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Legislation

Réaffirmation par deux arrêts de la Cour de Cassation que la loi CHATEL s’applique bien aux syndicats de copropriétaires

Analyse de la décision

Depuis l’entrée en vigueur, en janvier 2005, de la loi CHATEL qui a introduit l’article L.136-1 dans le Code de  la  consommation, de nombreuses actions judiciaires ont été engagées par des professionnels pour demander à ce que les syndicats de copropriétaires ne puissent pas se prévaloir de cette disposition.

Legislation

Le syndic doit justifier de la créance du syndicat à l’encontre du copropriétaire débiteur

Analyse de la décision

Rares sont les syndicats de copropriétaires qui ne sont pas confrontés aux problèmes de copropriétaires débiteurs. Ainsi, en cas de refus de ces derniers à régler leurs quotes-parts de charges trimestrielles, ou de charges travaux, le syndicat, représenté par son syndic, ne dispose plus que de l’alternative judiciaire pour tenter de recouvrer les sommes dues.

Legislation

Action en justice engagée par le syndic : l’habilitation donnée par l’assemblée générale doit être déterminée

Analyse de la décision

En cas de différend opposant le syndicat à un copropriétaire ou à un tiers, et en l’absence de solution amiable, l’action judiciaire se révèle être la seule alternative.

L’instance judiciaire doit être appréciée et exercée avec rigueur, en raison de ses aléas, son coût et des vices de procédures potentiels, comme le rappelle un arrêt de la Cour de cassation du 15 novembre 2018.

Legislation

La charge de la preuve de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale incombe au syndicat de copropriétaires

Analyse de la décision

Le contentieux de la copropriété occupe une place importante dans les juridictions judiciaires et ce en raison, bien souvent, des fautes commises par les syndics professionnels.

La preuve de la notification du procès-verbal d’assemblée générale revêt une importance majeure, comme le souligne ce récent arrêt de la Cour de Cassation sur un fait qui remonte aujourd’hui à près de 20 ans, compte tenu du délai de prescription et d’instruction judiciaire !

Reponses expert

Réponse de l'expert - 04/09/2020

Comment faire appliquer les pénalités en cas de retard par le syndic à remettre les documents réclamés par le conseil syndical

QUESTION En tant que président du conseil syndical j’ai demandé depuis trois mois à mon syndic la copie du grand livre comptable de la copropriété. Malgré ses obligations il se refuse toujours à me la transmettreau motif que les documents ne sont pas encore finalisés. Je lui ai indiqué que des pénalités de retard lui seront imputées conformément aux nouvelles dispositions légales. En cas de refus de prendre en charge les pénalités comment puis-je le contraindre à les payer?
REPONSE Effectivement, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance copropriété du 30 octobre 2019 prévoit des pénalités d’un montant de quinze euros par jour en cas de retard
Legislation

La responsabilité civile des conseillers syndicaux ne peut être recherchée qu’en cas de faute grave ou de collusion avec le syndic

Analyse de la décision

Occasionnellement, la Cour de cassation doit se prononcer sur des arrêts de Cour d’appel dans lesquels la responsabilité d’un ou plusieurs membres du conseil syndical est recherchée par un autre copropriétaire, qui n’apprécie pas leurs prestations.

Dans cet arrêt en , seule la responsabilité du président du conseil syndical a été mise en cause.

Legislation

Action en justice engagée par le syndic : l’habilitation donnée par l’assemblée générale doit être déterminée

Analyse de la décision

En cas de différend opposant le syndicat à un copropriétaire ou à un tiers, et en l’absence de solution amiable, l’action judiciaire se révèle être la seule alternative.

L’instance judiciaire doit être appréciée et exercée avec rigueur, en raison de ses aléas, son coût et des vices de procédures potentiels, comme le rappelle un arrêt de la Cour de cassation du 15 novembre 2018.

Legislation

L’affectation d’un lot stipulée par l’état descriptif de division peut s’imposer aux copropriétaires

Analyse de la décision

Un arrêt récent de la Cour de Cassation du 6 juillet 2017 (16-16849) souligne que la destination de l’immeuble doit éventuellement être mise en perspective avec l’affectation du lot mentionnée dans l’état descriptif de division, si ce dernier est qualifié de contractuel.

I. La Cour de Cassation souligne le caractère impératif de certains états descriptifs de division

A. Les faits

Legislation

Dans quel cas faut-il obtenir l’accord de l’assemblée générale pour agir en recouvrement ?

Analyse de la décision

Face à la recrudescence des procès auxquels le syndicat des copropriétaires est confronté, il convient de minimiser les vices de procédure, comme le rappelle un récent arrêt de la Cour de Cassation du 3 décembre 2015, n° 14 - 10961.

Il faut ainsi être vigilant et ne pas se tromper dans l’interprétation du fondement de l’action judicaire dans le cadre du recouvrement d’une créance.

Le principe : habilitation du syndic à agir au nom du syndicat

Legislation

Le droit de jouissance d’un copropriétaire sur une partie commune peut concerner une enseigne commerciale et s’acquérir unilatéralement par une prescription trentenaire

Analyse de la décision

Les initiatives unilatérales de copropriétaires sur les parties communes ne constituent pas des actes isolés et peuvent donner lieu à des contestations judiciaires quant à leur légalité.

Un arrêt de la Cour de cassation du 22 octobre 2020 apporte un nouvel éclairage sur cette question, via la pose d’une signalétique commerciale sur les parties communes.

Legislation

Un copropriétaire qui ne paie pas ses charges travaux, peut être condamné à indemniser un autre copropriétaire qui a subi un préjudice

Analyse de la décision

La plupart des syndicats de copropriétaires sont concernés par le défaut de paiement des copropriétaires. Ils découvrent à ce titre les procédures amiables ou judiciaires existantes pour recouvrer ces sommes par l’intermédiaire du syndic.

Jusqu’à présent, et à l’occasion de cette procédure, les juridictions civiles pouvaient reconnaitre le préjudice collectif lié aux dettes des copropriétaires et attribuer des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 26/07/2019

Copropriétaire acquéreur : dois-je supporter la régularisation des consommations d’eau de mon vendeur ?

Question En tant que président du conseil syndical je suis interpellé par un nouveau copropriétaire qui refuse de payer sa régularisation de charges au motif que le syndic lui a imputé les consommations d’eau de son copropriétaire vendeur, alors qu’il a acheté son lot il y a moins de trois mois. Sa contestation est-elle légalement justifiée? Si oui, comment régulariser la situation?
Réponse Votre question a fait couler beaucoup d’encre car si la règle de droit est claire et sans équivoque, elle peut paraître injuste. Précisons tout d’abord ce que prévoit la réglementation. L’a
Legislation

Une nouvelle ordonnance judiciaire par voie de référé : le syndic est tenu de remettre la feuille de présence à un copropriétaire demandeur

Analyse de la décision

Depuis quelques mois, nous faisons face à un débat créé de toutes pièces par les syndics, qui refusent de remettre aux copropriétaires demandeurs la feuille de présence.

Leur motif est que sur ce document figurent des données personnelles telles que les adresses et coordonnées des copropriétaires.

Ainsi, le compromis trouvé par les syndics est de donner la feuille de présence en occultant les adresses.