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Conseil - 11/05/2021

En quoi consiste l’annexe comptable 5 ?

Nous sommes régulièrement interrogés par nos adhérents sur des questions comptables ou sur l’analyse de documents comptables qui ont été remis par le syndic et qui présentent des interrogations, voire
Reponses expert

Réponse de l'expert - 29/05/2020

Les documents à joindre en annexe de l’ordre du jour de l’assemblée générale (émission vidéo)

Le syndicat des copropriétaires est une personne morale. A ce titre, il a des droits et des obligations mais il doit être valablement représenté par une personne physique vis-à-vis des tiers notamment des fournisseurs et des copropriétaires. En copropriété, c’est le syndic qui est l’unique représentant légal du syndicat des copropriétaires. En cas d’absence de syndic, le syndicat peut alors être confronté à un défaut de représentation préjudiciable. Madame GUIHARD, vous êtes la Responsable du Pôle syndics bénévoles au sein de l’ARC, pouvez-vous nous dire comment la copropriété doit s’organiser si elle se retrouve sans syndic valablement mandaté par l’assemblée générale ?
Cette situation se retrouve le plus souvent dans deux cas complétement différents: dans le cadre d’une gestion professionnelle ou non avec un mandat de syndic légalement terminé car le syndic a tar
Legislation

Le changement de consistance d’un lot entraine la modification de la répartition des charges .

Analyse de la décision

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la répartition des charges est divisée en deux catégories :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 09/07/2021

Comment modifier la répartition des charges à la suite d’un achat de partie commune ?

Suite à un achat d’une partie commune, notre syndic nous informe qu’il faut également changer la répartition des charges à la majorité de l’article 26. Pourtant le conseil syndical est persuadé qu’il faut l’unanimité pour modifier la grille de répartition des charges, pouvez-vous nous éclairer ? De plus, le syndic nous dit que l’on doit faire publier la modification de la répartition des charges au fichier immobilier, qu’en est-il réellement?
La grille de répartition des charges est initialement définie par le règlement de copropriété.
Legislation

Changement d’usage d’un lot et modification de la répartition des charges

Analyse de la décision

La répartition est l’une des questions majeures fixées par le règlement de copropriété, l’une des questions les plus épineuses aussi, en particulier lorsqu’il s’agit de la faire modifier.

En principe et sauf exceptions légales autorisant une majorité plus souple, l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires ».

Legislation

L’assemblée générale peut réputer non-écrite une clause relative à la répartition des charges du règlement de copropriété.

Analyse de la décision

La grille de répartition des charges fixe la quote-part que doit payer chaque copropriétaire en fonction soit des charges relatives aux services collectifs et éléments d’équipement commun, soit des charges relatives à l’entretien, la conservation et l’administration des parties communes ou spéciales.

Legislation

Tant l’action en répétition de l’indu que la contestation de la répartition des charges, se prescrivent par 5 ans.

Analyse de la décision

Le souci majeur des copropriétés réside dans les impayés de charges, qui peuvent faire basculer le syndicat des copropriétaires dans de grosses difficultés financières.

Les raisons des impayés sont multiples : difficulté financière du copropriétaire, mauvaise foi du copropriétaire, charges indûment réclamées par le syndicat des copropriétaires, mauvaise répartition des charges…

Reponses expert

Réponse de l'expert - 01/04/2022

Le syndic est-il responsable s’il n’exécute pas la décision relative à la nouvelle grille de répartition des charges?

Question: Au cours d’une assemblée générale il y a 3 ans, une nouvelle grille de répartition des charges a été adoptée et publiée au fichier immobilier. Pourtant le syndic continue d’appliquer l’ancienne grille de répartition des charges. En tant que copropriétaire, je subis un préjudice puisqu’il m’appelle plus de tantièmes qu’il ne devrait. Puis-je engager sa responsabilité?
Réponse: En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’assurer l’exécution du règlement de copropriété et des délibérations d’assemblée générale. Une fois voté, le syn
Legislation

Le syndic ne peut pas payer des factures après la fin de son mandat

Analyse de la décision

La société SERGIC n’avait pas été renouvelée dans son mandat par une copropriété mécontente (on se demande bien pourquoi...).

Malgré cela, SERGIC avait perçu une indemnité d’assurance après la fin de son mandat (donc hors mandat) et payé des factures d’ailleurs contestées par le syndicat, ceci à hauteur de 1.960,80 €, intégrant des factures d’honoraires.

SERGIC avait donc rendu un chèque au syndicat égal à l’indemnité diminuée des 1.900,80 €.

Legislation

La modification de la grille de répartition des charges, peut être contestée à tout moment, mais sa suppression ne vaut que pour l’avenir

Analyse de la décision

La grille de répartition des charges est un élément fondamental en droit de la copropriété en ce qu’elle fixe pour chaque copropriétaire la quote-part des charges qu’il devra payer.

