dans-le-contrat-type-de-syndic-en-matiere-de-tenue-dassemblee-generale

Une copropriété est exposée à un certain nombre de risques qu’une assurance multirisques immeuble se propose de garantir.

Au même titre que votre contrat d’assurance habitation, vous pouvez souscrire des garanties « dommages » (l’incendie, le dégât des eaux, le vol, le bris de glace) et une garantie responsabilité civile.

La loi ALUR du 24 mars 2014 impose que cette garantie responsabilité civile soit souscrite par tous les syndicats de copropriétaires. Cette garantie couvre les dommages que votre copropriété peut causer à des tiers. C’est l’exemple de la tuile projetée sur le véhicule d’un voisin un jour de grand vent.

Concernant les garanties dommages, ce n’est pas la loi mais le règlement de copropriété qui contraint le syndicat à assurer certains risques. Ces risques varient selon les règlements.

Un contrat multirisques n’est pas un contrat « tous risques ». Seuls les évènements mentionnés au contrat sont garantis. Les autres sont donc exclus.

Qui choisit l’assureur ?

Le syndicat des copropriétaires choisit son intermédiaire d’assurance et son contrat dans le cadre d’un vote en assemblée générale.

Par contre, c’est le syndic qui souscrira le contrat.

Comment est bâti le contrat et sur quelles bases ?

Un contrat multirisques immeuble, en tant que contrat d’assurance, se compose de conditions particulières et de conditions générales.

Les conditions particulières sont propres à votre copropriété. Vous y trouvez les données de votre résidence comme son adresse, sa superficie de bâti, la présence ou non d’activité commerciale et artisanale ou encore votre sinistralité sur les 24 ou 36 derniers mois, selon les compagnies. Il y figure également les garanties que vous avez souscrites.

Les conditions générales, elles, sont communes à tous les assurés. Elles déterminent les conditions d’application des garanties que vous avez choisies.

Si votre intermédiaire est spécialisé en assurances de copropriété, vous aurez un troisième volet que l’on appelle « l’intercalaire ». Ce sont des garanties supplémentaires aux garanties de base, comme, par exemple, la prise en charge des honoraires du syndic professionnel pour la gestion de certains sinistres ou la clause de connaissance de risque.

Cette dernière est importante. En cas d’erreur sur les conditions particulières, un sinistre pourrait ne pas être entièrement indemnisé. Avec cette clause, l’intermédiaire indique connaitre votre résidence et que, si erreur il y a, la « faute » ne vous est pas imputable.

Le sinistre sera donc réglé en totalité. Le contrat devra, bien sûr, être mis à jour par la suite.

Votre syndic est, normalement, en possession de ces trois volets et peut donc vous les communiquer.

En résumé :

• Des garanties « dommages » et une garantie responsabilité civile ;
• C’est le syndicat des copropriétaires qui choisit son assureur ;
• Un contrat d’assurance est composé de 3 volets : conditions particulières, conditions générales, garanties supplémentaires (intercalaires).

Pour aller plus loin :

https://arc-copro.fr/librairie/l-assurance-multirisque-copropriete-en-36-questions

 

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Les différents contrats d’assurance possibles en copropriété

https://arc-copro.fr/documentation/dossier-du-mois-de-septembre-2015-les-differents-contrats-dassurance-possibles-en

 

Les syndics courtiers en assurance : que contrôler ?

https://arc-copro.fr/documentation/les-syndics-courtiers-en-assurance-que-controler

 

L’assurance multirisque immeuble peut-elle indemniser un dégât des eaux

strictement privatif ?

https://arc-copro.fr/documentation/lassurance-multirisque-immeuble-peut-...

 

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Suivant l’article 21 du 10 juillet 1965, peut être membre du conseil syndical un copropriétaire, son conjoint, un usufruitier ou un représentant légal : « Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu'une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet. »

Comment sont désignés les membres du conseil syndical ?

