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Echéance du contrat de syndic et convocation à l’assemblée générale

Analyse de la décision

Nous sommes régulièrement interrogés par des conseils syndicaux au sujet de la régularité de l’assemblée générale, et ce sujet donne lieu à un contentieux judiciaire foisonnant.

La Cour de cassation, dans son arrêt n° 16 – 24646 du 19 octobre 2017 s’est penchée sur la question de la nullité d’une assemblée générale convoquée lorsque le mandat du syndic était en vigueur, mais tenue après l’échéance du mandat du syndic.

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Convocation à l’assemblée générale et changement d’adresse d’un copropriétaire

Analyse de la décision

En tant que décisionnaires au sein de la copropriété, tous les copropriétaires doivent être en mesure de pouvoir participer aux décisions d’assemblée générale.

La loi du 10 juillet 1965 impose donc des règles précises pour la convocation, en termes de délai et de formalisme à respecter.

C’est le syndic qui est chargé d’envoyer à tous les copropriétaires, sans exception, les convocations d’assemblée générale.

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Les statuts de l’ASL doivent être parfaitement respectés en matière de convocation à l’assemblée générale.

Analyse de la décision

Le régime juridique des Associations Syndicales Libres (ASL) est complètement différent du régime de la copropriété. Pour les ASL il n’existe que deux textes règlementaires très pauvres: l’ordonnance du 1er juillet 2004 et le décret du 03 mai 2006.

Dans les faits, les ASL sont intégralement régies par leurs statuts. Cela suppose donc que les statuts de l’ASL soient complets, détaillés et compréhensibles.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 05/02/2021

La convocation de l’assemblée générale doit-elle être envoyée ou notifiée 21 jours avant la réunion ?

Question: Mon syndic affirme avoir envoyé la convocation de l’assemblée générale plus de 28 jours avant la réunion. Cependant, je ne l’ai reçu par lettre recommandée avec accusé de réception que 19 jours avant l’assemblée générale. Il me dit que dans la mesure où il l’a envoyé 28 jours avant, je ne peux pas demander la nullité de l’assemblée générale.
Réponse: En vertu de l’article 9 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967, sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins 21 jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de coproprié
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L’assemblée générale convoquée par le syndic sans respecter le délai légal de convocation [21 jours] peut être annulée si aucune urgence n’a été constatée

Analyse de la décision

Le syndic qui convoque une assemblée générale doit respecter des conditions de forme et de délai, comme nous l’avons évoqué précédemment.

L’article 9 du décret de 1967 lui impose ainsi de notifier les convocations au minimum 21 jours avant la tenue de l’AG.

S’il ne respecte pas ce délai, il commet une faute qui peut engager sa responsabilité en cas de préjudice (CA de Paris, 6 mars 1992, Loyers et copr. 1992, n° 228).

Reponses expert

Réponse de l'expert - 17/01/2020

L’élaboration de l’ordre du jour de l’assemblée générale (émission vidéo)

L’article 13 du décret du 17 mars 1967 indique que l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour. Il est donc essentiel d’être vigilant sur la préparation de celui-ci. Bonjour Mme Laura LIPPMANN, vous êtes juriste à l’ARC, pouvez-vous nous dire tout d’abord qui prépare l’ordre du jour de l’assemblée générale?
Au titre de l’article 7 du décret du 17 mars 1967, c’est le syndic qui convoque les assemblées générales. Il a donc la main sur l’ordre du jour.
Reponses expert

Réponse de l'expert - 29/05/2020

Les documents à joindre en annexe de l’ordre du jour de l’assemblée générale (émission vidéo)

Le syndicat des copropriétaires est une personne morale. A ce titre, il a des droits et des obligations mais il doit être valablement représenté par une personne physique vis-à-vis des tiers notamment des fournisseurs et des copropriétaires. En copropriété, c’est le syndic qui est l’unique représentant légal du syndicat des copropriétaires. En cas d’absence de syndic, le syndicat peut alors être confronté à un défaut de représentation préjudiciable. Madame GUIHARD, vous êtes la Responsable du Pôle syndics bénévoles au sein de l’ARC, pouvez-vous nous dire comment la copropriété doit s’organiser si elle se retrouve sans syndic valablement mandaté par l’assemblée générale ?
Cette situation se retrouve le plus souvent dans deux cas complétement différents: dans le cadre d’une gestion professionnelle ou non avec un mandat de syndic légalement terminé car le syndic a tar
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Une contestation de l'assemblée générale doit se faire dans le délai imparti

Analyse de la décision

En présence de manquements du propriétaire d’un lot à ses obligations légales, réglementaires ou conventionnelles, une tentative de solution amiable peut être envisagée, à l’initiative du syndic, au nom du syndicat lésé, mais également via un magistrat saisi.

