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Et nous revoilà avec notre sponsor préféré de notre rubrique «Abus»: il s’agit bien sûr de CITYA! Cette fois-ci, ce n’est pas pour vendre ses filiales mais l’objectif reste le même.

Nous sommes souvent interrogés sur la question de l’exigibilité des appels de fonds.

Question: Au cours de l’assemblée générale, nous souhaitons financer des travaux qui relèvent de la majorité de l’article 24 (majorité de voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance), par l’affectation d’une partie du fonds de travaux constitué. Le syndic nous indique que même s’il s’agit de travaux exceptionnels qui se votent à l’article 24, l’affection du fonds de travaux doit impérativement se voter à la majorité de l’article 25, soit à la majorité des voix du syndicat des copropriétaires. A-t-il raison?

Réponse: Votre syndic a raison et tort. En effet, précisons tout d’abord que le fonds de travaux ne peut financer que des travaux dits exceptionnels qui, par définition, ne peuvent pas être inclus d

Une fois n’est pas coutume, nous allons mettre à l’honneur une réponse de FONCIA. Non, en réalité, il s’agit de la réponse d’une gestionnaire de FONCIA qui a répondu de manière simple et claire conce

Question: Depuis l’obligation de constituer un fonds de travaux, le syndic a ouvert un compte bancaire séparé et rémunéré pour placer les sommes appelées auprès des copropriétaires. Néanmoins, lors du contrôle des comptes, les intérêts générés ne figurent pas sur un compte de produits, impliquant qu’ils ne seront pas recrédités auprès des copropriétaires dans le cadre de la régularisation des charges. Le syndic m’affirme que cela est normal. A-t-il raison?

Réponse: De manière générale tout produit de la copropriété doit figurer dans l’un des comptes de de la classe 7. Ainsi, les loyers, les produits financiers et les indemnités d’assurance doivent fig

L’une des actions de l’ARC Nationale consiste à renforcer la loi du 10 juillet 1965, notamment en préconisant des sanctions et amendes à l’encontre des syndics professionnels qui ne respecteraient pas

Question: Lors du contrôle des comptes, j’ai constaté que sur le compte «105 – fonds de travaux», figurait une somme de 16.849 €. Or, sur le compte «512 – Banque», figure une somme moindre qui est de 6.457,49 € et sur le compte «501 – compte sur livret», la somme de 4.836,27 €. Lorsque j’interroge le syndic où sont placées les sommes liées au fonds de travaux, il m’indique qu’elles sont sur le compte sur livret, ne comprenant pas alors la différence entre la somme figurant sur le compte 105 et celle figurant sur le compte 501.

Réponse: Votre constat et interrogations sont fréquents, compte du fait que les conseillers syndicaux ne comprennent pas forcément pourquoi les montants figurant dans les comptes liés au fonds de tra

Dans le cadre de la mutation d’un lot entre un vendeur et un acquéreur, se pose souvent la question de la prise en charge des appels de fonds en cours, ceux à venir et ceux qui résulteront de la régul

La répression des fraudes a relevé une infraction à peine croyable qui, nous l’espérons, concerne uniquement quelques cabinets de syndics professionnels. Il s’agit de la perception par ces derniers d

Question: Ma copropriété compte 150 lots principaux. Puis-je utiliser une partie des sommes affectées sur le fonds de travaux pour financer les études permettant d’établir, le projet de plan pluriannuel de travaux? Mon syndic m’indique que cela ne sera possible qu’à partir du 1er janvier 2024, impliquant que l’on ne peut pas mettre cette résolution à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale qui se tiendra fin septembre 2023. A-t-il raison?

Réponse: La loi Climat et Résilience a modifié les règles d’affection et d’utilisation du fonds de travaux. Pour cela, elle a modifié l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et ajouté un nouvel

Bien que le principe du fonds de travaux soit entré en vigueur depuis le 1er janvier 2017, beaucoup de syndics et conseillers syndicaux ne comprennent pas l’intérêt de cette mesure et surtout comment

Nous sommes souvent interrogés par nos adhérents sur des questions liées au fonds de travaux notamment sur les modalités de constitution et d’affectation. A vrai dire, les dispositions évoluent subit

Le premier semestre 2024 s’entame, apportant avec lui l’organisation des assemblées générales annuelles. Dans la plupart des copropriétés, en effet, les assemblées doivent se tenir avant le 30 juin,

Décidemment, il n’est pas rare de constater dans les ordres du jour des assemblées générales des petites pépites d’illégalités. Bien souvent, il s’agit de questions ou de résolutions qui défendent le

Dans le cadre du projet de loi Habitat dégradé, l’ARC Nationale a soumis plusieurs amendements afin de sécuriser les droits des copropriétaires du syndicat des copropriétaires. Parmi les amendements,

Question : Nous avons voté en assemblée générale le budget prévisionnel, avec une date d’exigibilité au 1er juin 2023. Cependant au 31 mai 2023, je n’ai toujours pas reçu l’appel de fonds du syndic. Suis-je tenu de payer mes charges ?

Réponse: Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote c

Question: Lors du contrôle des comptes, j’ai relevé sur le livret A des intérêts bancaires d’un montant de 134,48 €. Après interrogation auprès de notre syndic, il m’a indiqué qu’il s’agissait des intérêts bancaires générés par le placement des sommes afférentes aux fonds de travaux. Selon le syndic, ces intérêts bancaires ne seront pas à repartir en fin d’exercice mais réaffectés au fonds de travaux. Cela est-il exact?