Les membres du conseil syndical sont OBLIGATOIREMENT désignés en assemblée générale, selon la majorité de l’article 25 (25-1 en deuxième lecture, s’il n’y a pas suffisamment de copropriétaires présents ou représentés).

Un vote s’effectue candidat par candidat ou selon une liste de candidats si l’assemblée générale ne s’y oppose pas.

La durée du mandat est fixée par l’assemblée générale, elle est cependant au maximum de 3 ans.

Sur quels points être vigilant ?

Le conseil syndical est un intermédiaire incontournable entre les copropriétaires et le syndic. Il doit contrôler, vérifier, maîtriser les coûts de gestion et prêter assistance au syndic.

Le conseil syndical doit être particulièrement vigilant sur la manière dont le syndic assure la maintenance de l’immeuble (avec tous les contrats de maintenance nécessaires).

Il doit également contrôler les comptes de la copropriété, vérifier que les charges appelées sont bien réglées (les procédures nécessaires au recouvrement des charges bien engagées), que le syndic procède bien au paiement des prestataires et que les sinistres sont gérés comme il se doit.

Est-ce que le conseil syndical a accès aux documents « clés » de la copropriété auprès du syndic ?

Non seulement le conseil syndical a accès aux documents « clés », mais il a accès à tous les documents concernant la gestion de la copropriété conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 : « Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.

Le conseil syndical reçoit sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat. »

Le conseil syndical peut ainsi avoir accès à tous les documents stratégiques, tels que les relevés bancaires, la convention des comptes, la comptabilité et les correspondances du syndic, tous les contrats de maintenance et les dossiers de sinistre.

Le syndic a l’obligation de lui communiquer les documents réclamés.

Avec la loi ELAN et dans l’attente d’un arrêté, si le syndic ne communique pas les pièces dans un délai d’un mois, il y aura une sanction financière. 

En résumé, dans une copropriété, il faut obligatoirement un conseil syndical dont les membres sont élus parmi les copropriétaires.

Les membres du conseil syndical sont des personnes avec un rôle important de contrôle du syndic permettant une bonne gestion.

Attention, car il ne faut pas sous-estimer le temps que cela prend, d’autant plus que cette mission est entièrement bénévole.

Pour aller plus loin

https://arc-copro.fr/librairie/les-30-mesures-essentielles-pour-etre-un-conseil-syndical-efficace

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Un conseil syndical qui a compris son rôle

https://arc-copro.fr/documentation/un-conseil-syndical-qui-compris-son-role

Les obligations du syndic en matière de transmissions des relevés bancaires à destination du conseil syndical

https://arc-copro.fr/documentation/les-obligations-du-syndic-en-matiere-de-transmissions-des-releves-bancaires

Comment optimiser le fonctionnement de son conseil syndical

https://arc-copro.fr/documentation/comment-optimiser-le-fonctionnement-de-son-conseil-syndical

Le conseil syndical doit il solliciter un vote d’assemblée générale pour être assisté dans sa mission par un professionnel de son choix ?

https://arc-copro.fr/documentation/le-conseil-syndical-doit-il-solliciter-un-vote-dassemblee-generale-pour-etre-assiste

 

L’annexe 1 est le bilan de la copropriété. C’est l’état financier établit au dernier jour de l’exercice comptable. Elle doit obligatoirement être présentée après répartition du résultat de l’exercice clos.

Pouvez-vous nous en dire plus sur cet état financier ?

On peut distinguer deux principales parties dans cette annexe comptable :

• En partie haute : l’état financier
• En partie basse : l’état des dettes et des créances

En premier lieu, pouvez-vous nous expliquer la partie haute de l’annexe 1 ?

En haut à gauche de l’annexe 1, vous retrouvez la trésorerie de l’immeuble, c’est-à-dire la disponibilité bancaire du syndicat des copropriétaires.

• En compte 50, « fonds placés ».

Cela regroupe tous les fonds placés sur un compte rémunéré par exemple sur un Livret A. Les sommes relatives au fonds travaux doivent ainsi y être obligatoirement placées.

• En compte 512, « banque ou fonds en banque ».