La grille de répartition des charges est initialement fixée par le règlement de copropriété. Toutefois, en fonction des évolutions des immeubles (vente d’une partie commune, installation d’un équipement commun…) la grille de répartition est amenée à être modifiée avec l’approbation de l’assemblée générale.

Legislation

La répartition des charges peut être différente de la quote-part des parties communes mais nul lot privatif ne peut en être exonéré

Analyse de la décision

Chaque copropriétaire est propriétaire indivis des parties communes. A ce titre, il dispose d’une quote-part des parties communes et est tenu de payer des charges en fonction d’une répartition entre copropriétaires selon des critères définis.

Les millièmes de copropriété (quote-part des parties communes), sont utilisés notamment pour les votes en assemblée générale. Ces millièmes peuvent également être utilisés pour répartir les charges de copropriété entre les différents copropriétaires.

Legislation

Expulsion d’un ancien gardien d’immeuble se maintenant irrégulièrement dans le logement de fonction après la rupture régulière de son contrat de travail

Analyse de la décision

Alors même que la gestion du personnel du syndicat des copropriétaires par le syndic se révèle souvent d’ordinaire complexe (insatisfaction des résidents), elle peut se voir aggravée à l’occasion de la cessation définitive du contrat de travail, et ce, d’autant plus lorsque le salarié démis disposait d’un logement de fonction.

Legislation

L’action qui tend à obtenir une remise en état après un acte d’appropriation des parties communes est une action réelle qui se prescrit par 30 ans

Analyse de la décision

Le délai de 30 ans concerne les actions réelles, c’est-à-dire portant sur une chose, tandis que le délai de droit commun de 5 ans concerne les actions dites personnelles, c’est-à-dire les actions tendant à faire reconnaître un droit d’une personne contre une autre (on parle aussi de droit de créance).

Legislation

La répartition des frais de chauffage selon les tantièmes n’est admise que s’il existe un rapport suffisant entre les tantièmes et l’utilité que le chauffage collectif présente pour chaque lot

Analyse de la décision

Comme pour l’ascenseur, le chauffage collectif doit être réparti selon le critère d’utilité, mais en raison du fait qu’il puisse y avoir un rapport entre les millièmes de copropriété et l’utilité du chauffage, la jurisprudence considère que la répartition en fonction des millièmes est parfois justifié (plus un lot est important, plus il détient de millièmes et en même temps, plus il a des besoins en chauffage importants).

Legislation

Conditions légales pour la modification, en cours d’assemblée générale, d’un projet de résolution sur des travaux collectifs, notamment en ce qui concerne la répartition de la provision entre les copropriétaires telle que stipulée par le règlement

Analyse de la décision

La réfection de parties communes en assemblée générale entraine parfois d’importantes discussions entre les copropriétaires, en raison de leur pertinence, et de leur coût élevé.

Certains adoptent alors en assemblée générale des modifications par rapport au projet initial notifié dans la convocation par le syndic, voire la répartition stipulée par le règlement de copropriété.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 08/01/2021

À quoi correspond la notion de « N » dans les annexes comptables

QUESTION: Je viens de recevoir ma convocation d’assemblée générale dans laquelle les cinq annexes comptables sont jointes. Sur celles-ci figure la notion d’année N-1, N, N+1 et N+2. Afin de mieux pouvoir exploiter et comprendre les documents qui nous ont été remis, puis-je savoir à quoi cela correspond ?
REPONSE: Les annexes comptables ont été définies par l’arrêté du 14 mars 2005. Conformément à l’article 11 du décret du 17 mars 1967, elles doivent impérativement être jointes à la convocation d’ass
Reponses expert

Réponse de l'expert - 12/06/2020

Compte de gestion de l’exercice clos réalise et budgets prévisionnels (émission vidéo)

Laurence VILSALMON, Experte en comptabilité de copropriété Depuis l’entrée en vigueur du décret et de l’arrêté comptable du 14 mars 2005, le syndic est tenu de joindre à la convocation de l’assemblée générale cinq annexes comptables sous peine de nullité de l’assemblée générale, et notamment l’annexe 2.
L’annexe 2 permet de visualiser l'ensemble des charges et des produits de la copropriété au dernier jour de l'exercice comptable. Cette annexe est scindée en 2 parties, la partie haute en bleu pour l
Legislation

La prescription

Analyse de la décision

En droit français, il existe deux sortes de prescription : la prescription acquisitive et la prescription extinctive. Par ailleurs, il convient de noter que certaines actions sont imprescriptibles.

Enfin, à côté de la prescription, il existe ce que l’on appelle un délai préfix qu’il convient d’évoquer tant il a son importance en droit de la copropriété. 

Actu juridique

Actualité juridique - 24/07/2020

Un nouveau contrat-type de syndic amélioré

Le décret n°2020-834 du 2 juillet 2020 qui a modifié celui du 17 mars 1967 a également fait évoluer le contrat-type de syndic défini par le décret 26 mars 2015 lequel est intégré en annexe du décret d