Réponse: En matière d’affection de produits bancaires, il existe une règle et une exception. L’article 35-1 du décret du 17 mars 1967 impose à l’assemblée générale de décider du placement de fonds

Voilà une bizarrerie de la loi du 10 juillet 1965 qui peut en exciter plus d’un: il s’agit de l’existence d’un même article de loi qui n’a pas le même contenu, à savoir l’article 14-2. Expliquons le

Les travaux d’isolation extérieure (façade, couverture) nécessaires pour réduire la facture énergétique des propriétaires sont confrontés à divers obstacles.

Certains pourraient se poser la question: «Mais pourquoi, lorsque l’on évoque un article de CITYA, on ne le trouve pas dans la rubrique «Abus». A vrai dire, nous avons évité mais sur le coup nous lui

Actuellement, nous constatons une nouvelle offensive des syndics vis-à-vis des Parlementaires; il s’agit de faire l’aumône. Pour cela, ils invoquent deux principaux arguments: «les honoraires du synd

A la fin du mois de juillet dernier, nous avons publié le nouveau rapport de la répression des fraudes concernant le respect du contrat-type de syndic. Il en ressort que 65,4 % des contrats étudiés p

Nous avons publié dernièrement un premier épisode du feuilleton «L’argent n’a pas d’odeur chez LOISELET & DAIGREMONT». Pour mémoire, celui-ci concernait des frais d’actes de recouvrement imputés

Les syndicats des copropriétaires ont dû faire face à une situation exceptionnelle liée à l’augmentation du prix du gaz. Chaque syndic, avec éventuellement le conseil syndical, a dû gérer différemmen

Bien souvent, lorsque le syndic professionnel essaye de se mettre en avant, surtout lorsque les copropriétaires hésitent à désigner un syndic non professionnel, ils affirment apporter des garanties de

Décidemment, après 35 ans d’existence de l’ARC Nationale, il y a des abus qu’on croyait ne jamais écrire. Et pour cause, on ne comprend pas comment un syndic, en l’occurrence le cabinet SOGIRE a pu p

Question: Nous souhaitons ouvrir un compte bancaire séparé et rémunéré distinct pour placer de l’argent qui ne provient pas du fonds de travaux. Notre syndic nous indique que le syndicat des copropriétaires a ouvert un livret A pour placer les sommes afférentes aux travaux, ne pouvant ouvrir un autre compte d’épargne. Cela est-il exact?

Réponse: Conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic doit ouvrir un compte séparé et rémunéré pour placer les sommes afférentes au fonds de travaux. Ainsi, la copropriété doi

Analyse de la décision

Dans l’affaire traitée par la Cour de cassation, le propriétaire d'un lot de garage situé au sous-sol d’un des bâtiments d'un ensemble immobilier en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la résolution de l'assemblée générale qui avait décidé d'alimenter un fonds de travaux par une cotisation annuelle égale à 5% du budget prévisionnel, répartie à proportion des tantièmes généraux de charges.

La copropriété a besoin de financement pour pouvoir fonctionner et surtout payer les dépenses d’administration, de conservation et d’entretien, c’est ce qui constitue le budget prévisionnel. Le budge

A titre liminaire, distinguons les différentes catégories de charges que le syndic peut appeler: Les provisions Les avances Les cotisations Les provisions sont les sommes appelées conformément

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Abus 4922 L’intox du cabinet CITYA sur le transfert des archives

La date d’exigibilité des provisions de charges n’est pas la même que celle de de la régularisation des charges

A quelle majorité se vote l’affectation du fonds de travaux ?

L’excédent d’une campagne travaux peut-elle abonder le fonds de travaux ?

Absence de produits financiers malgré le placement des cotisations de fonds de travaux sur un compte rémunéré

Des pénalités de 15 € qui s’appliquent sur les honoraires du syndic en fonction du nombre de demandes de documents non remis au conseil syndical

Pourquoi existe-t-il un décalage entre la somme figurant sur le compte du fonds de travaux et celle du compte bancaire rémunéré ?

La date de la vente d’un lot a une conséquence directe sur le paiement des charges

Comment contrôler l’effectivité de l’imputation des intérêts bancaires liés au fonds de travaux ?

Puis-je utiliser le fonds de travaux pour financer le plan pluriannuel de travaux ?

Ne considérez pas le fonds de travaux comme un impôt mais comme un investissement

Sur quelles bases doivent être fixées la cotisation minimum du fonds de travaux

Dossier mois janvier 2024 La prospection de syndics : les points clefs à vérifier sur les projets de contrats

Le fonds de travaux n’est pas une option

Pourquoi les parlementaires sont passés à côté de leur mission en ne normalisant pas les appels de fonds !

Mes charges sont-elles exigibles si mon syndic n’a pas envoyé préalablement l’appel de fonds

peut-on affecter les intérêts bancaires liés au placement des sommes afférentes aux travaux ?

Attention : deux versions de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 coexistent

Droit de surplomb (empiètement) sur la résidence mitoyenne pour réaliser des travaux d’isolation thermique extérieure (I.T.E.).

N’y aurait-il pas un petit problème avec l’annexe 1 du cabinet CITYA ?

Bientôt, il reviendra à la copropriété de payer le salaire du gestionnaire en plus des honoraires du syndic

Certains cabinets de syndics continuent à détourner les intérêts bancaires appartenant à leurs copropriétés mandantes

Abus 5061 L’argent n’a pas d’odeur chez LOISELET & DAIGREMONT (épisodes 2 et 3)

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La réponse impossible de l’assurance GALIAN en cas de perte de fonds

Abus 5004 Augmentation des provisions spéciales loi Habitat : le concept du cabinet SOGIRE

L’ouverture d’un deuxième compte bancaire séparé et rémunéré est-il encore possible en copropriété ?

La cotisation au fonds de travaux est nécessairement répartie en tantièmes généraux !

Le budget prévisionnel

La situation financière du copropriétaire vendeur

ARC Nationale