Nous trouvons les sommes disponibles sur le compte courant de la copropriété.

• Parfois, nous retrouvons un troisième compte, le compte 53 qui concerne la « caisse », des sommes liquides disponibles.

 

En haut à droite de l’annexe 1, vous retrouvez les provisions ou avances.

• En compte 102, « provisions pour travaux ».

Ce sont les provisions appelées auprès des copropriétaires pour financer des travaux. Ces travaux ont été votés en assemblée générale mais n’ont pas encore débuté.

• En compte 103 100, « avance de trésorerie ».

Elle pallie un éventuel défaut de trésorerie et permet au syndic d’avoir ponctuellement la trésorerie suffisante pour payer les fournisseurs en cas d’impayés de charges de la part d’un ou plusieurs copropriétaires.

Celle-ci ne peut légalement dépasser 1/6^ème du budget prévisionnel de l’année en cours. Il est donc parfois nécessaire de la réajuster.

• En compte 103 200, « avance travaux ».

C’est une « cagnotte » pour des travaux futurs non déterminés. Elle pourra permettre de financer une partie des travaux votés en assemblée générale le moment venu.

• En compte 103 300, « autres avances ».

On y retrouve par exemple, l’avance de solidarité. Cette avance est mise en place en cas d’impayés de charges important.

• En compte 105, « fond de travaux ».

Le fond travaux est obligatoire depuis le 1^er janvier 2017 pour toutes les copropriétés de plus de 10 lots, tout usage confondu, c’est-à-dire appartement, cave, parking. En dessous de 10 lots, une dispense est possible si elle est décidée à l’unanimité.

Ce fonds travaux est obligatoirement constitué selon la clé générale à hauteur minimum de 5 % du budget prévisionnel.

Comme l’avance travaux, il s’agit d’une « épargne » pour des travaux futurs non déterminés qui pourra permettre de financer une partie des travaux votés en assemblée générale le moment venu.

Mais attention, à la différence de l’avance travaux, le fonds travaux n’est pas remboursable en cas de mutation, il est attaché aux lots. Il faudra donc le prendre en compte dans le cadre de la convention de vente établie par le notaire.

Les règlements du fonds travaux sont obligatoirement placés sur un compte rémunéré. On retrouve donc son montant dans le compte 50 « fonds placés ».

• En compte 12, « solde en attente sur travaux ou opérations exceptionnelles ».

Le compte 12 reprend le solde des campagnes travaux ou opérations exceptionnelles (procédure par exemple) non terminées à la date de clôture de l’exercice comptable, donc qui n’a pas encore été réparti. On retrouve le détail de ces comptes en annexe 5. Le solde de l’annexe 5 devra être égal au solde du compte 12.

Qu’en est-il maintenant de la partie basse de l’annexe 1  que vous appelez « état des dettes et des créances » ?

En bas à droite de l’annexe 1, nous retrouvons toutes les dettes du syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire toutes les sommes dues par le syndicat aux tiers (copropriétaires, fournisseurs, etc.)

Plus précisément, on y retrouve :

• En compte 450 «  Copropriétaires, excédents versés ».

Il s’agit du solde des copropriétaires créditeurs après répartition.

• En compte 40 «  Fournisseurs ».

C’est le montant des dettes que le syndicat des copropriétaires aurait vis-à-vis de ses fournisseurs à la date d’arrêté des comptes.

• En compte 42 à 44 «  Organismes sociaux ».

Ce sont les organismes tels que l’URSSAF, les impôts, etc. Il s’agit également de dettes du syndicat.

• En compte 46 «  Créditeurs divers ».

Il faut être vigilant sur ce compte. Ce compte peut effectivement « cacher » le solde de comptes de copropriétaires vendeurs créditeurs, copropriétaires partis « ayant vendu » et à qui la copropriété devrait toujours une somme qui normalement devrait être remboursée.

• En compte 47 «  Comptes d’attente ».

