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Actualité juridique - 20/04/2023

L’absence de syndic

Un syndicat des copropriétaires a l’obligation de nommer un syndic, peu importe qu’il soit un syndic professionnel ou non. Dans certaines situations, la copropriété se retrouve sans syndic: L’asse
Actu juridique

Actualité juridique - 09/05/2023

L’absence de syndic : comment réagir?

Un syndicat des copropriétaires a l’obligation de nommer un syndic, peu importe qu’il soit un syndic professionnel ou non. Dans certaines situations, la copropriété se retrouve sans syndic: L’asse
Legislation

La responsabilité des copropriétaires peut être engagée pour défaut de désignation d’un syndic.

Analyse de la décision

Chaque copropriété doit disposer d’un syndic, représentant légal de la copropriété. Le syndic peut être professionnel ou non-professionnel, mais la copropriété ne peut se passer d’un syndic même si elle est composée de 3 lots.

D’autant plus, lorsque la copropriété est mise en cause dans la réparation d’un sinistre que subit une autre copropriété, notamment car le syndic est le seul représentant légal de la copropriété.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 01/04/2022

Le syndic est-il responsable s’il n’exécute pas la décision relative à la nouvelle grille de répartition des charges?

Question: Au cours d’une assemblée générale il y a 3 ans, une nouvelle grille de répartition des charges a été adoptée et publiée au fichier immobilier. Pourtant le syndic continue d’appliquer l’ancienne grille de répartition des charges. En tant que copropriétaire, je subis un préjudice puisqu’il m’appelle plus de tantièmes qu’il ne devrait. Puis-je engager sa responsabilité?
Réponse: En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’assurer l’exécution du règlement de copropriété et des délibérations d’assemblée générale. Une fois voté, le syn
Legislation

L'action en indemnisation du préjudice du syndicat incombe principalement à son syndic

Analyse de la décision

L’insatisfaction des copropriétaires, en ce qui concerne la gestion courante de l’immeuble (parties communes et équipements par le syndic), mais aussi et surtout pour les opérations exceptionnelles, peut aboutir à une procédure contentieuse, en l’absence de solution amiable auprès des divers intervenants concernés (syndic, entreprise, architecte).

Reponses expert

Réponse de l'expert - 21/01/2022

Le syndic peut-il élaborer seul l’ordre du jour sans consulter le conseil syndical?

Question:Membre du conseil syndical, voyant la date de l’assemblée générale arriver à grands pas, j’ai relancé plusieurs fois le syndic afin qu’une réunion soit organisée pour travailler ensemble sur l’ordre du jour. A ma grande surprise, j’ai reçu ma convocation à l’assemblée par la Poste, il y a peu. Malheureusement le manque de préparation se ressent et les questions à l’ordre du jour ne permettent pas de voter tout ce que le conseil souhaiterait en termes de travaux. Dans ce cadre y-a-t-il un risque d’annulation de l’assemblée? La responsabilité du syndic peut-elle par ailleurs être engagée?
Réponse:Le rôle du conseil syndical est d’assister et de contrôler le syndic.
Legislation

Provisions et charges dues par un copropriétaire indépendamment d'un différend avec le syndicat, voire avec le syndic

Analyse de la décision

Le recouvrement des provisions et charges auprès du copropriétaire débiteur par le syndic, au nom du syndicat, représente l’épine dorsale du fonctionnement de la résidence, puisqu’il permet de régler les dépenses de ses équipements collectifs et des parties communes.

Cette question peut donner lieu à des objections plus ou moins légitimes des copropriétaires défaillants, en raison de justifications sommaires ou de situations exceptionnelles liées à l’état des parties communes de l’immeuble.

Legislation

La facture d'eau doit être déterminée sur des relevés

Analyse de la décision

L’eau représente une question très sensible pour la plupart des résidences, notamment en ce qui concerne sa répartition entre les copropriétaires.

Alors que le différend porte souvent sur la régularisation individuelle des consommations en présence de compteurs divisionnaires (avec ou sans télé-relevage), elle peut dans certains cas intéresser le syndicat au regard de la facturation établie par le fournisseur d’eau.

Legislation

L’absence de mise en concurrence préalable à la désignation du syndic n’est pas sanctionnée par la nullité de la résolution le désignant.

Analyse de la décision

La désignation d’un syndic est toujours une épreuve pour le syndicat des copropriétaires. Il est parfois dans son intérêt d’en changer, notamment quand ce dernier ne donne pas satisfaction. Pour d’autres copropriétés, il y a plutôt un intérêt à conserver le syndic dont le mandat arrive à échéance, quand il agit entièrement dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires.