Le copropriétaire, qui conteste le maintien des poursuites judiciaires du syndicat par son mandataire habilité, se doit entre autre de respecter la procédure impérative, et ce, dans le délai imposé, comme le souligne la cour d’appel de Caen dans un arrêt du 2 mars 2021.

Legislation

Le pouvoir donné par un copropriétaire absent à l’assemblée générale doit être signé

Analyse de la décision

Le déroulement et la tenue de l’assemblée générale doivent respecter des règles précisées dans le décret du 17 mars 1967.

En fonction de la taille de la copropriété, des horaires de convocation et de la durée de l’assemblée, le bureau auquel participe généralement le syndic en tant que secrétaire peut se heurter à des approximations notamment au regard de la comptabilisation des mandats des copropriétaires absents et représentés.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 05/03/2021

Qui peut être présent et voter à l’assemblée générale en cas de mutation d’un lot ?

Je suis en train de vendre mon appartement. Nous allons signer le compromis de vente en septembre et l’assemblée générale aura lieu en novembre comme chaque année. Est-ce que ce sont les acquéreurs qui pourront assister à l’assemblée générale?
RÉPONSE: L’assemblée générale est l’organe délibérant du syndicat des copropriétaires.
Reponses expert

Réponse de l'expert - 07/05/2021

Devons-nous obligatoirement tenir l’assemblée générale dans les six mois de la clôture des comptes ?

Question: Suite à la covid-19 nous avons tenu notre assemblée générale approuvant les comptes de 2019 en novembre 2020, habituellement notre assemblée générale se tient en mai-juin, sommes-nous obligés cette année de la tenir à cette date-là?
Réponse: La crise sanitaire a bouleversé la tenue des assemblées générales tant dans sa forme que dans ses dates.
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La feuille de présence peut parfois pallier les omissions du procès-verbal de l’assemblée générale

Analyse de la décision

La tenue de l’assemblée générale et les mentions reprises dans le procès-verbal sont soumises à des règles édictées par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.

Le non-respect de ces règles peut permettre d’obtenir, par voie judiciaire, la nullité de l’assemblée générale ou simplement de certaines résolutions. Les juges ont cependant la possibilité d’interpréter les textes et de ne pas les appliquer littéralement, comme le prouve un arrêt de la Cour de cassation du 11 juillet 2019.

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Dans quel cas faut-il obtenir l’accord de l’assemblée générale pour agir en recouvrement ?

Analyse de la décision

Face à la recrudescence des procès auxquels le syndicat des copropriétaires est confronté, il convient de minimiser les vices de procédure, comme le rappelle un récent arrêt de la Cour de Cassation du 3 décembre 2015, n° 14 - 10961.

Il faut ainsi être vigilant et ne pas se tromper dans l’interprétation du fondement de l’action judicaire dans le cadre du recouvrement d’une créance.

Le principe : habilitation du syndic à agir au nom du syndicat

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Travaux privés : toujours respecter le règlement de copropriété sans oublier l’autorisation de l’assemblée générale

Analyse de la décision

La Cour de Cassation rappelle dans un arrêt du 6 septembre 2018 que tout copropriétaire peut engager une action demandant une remise en état d'origine, suite à des travaux effectués sans autorisation de l’assemblée générale.

En l’espèce, dans une résidence sise en Gironde, une copropriétaire fait édifier un muret d’une teinte divergente à celle prévue dans le règlement de copropriété et construit un abri de jardin sans autorisation de l’assemblée générale.

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L’assemblée générale convoquée par un syndic dont le mandat est expiré peut être annulée

Analyse de la décision

Lorsqu’un syndic en titre ne prend pas la précaution de convoquer à temps une assemblée afin de désigner le prochain syndic (lui-même en cas de réélection), ou lorsqu’une assemblée s’est tenue à temps mais qu’elle a été annulée par décision judiciaire, ou encore lorsque cette assemblée n’a pas permis de recueillir une majorité suffisante pour désigner le prochain syndic, la copropriété peut se retrouver, malgré elle, sans syndic.

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L’absence de feuille de présence est une cause de nullité de l’assemblée générale

Analyse de la décision

Lors de la tenue de l’AG, une feuille de présence doit être tenue et signée par chaque copropriétaire ou mandataire, en général en début de séance, et au départ (en cas de départ avant la fin de la réunion).

Ses mentions sont prévues par l’article 14 du décret de 1967, en particulier les nom et domicile de chaque copropriétaire présent ou représenté, de chaque mandataire, le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire, ainsi que le nombre de pouvoirs détenus par chaque mandataire…