Ce compte doit également retenir toute votre attention. En fin d’exercice, ces comptes doivent êtres soldés ou justifiés ligne par ligne par le syndic.

• En compte 48 «  Comptes de régularisation ».

Nous pouvons y retrouver des produits qui ne concernent pas l’exercice.

En bas à gauche de l’annexe 1, nous retrouvons les créances du syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire les sommes que doivent les tiers à ce dernier.

• En compte 450 «  Copropriétaires – sommes exigibles restant à recevoir » et compte 459 « Copropriétaires – créances douteuses ».

Ce sont des sommes dues par les copropriétaires.

• En compte 46 «  Débiteurs divers ».

Et nous retrouvons toujours les comptes 47 « compte d’attente » débiteurs et les comptes 48 « compte de régularisation », qui peut être par exemple une prime d’assurance qui ne concerne pas l’exercice considéré.

Avec l’annexe 1, sommes-nous capable de voir si une copropriété est en difficulté ?

Oui, en regardant le solde bancaire qui correspond à la trésorerie de l’immeuble, vous êtes à même de voir s’il y a des difficultés.

Il en va de même si des fournisseurs ne sont pas payés (en bas, à droite).  

Bien entendu, le taux d’impayés (copropriétaires débiteurs) est également significatif de difficultés.

Cette analyse est donc facilement réalisable.

En conclusion, l’annexe 1 :

• est une pièce importante à exploiter ;  
• permet de connaître la situation financière de sa copropriété ;
• doit être équilibrée (total des sommes au débit égal au total des sommes au crédit) ;
• doit être OBLIGATOIREMENT présentée après répartition et être accompagnée de la liste des soldes de tous les copropriétaires toujours après répartition.

 

Pour aller plus loin

 

https://arc-copro.fr/ouvrages/savoir-lire-et-exploiter-les-cinq-annexes-comptables.html

 

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Avez-vous pris la température de votre copropriété ?

https://arc-copro.fr/documentation/avez-vous-pris-la-temperature-de-votre-copropriete

 

A quoi correspondent les pièces jointes aux cinq annexes comptables ?

https://arc-copro.fr/documentation/quoi-correspondent-les-pieces-jointes-aux-cinq-annexes-comptables

 

ABUS N° 4438 : Nexity Paris Nation des annexes comptables encore non conformes

https://arc-copro.fr/documentation/abus-ndeg-4438-nexity-paris-nation-des-annexes-comptables-encore-non-conformes

 

DOSSIER DU MOIS DE NOVEMBRE 2018 : Le premier observatoire sur l’état patrimonial des copropriétés développé par l’ARC qui fait froid dans le dos

https://arc-copro.fr/documentation/dossier-du-mois-de-novembre-2018-le-premier-observatoire-sur-letat-patrimonial-des

 

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Les obligations du syndic sont prévues clairement dans l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui impose l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.

La loi ALUR est venue renforcée cette obligation en limitant les possibilités de dérogation à ce principe pour les copropriétés de moins de 16 lots.

Autrement dit, celles qui ont plus de 16 lots sont dans l’obligation d’ouvrir et de disposer d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, sans possibilité de vote dérogatoire en assemblée générale.

Pourquoi les syndics n’ouvrent-ils pas toujours de compte séparé malgré cette obligation ?

En réalité, nous sommes devant le « nerf de la guerre » : l’argent !

La question est la suivante : est-ce que les fonds de la copropriété vont au profit exclusif du syndicat des copropriétaires ou est-ce que les fonds vont au profit du syndic qui les fait « travailler » d’une manière ou d’une autre ?

Y a-t-il des sanctions pour les syndics qui ne respectent pas cette obligation ?

C’est l’une des rares dispositions qui prévoient des sanctions.

Le même article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précise ainsi que : « La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation ».

Qui dit nullité, dit rétroactivité et donc il sera considéré que le syndic n’a jamais eu de mandat.

Comment pouvons-nous nous assurer de disposer d’un compte bancaire séparé ?

Plusieurs choses doivent être effectuées pour vous assurer que le compte bancaire dont vous disposez est bien un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.

