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Legislation

Habilitation donnée au syndic pour "ester" en justice : attention, la jurisprudence administrative est plus restrictive que la jurisprudence judiciaire

Analyse de la décision

Tout syndicat des copropriétaires peut être confronté à des différends avérés ou potentiels avec des copropriétaires, des cocontractants, voire des tiers, comme ici l’Administration publique.  

Ainsi, lorsque la solution amiable n’a pas abouti il ne reste plus que la voie contentieuse, qui se révèle bien souvent complexe, comme l’atteste l’arrêt du Conseil d’État du 3 juillet 2015, dont il est fait commentaire ci-dessous.  

Legislation

La Cour de Cassation ouvre enfin la porte à la sanction directe du syndic en cas de faute

Analyse de la décision

  I. Des syndics qui échappent en permanence aux sanctions 

L’un des problèmes dramatiques de la copropriété (nous pesons nos mots) réside dans le fait que les syndics sont très rarement sanctionnés en cas de faute professionnelle. Cette absence de sanction explique que tant de syndics - des plus grands aux plus petits - font exactement ce qu’ils veulent et piétinent la loi avec une facilité déconcertante.  

Legislation

Le syndicat des copropriétaires est responsable d’un dommage dont l’origine se trouve dans une partie commune.

Analyse de la décision

Dans une copropriété, il existe différents organes : un syndic, un conseil syndical et un syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires est formé par l’ensemble des copropriétaires.

Conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.

Legislation

Les leçons de la Cour de cassation concernant l’approbation des comptes en présence de frais privatifs et la retranscription du procès-verbal

Analyse de la décision

Les délibérations des assemblées générales peuvent être contestées conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 sous certaines conditions. En effet, seuls les copropriétaires défaillants ou opposants peuvent contester une délibération de l’assemblée générale.

Les contestataires ont un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal pour saisir la justice en annulation des délibérations.

Legislation

La Cour de cassation rappelle les règles juridiques relatives à la prescription de l'action et de son point de départ en cas de changement illicite de l'affectation du lot

Analyse de la décision

L’occupation d’un lot par son propriétaire, voire son locataire constitue parfois une source de tension entre son détenteur et le syndicat, notamment lorsque celle-ci diverge de l’affectation stipulée par le règlement de copropriété (changement opéré unilatéralement, nuisances, sinistre provoqué ou affectant ce bien immobilier…).

Un récent arrêt de la Cour de cassation du 28 mai 2020 (pourvoi n °19-12.908) vient nous apporter de précieuses indications sur le cadre juridique régissant ces questions.

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La mise en concurrence du mandat du syndic à l’initiative d’un copropriétaire : modalités d’inscription de la question et de vote en assemblée générale

Analyse de la décision

La régularité de l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale et de l’adoption de résolutions prête d’autant plus à discussion, lorsque le syndicat y est amené à se prononcer sur la désignation de son syndic avec mise en concurrence et que cette initiative procède d’un copropriétaire isolé.

La cour d’appel de Pau réitère la jurisprudence constante sur ces deux questions sensibles.

Legislation

Le syndic n’a pas besoin d’une autorisation de l’assemblée générale pour assurer la défense de la copropriété, ni pour appeler en garantie son assureur.

Analyse de la décision

Le syndic est le seul représentant légal du syndicat des copropriétaires. A ce titre, il représente la copropriété en Justice. Pour autant, il ne peut le faire par principe qu’avec l’autorisation votée par l’assemblée générale, conformément à l’article 55 du décret du 17 mars 1967.

Legislation

Convocation à l’assemblée générale et changement d’adresse d’un copropriétaire

Analyse de la décision

En tant que décisionnaires au sein de la copropriété, tous les copropriétaires doivent être en mesure de pouvoir participer aux décisions d’assemblée générale.

La loi du 10 juillet 1965 impose donc des règles précises pour la convocation, en termes de délai et de formalisme à respecter.

C’est le syndic qui est chargé d’envoyer à tous les copropriétaires, sans exception, les convocations d’assemblée générale.

Legislation

L’assemblée générale peut réputer non-écrite une clause relative à la répartition des charges du règlement de copropriété.

Analyse de la décision

La grille de répartition des charges fixe la quote-part que doit payer chaque copropriétaire en fonction soit des charges relatives aux services collectifs et éléments d’équipement commun, soit des charges relatives à l’entretien, la conservation et l’administration des parties communes ou spéciales.

Legislation

Le droit de jouissance d’un copropriétaire sur une partie commune peut concerner une enseigne commerciale et s’acquérir unilatéralement par une prescription trentenaire

Analyse de la décision

Les initiatives unilatérales de copropriétaires sur les parties communes ne constituent pas des actes isolés et peuvent donner lieu à des contestations judiciaires quant à leur légalité.

Un arrêt de la Cour de cassation du 22 octobre 2020 apporte un nouvel éclairage sur cette question, via la pose d’une signalétique commerciale sur les parties communes.

Legislation

Le syndic ne peut diligenter de sa propre initiative que des travaux urgents

Analyse de la décision

Le syndic est l’organe exécutif du syndicat des copropriétaires, il en est le gestionnaire et le mandataire.

A ce titre, il a un certain nombre de missions définies à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dont celle d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 08/01/2021

À quoi correspond la notion de « N » dans les annexes comptables

QUESTION: Je viens de recevoir ma convocation d’assemblée générale dans laquelle les cinq annexes comptables sont jointes. Sur celles-ci figure la notion d’année N-1, N, N+1 et N+2. Afin de mieux pouvoir exploiter et comprendre les documents qui nous ont été remis, puis-je savoir à quoi cela correspond ?
REPONSE: Les annexes comptables ont été définies par l’arrêté du 14 mars 2005. Conformément à l’article 11 du décret du 17 mars 1967, elles doivent impérativement être jointes à la convocation d’ass
Reponses expert

Réponse de l'expert - 01/01/2021

Quels sont les différents modes de participation au vote des résolutions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale ?

QUESTION: Je viens de recevoir la convocation d’assemblée générale de ma copropriété, je souhaiterais savoir quels sont les différents moyens pour participer au vote des résolutions.A travers cette vidéo est présenté l’ensemble des dispositifs permettant de participer au vote des résolutions d’assemblée générale.
Reponses expert

Réponse de l'expert - 25/12/2020

Dans quels cas s’applique la rétroactivité d’une nouvelle norme ?

En principe, la date à partir de laquelle une norme est applicable est celle de sa publication. Dans quels cas s’applique la rétroactivité d’une nouvelle norme ?
Selon la Fédération Française du Bâtiment (FFB), pour déterminer la date d'application d'une norme, il convient tout d'abord de distinguer deux types de normes : obligatoires et volontaires. I.