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La gestion de la copropriété peut entrainer des situations conflictuelles, et aboutir à une action judiciaire destinée à désigner un administrateur provisoire.

L’insatisfaction des copropriétaires, en ce qui concerne la gestion courante de l’immeuble (parties communes et équipements par le syndic), mais aussi et surtout pour les opérations exceptionnelles, peut aboutir à une procédure contentieuse, en l’absence de solution amiable auprès des divers intervenants concernés (syndic, entreprise, architecte).

La gestion calamiteuse de l’immeuble par un syndic professionnel peut conduire les copropriétaires à lui substituer en assemblée générale l’un des leurs à cette fonction.

Les mutations de lots sur une résidence peuvent donner lieu à des dysfonctionnements, en raison de l’absence des notifications correspondantes du notaire au syndic en exercice, ou de transfert des archives du syndicat de celui-ci à son successeur.

La Cour de cassation dans un arrêt du 12 novembre 2020 rappelle les conséquences pour le syndicat d’irrégularités du syndic en la matière.

I. Les annexes comptables conformes sont nécessaires à l’approbation régulière des comptes clos du syndicat en assemblée générale, sans que l’information par une assemblée générale antérieure ne soit opposable au copropriétaire

I. Election des conseillers syndicaux compétence de principe de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires

Un vaste ensemble immobilier sis à Boussy-Saint-Antoine (91), soumis à de nombreuses tensions internes et administré par un syndic professionnel, tient son assemblée générale ordinaire le 19 mai 2017 au cours de laquelle il nomme notamment quinze conseillers syndicaux titulaires pour une durée de trois ans et un suppléant.

La régularité de l’occupation exclusive de parties communes par le propriétaire d’un lot, voire son locataire n’est pas toujours aisée à appréhender, lorsque celle-ci résulte d’une situation de fait ou de mentions conventionnelles contradictoires et juridiquement douteuses.

Le souci majeur des copropriétés réside dans les impayés de charges, qui peuvent faire basculer le syndicat des copropriétaires dans de grosses difficultés financières.

Les raisons des impayés sont multiples : difficulté financière du copropriétaire, mauvaise foi du copropriétaire, charges indûment réclamées par le syndicat des copropriétaires, mauvaise répartition des charges…

La construction d’un immeuble, sur l’assiette foncière mitoyenne d’une résidence existante, peut générer des réserves légitimes des propriétaires de lots sur cette dernière.

Face au syndic professionnel, s’employant à imposer au syndicat des facturations douteuses résultant de clauses tout aussi suspectes de leur contrat de mandat, un copropriétaire peut se résigner à devoir poursuivre judiciairement les deux parties défaillantes pour obtenir gain de cause.

La Cour de cassation dans un arrêt du 28 janvier 2021 confirme la capacité individuelle d’un copropriétaire lésé à agir judiciairement dans ce cas, ainsi que les modalités et incidences de cette procédure contentieuse.

Les rapports entre le syndicat et les sociétés, notamment celles assurant l’entretien des parties communes ou de leurs équipements collectifs se révèlent souvent tendus, en raison de manquements de ces dernières à leurs engagements conventionnels, d’une revalorisation de la prestation injustifiée…

Les associations syndicales libres (ASL), sont des regroupements de propriétaires d’un ensemble immobilier. Elles ont pour mission notamment de gérer un équipement commun ou une partie commune, et d’en fixer les contours.

Les équipements collectifs (existants ou institués) peuvent provoquer non seulement des nuisances pour les membres de ce syndicat, mais également dans certains cas de personnes tierces mitoyennes.

L’installation ou le changement de compteurs divisionnaires de fluides donne lieu à des frictions entre les copropriétaires, le syndic et les prestataires spécialisés, en raison du coût de cette opération, de la maintenance ultérieure et du degré de satisfaction à l’égard de ces équipements.

L’adoption de la décision du syndicat peut en conséquence aboutir à des contestations judiciaires légitimes de copropriétaires opposants ou défaillants, comme le souligne un arrêt de la cour d’appel de Versailles du 5 mai 2021.

Rares sont les syndicats dans lesquels, la conformité des provisions et charges ne fait pas l’objet de discussions entre les copropriétaires et le syndic professionnel, en sa qualité d’administrateur de l’immeuble.