Il est nécessaire de vérifier :

• la convention de compte et en premier lieu le libellé du compte.
  Il faut impérativement que le seul titulaire du compte soit le syndicat des copropriétaires.
• l’attestation de la banque justifiant ou affirmant que le syndicat des copropriétaires dispose bien d’un compte bancaire séparé.
  Le numéro de compte doit bien y figurer. Par ailleurs, il doit être clairement indiqué qu’il ne pourra y avoir ni de fusion, ni de compensation avec tout autre compte. Ce compte devra perdurer indépendamment du syndic en place.
• le numéro ICS (Identifiant Créancier Sepa).
  Il doit être celui du syndicat des copropriétaires et non celui du syndic.
• le libellé de l’ordre des paiements.
  Dans les appels de fonds, il est parfois indiqué à quel ordre effectuer ses règlements. Il faudra bien contrôler que c’est à l’ordre du syndicat des copropriétaires et non du syndic que les paiements sont effectués.
• la symétrie entre la date de décaissement effectué par un copropriétaire et la date d’enregistrement dans le relevé bancaire du compte du syndicat.
  Le délai est au maximum de deux jours, si c’est plus long, c’est qu’il y a un problème.

En résumé :

• Vérifier les délais de paiement des fournisseurs.
• Effectuer un chèque au syndic et vérifier s’il y a un encaissement.
• Refuser de faire des paiements en ligne si vous n’avez pas l’assurance du compte du bénéficiaire.

Pour aller plus loin :
 

 

https://arc-copro.fr/ouvrages/comment-controler-lexistence-et-le-bon-usage-du-compte-bancaire-separe.html

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Compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaires : la convention d’ouverture de compte devrait comporter des mentions obligatoires à respecter

https://arc-copro.fr/documentation/compte-bancaire-separe-du-syndicat-des-coproprietaires-la-convention-douverture-de

Même en cas de dispense de compte bancaire séparé le syndicat des copropriétaires doit disposer d’un compte individualisé

https://arc-copro.fr/documentation/meme-en-cas-de-dispense-de-compte-bancaire-separe-le-syndicat-des-copropriétaires

ABUS DE LA SEMAINE N°4509 : Cabinets Nexity Lamy, syndicat des copropriétaires, même compte bancaire séparé!

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Tout d’abord, qu’est-ce qu’un prêt collectif ?

Le prêt collectif est un prêt souscrit par le syndicat des copropriétaires pour financer des travaux sur les parties communes et les parties privatives d’intérêt collectif.

Ce prêt est voté en assemblée générale.

Le dossier de demande est constitué par le syndic au nom des copropriétaires qui souhaitent y adhérer.

Toutes les banques proposent-elles ces prêts collectifs aux syndicats des copropriétaireaas ?

Les banques se positionnant sur le créneau des prêts collectifs sont peu nombreuses.

On compte Domofinances et la Caisse d’Epargne Ile-de-France qui a récemment absorbée l’activité du Crédit Foncier dans ce domaine.

Qui met en place le prêt collectif et comment cela se passe-t-il ?

C’est le syndic qui est en charge de la mise en place de ce prêt collectif. Il va proposer des résolutions spécifiques en fonction des banques en assemblée générale en même temps que le vote des travaux.

Les offres de prêt doivent être jointes en annexe de la convocation.

C’est le syndic qui va constituer le dossier administratif de demande de prêt, déposer la demande auprès de la banque et la signer.  

Tous les copropriétaires sont-ils obligés de participer au prêt collectif ?

Non. Après le vote des travaux en assemblée générale, le syndic procède au recensement des copropriétaires intéressés par le prêt.

Un dossier simple doit être constitué : un bulletin d’adhésion, la photocopie d’une pièce d’identité et un mandat de prélèvement. Pour en bénéficier, le copropriétaire doit être à jour du paiement de ses charges et ne pas être inscrit au fichier de la Banque de France.

