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La Cour de Cassation, en date du 8 septembre 2016 (n° 15 - 23422), a rendu un arrêt important.

Celui-ci porte sur la tenue de l’assemblée générale et présente un double intérêt, tout en rappelant une jurisprudence constante en la matière : 

• régularité des délibérations au regard de l’ordre du jour figurant dans la convocation ;

• capacité de vote pour le mandataire et pouvoir du mandant de contester une résolution adoptée, mais irrégulière.

Les faits

Il n’est pas toujours simple pour un profane de s’y retrouver dans les méandres du droit (textes et décisions de justice), autrement dit savoir ce qui est licite, notamment en matière de tenue de l’assemblée générale.

La Cour de Cassation a rendu le 16 septembre 2015 (n° 14 - 14518) un arrêt important, confirmant la capacité d’amendement de l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Face à la recrudescence des procès auxquels le syndicat des copropriétaires est confronté, il convient de minimiser les vices de procédure, comme le rappelle un récent arrêt de la Cour de Cassation du 3 décembre 2015, n° 14 - 10961.

Il faut ainsi être vigilant et ne pas se tromper dans l’interprétation du fondement de l’action judicaire dans le cadre du recouvrement d’une créance.

Le principe : habilitation du syndic à agir au nom du syndicat

I. Le démembrement et la clause de solidarité dans un règlement de copropriété

Rappelons que la propriété d’un bien peut être démembrée entre d'une part l’usufruitier, qui en a l’usage, c’est-à-dire qui l’occupe ou le met en location et d'autre part le nu-propriétaire, qui en a la propriété, mais qui ne peut ni l’occuper ni en retirer le produit d’un loyer. Par exemple : des parents peuvent décider de faire une donation-partage de leur vivant, en restant usufruitiers et en donnant la nue-propriété à leurs enfants.

Il est tentant de présenter la facture de réparation d’une porte de garage enfoncée par le véhicule d’un copropriétaire identifié à ce dernier ou encore de décider d’augmenter les charges d’ascenseur d’un dentiste ayant son cabinet au cinquième étage d’un immeuble et qui a remplacé un architecte, pour ne prendre que deux exemples.

Il arrive régulièrement que les lots des copropriétaires débiteurs fassent l’objet d’une procédure en saisie immobilière.

Dès l’obtention du jugement, le syndicat des copropriétaires fait alors procéder à sa signification assortie d’un commandement de payer valant saisie immobilière, par voie d’huissier.

La plupart des syndicats de copropriétaires sont concernés par le défaut de paiement des copropriétaires. Ils découvrent à ce titre les procédures amiables ou judiciaires existantes pour recouvrer ces sommes par l’intermédiaire du syndic.

Jusqu’à présent, et à l’occasion de cette procédure, les juridictions civiles pouvaient reconnaitre le préjudice collectif lié aux dettes des copropriétaires et attribuer des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires.

Nous avons diffusé en septembre 2017 l’abus 4143 dénonçant la pratique de certains syndics qui consiste à déléguer la gestion du recouvrement des charges à une société extérieure.

L’entretien des parties communes et des équipements collectifs peut connaître des insuffisances préjudiciables pour le syndicat de copropriétaires et le syndic.

Les copropriétaires et le syndic ne doivent pas ignorer les effets d’une telle carence en cas de survenance d’un sinistre, comme le rappelle un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 30 janvier 2019.

En cas de différend opposant le syndicat à un copropriétaire ou à un tiers, et en l’absence de solution amiable, l’action judiciaire se révèle être la seule alternative.

L’instance judiciaire doit être appréciée et exercée avec rigueur, en raison de ses aléas, son coût et des vices de procédures potentiels, comme le rappelle un arrêt de la Cour de cassation du 15 novembre 2018.

En présence de désordres sur l’immeuble, les copropriétaires lésés peuvent légitimement rechercher réparation de leur préjudice auprès des responsables présumés comme le syndic ou tout autre intervenant.

La Cour de Cassation rappelle néanmoins dans un arrêt du 11 octobre 2018 les conditions légales requises pour que la responsabilité civile puisse être retenue.