Actu - 16/03/2023

Halte au syndic-bashing, halte au syndic-voyou !

Décidemment, avec les chambres professionnelles la seule défense aux abus publiés par l’ARC est le syndic-bashing. Autrement dit, la réponse aux articles dénonçant les illégalités commises par certai
Legislation

L'élection du syndic est valide malgré l'absence de durée et des dates de prises d'effet dans son contrat

Analyse de la décision

La régularité des assemblées générales peut être contestée, que ce soit sur une des résolutions adoptées telle la nomination du syndic, voire la réunion du syndicat dans son ensemble.

Le copropriétaire, poursuivant le syndicat en ce sens, ne doit néanmoins pas considérer que tout manquement à une prescription légale ou réglementaire aboutisse de facto à sa nullité, comme le rappelle la cour d’appel de Montpellier dans un arrêt du 4 mai 2021.

 

Legislation

L'exploitation commerciale d'une auto-école ne s'exerce pas depuis des emplacements souterrains

Analyse de la décision

L’usage des lots principaux (appartement, local commercial, professionnel) ou accessoires (cave, emplacement de stationnement), qui en est fait par leur propriétaire ou les tiers (locataires, visiteurs, prestataires ou clients), suscite régulièrement, des autres membres du syndicat, des interrogations et réprobations, quant à leur conformité au règlement de copropriété.

Legislation

Le copropriétaire est fondé à requérir la correction de son compte individuel pour nullité et non approbation des comptes clos du syndicat .

Analyse de la décision

La Cour de cassation dans un arrêt du 12 novembre 2020 rappelle les conséquences pour le syndicat d’irrégularités du syndic en la matière.

I. Les annexes comptables conformes sont nécessaires à l’approbation régulière des comptes clos du syndicat en assemblée générale, sans que l’information par une assemblée générale antérieure ne soit opposable au copropriétaire

Dossiers conseils

Conseil - 13/09/2021

Le mandat du syndic a expiré, que faire ?

De nombreuses copropriétés se trouvent actuellement confrontées à une situation inédite, constatant que le contrat de leur syndic est arrivé à son terme, sans pour autant avoir pu désigner un nouveau
Legislation

L’administrateur provisoire (nommé en l’absence de syndic) peut demander la désignation d’un administrateur provisoire pour les copropriétés en difficultés

Analyse de la décision

Une copropriété ne peut rester sans syndic qu’il soit professionnel ou non-professionnel, c’est la raison pour laquelle les pouvoirs publics ont prévu des dispositions afin de combler cette absence.

En parallèle, le législateur a prévu un dispositif pour les copropriétés en difficulté qui permet la nomination d’un administrateur provisoire.

Legislation

Le propriétaire d’un lot ne peut agir personnellement en indemnisation pour les désordres sur les parties communes

Analyse de la décision

L’acquisition d’un lot en copropriété dans un programme neuf comporte souvent de nombreux désagréments, voire des contestations, en raison des nombreuses malfaçons liées à la sous-traitance (retard et compensation de celui-ci en négligeant les normes, utilisation de matériaux inadaptés ou divergents du «contrat de réservation»…).

Ces différends peuvent aboutir à une action judiciaire civile en suppression des désordres et/ou en indemnisation financière de ceux-ci.

Legislation

Le remplacement de compteurs d'eau chaude sanitaire constitue une amélioration en l'absence de toute vétusté manifeste

Analyse de la décision

L’installation ou le changement de compteurs divisionnaires de fluides donne lieu à des frictions entre les copropriétaires, le syndic et les prestataires spécialisés, en raison du coût de cette opération, de la maintenance ultérieure et du degré de satisfaction à l’égard de ces équipements.

L’adoption de la décision du syndicat peut en conséquence aboutir à des contestations judiciaires légitimes de copropriétaires opposants ou défaillants, comme le souligne un arrêt de la cour d’appel de Versailles du 5 mai 2021.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 18/06/2021

Le président du conseil syndical peut-il se faire rembourser par le syndic des frais de consultation d’un architecte ?

En tant que président du conseil syndical, j’ai payé les frais de consultation d’un architecte sollicité par le conseil syndical pour des travaux concernant les parties communes de la copropriété. J’ai demandé le remboursement de ces frais au syndic, qui refuse de me rembourser, en a-t-il le droit?
A titre liminaire, rappelons que les fonctions de président du conseil syndical et de conseiller syndical s’exercent bénévolement. Néanmoins, conformément à l’article 27 alinéa 3 du décret du 17 mars