Le grand intérêt de ce prêt est sa facilité d’accès notamment sans condition d’âge.

Que se passe-t-il si un copropriétaire vend son lot une fois le prêt souscrit ?

En cas de mutation, le prêt doit être remboursé en totalité. Il peut éventuellement être repris par l’acquéreur mais cela nécessitera l’accord de la banque et de la caution.

Que se passe-t-il si un copropriétaire ne rembourse pas les sommes empruntées? Les autres copropriétaires doivent-ils payer à sa place ?

Non, la loi oblige les banques à mettre en place une caution lorsqu’elles proposent un prêt collectif.

Le rôle de la caution est de couvrir le risque d’un défaut de remboursement d’un copropriétaire.

Lorsqu’un copropriétaire cesse de payer ses échéances de remboursement, la caution va rembourser la banque à sa place et se retourner contre le copropriétaire défaillant.

En résumé :

• Obtenir un prêt collectif n’est pas si simple.
• Il est important de se renseigner en amont et de se faire accompagner.
• Il est possible d’adhérer de manière individuelle.
• Le projet de prêt collectif doit être soumis à la décision de l’assemblée générale.
• Il n’y a pas de solidarité collective en cas d’impayés, chaque copropriétaire est responsable. 

Nos recommandations :

• Bien définir les besoins en travaux à financer par le prêt collectif.
• Consulter les sociétés bancaires afin de disposer des tarifs en vigueur et les plus compétitifs.
• Organiser des réunions d’information au sein de la copropriété.   

Pour aller plus loin :

https://arc-copro.fr/librairie/4-le-pret-collectif-adhesion-individuelle-en-copropriete-savoir-le-negocier

Rubrique dédiée aux adhérents :

Vous êtes adhérent, ce sujet vous intéresse particulièrement, n’hésitez pas à consulter ces différents articles qui sauront au mieux vous éclairer et vous conseiller plus spécifiquement :

Le décret sur le prêt collectif est (enfin) paru

https://arc-copro.fr/documentation/le-d-cret-sur-le-pr-t-collectif-est-enfin-paru

" Prêt Collectif "

https://arc-copro.fr/node/15921

Souscription Emprunt

https://arc-copro.fr/node/16265

Quels travaux portant sur les parties privatives sont considérés d’intérêt collectif pour la copropriété ?

https://arc-copro.fr/documentation/quels-travaux-portant-sur-les-parties-privatives-sont-consideres-dinteret-collectif

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Réponse

Votre question a fait couler beaucoup d’encre car si la règle de droit est claire et sans équivoque, elle peut paraître injuste.

Précisons tout d’abord ce que prévoit la réglementation.

L’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 prévoit trois dispositions qui sont :

« 1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes. »

Ainsi, comme le prévoit le 3°, il revient au copropriétaire titulaire du lot qui participe à l’assemblée générale qui approuve les comptes de supporter ou de bénéficier du solde de l’exercice.

Ainsi, si celui-ci est positif, c’est-à-dire qu’il y a plus de produits que de charges, l’excédent est à son profit.

En revanche, s’il y a plus de charges que de produits, le déficit doit alors être supporté par le propriétaire du lot.

La conséquence de cette règle est que si l’acquisition d’un lot se fait un mois avant la tenue de l’assemblée générale, c’est le propriétaire de ce lot qui devra supporter la régularisation des charges et notamment celles liées aux consommations d’eau du copropriétaire vendeur, à partir du moment où des compteurs divisionnaires sont installés dans les logements et que le relevé a été réalisé.

Par conséquent, même si cette mesure peut sembler injuste, elle reste néanmoins réglementaire, ne permettant pas au copropriétaire acquéreur de refuser le paiement.

A la limite, il faut lui conseiller de se tourner vers le vendeur afin de négocier une prise en charge de la régularisation des charges.

Cette négociation doit rester étrangère à la copropriété en rappelant au copropriétaire débiteur de payer le plus rapidement possible la dette qui lui est exigible.

A défaut, des poursuites judiciaires en recouvrement seront engagées.