A l’occasion de la vente d’un lot de copropriété, le syndic est tenu d’établir, à la demande du notaire chargé de la vente ou du vendeur, un état daté, qui comporte 3 parties (article 5 du décret du 17 mars 1967).

Ce document vise notamment à renseigner le futur acquéreur sur les charges qu’il devra supporter dès son entrée dans les lieux.

Le coût de cet acte est à la charge du vendeur (article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

Depuis quelques mois, nous faisons face à un débat créé de toutes pièces par les syndics, qui refusent de remettre aux copropriétaires demandeurs la feuille de présence.

Leur motif est que sur ce document figurent des données personnelles telles que les adresses et coordonnées des copropriétaires.

Ainsi, le compromis trouvé par les syndics est de donner la feuille de présence en occultant les adresses.

La diffusion des documents du syndicat par le syndic aux copropriétaires constitue la pierre angulaire du fonctionnement de cette collectivité.

C’est pourquoi, les copropriétaires ne doivent pas manquer à leurs obligations, en cas de déménagement, à savoir de notifier au syndic leurs nouvelles coordonnées.

Un arrêt de la Cour de cassation du 9 mai 2019, n° 18-14360, a examiné une action en responsabilité engagée par un copropriétaire contre son syndic.

L’arrêt rappelle les conditions pour engager une responsabilité : preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, ainsi que le risque de sanction en cas de procédure abusive du copropriétaire, à savoir le paiement de dommages et intérêts.

Lorsqu’un syndicat de copropriétaires désigne un nouveau syndic, il arrive fréquemment que la passation des archives et de la trésorerie fasse l’objet de difficultés, le syndic sortant trainant souvent des pieds pour restituer ce qui doit l’être.

La Cour de Cassation rappelle dans un arrêt du 8 juin 2017 les obligations légales de l’ancien syndic à l’égard de son successeur dans ce domaine.

La désignation du syndic en assemblée générale est sujette à de nombreuses contestations dont l’ARC se fait l’écho, en raison des stipulations ambigües dans le contrat de syndic.

La Cour d’Appel de Paris a rendu le 4 octobre 2017 un arrêt particulièrement intéressant, en cas notamment d’action en annulation judiciaire du mandat pour prise d’effet rétroactive.

I. La nomination régulière du syndic en assemblée générale

Les dispositions d’ordre public de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 imposent la désignation d’un syndic. Celui-ci est le représentant légal du syndicat des copropriétaires et il est, entre autres, chargé d’exécuter les décisions prises par l’assemblée générale.

Les regroupements de syndics par fusion absorption sont régulièrement dénoncés dans nos abus, du fait entre autres, des méthodes employées. C’est ce que l’on  constate à nouveau à la lecture du jugement rendu le 30 septembre 2016 par le TGI (Tribunal de Grande Instance) de Paris à l’encontre du groupe Citya Immobilier et plus particulièrement de son agence de Paris 18^ème CITYA Étoile Immobilier.

Tout syndicat des copropriétaires peut être confronté à des différends avérés ou potentiels avec des copropriétaires, des cocontractants, voire des tiers, comme ici l’Administration publique.  

Ainsi, lorsque la solution amiable n’a pas abouti il ne reste plus que la voie contentieuse, qui se révèle bien souvent complexe, comme l’atteste l’arrêt du Conseil d’État du 3 juillet 2015, dont il est fait commentaire ci-dessous.  

  I. Des syndics qui échappent en permanence aux sanctions 

L’un des problèmes dramatiques de la copropriété (nous pesons nos mots) réside dans le fait que les syndics sont très rarement sanctionnés en cas de faute professionnelle. Cette absence de sanction explique que tant de syndics - des plus grands aux plus petits - font exactement ce qu’ils veulent et piétinent la loi avec une facilité déconcertante.  

Dans une copropriété, il existe différents organes : un syndic, un conseil syndical et un syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires est formé par l’ensemble des copropriétaires.

Conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.

Les délibérations des assemblées générales peuvent être contestées conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 sous certaines conditions. En effet, seuls les copropriétaires défaillants ou opposants peuvent contester une délibération de l’assemblée générale.

Les contestataires ont un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal pour saisir la justice en annulation des délibérations.