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Parce que les copropriétés sont des lieux où les intérêts des copropriétaires divergent, entre connivences et conflits d’intérêts, ces divergences peuvent s’exprimer lorsqu’est abordée la question de l’élection du syndic.

A partir du moment où le choix du syndic ne convient pas à certains copropriétaires, ils peuvent saisir le juge d’une demande en annulation de la délibération qui l’a désigné, voire de l’assemblée en entier.

Lorsqu’un syndic en titre ne prend pas la précaution de convoquer à temps une assemblée afin de désigner le prochain syndic (lui-même en cas de réélection), ou lorsqu’une assemblée s’est tenue à temps mais qu’elle a été annulée par décision judiciaire, ou encore lorsque cette assemblée n’a pas permis de recueillir une majorité suffisante pour désigner le prochain syndic, la copropriété peut se retrouver, malgré elle, sans syndic.

Selon la formule consacrée, l’assemblée générale des copropriétaires est l’organe souverain en copropriété.

C’est au sein des assemblées que sont prises la plupart des décisions affectant les copropriétaires, hormis les cas de jouissance purement privative des lots et les quelques pouvoirs d’initiative du syndic (travaux urgents, gestion du personnel de la copropriété…).

Déjà en 2007, la Cour de cassation avait posé comme condition à la validité de la résolution le fait qu’elle ne porte que sur un objet (Cass., 3^e civ., 26 septembre 2007, n° 06-11191)

Mais cet arrêt de 2009 est particulièrement intéressant, dans la mesure où il s’oppose sans équivoque à toute tentative de syndics de « profiter » du vote concernant l’approbation des comptes pour y inclure celui du quitus et de permettre ainsi de faire ratifier leur gestion en même temps qu’ils font approuver les comptes.

Lors de la tenue de l’AG, une feuille de présence doit être tenue et signée par chaque copropriétaire ou mandataire, en général en début de séance, et au départ (en cas de départ avant la fin de la réunion).

Ses mentions sont prévues par l’article 14 du décret de 1967, en particulier les nom et domicile de chaque copropriétaire présent ou représenté, de chaque mandataire, le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire, ainsi que le nombre de pouvoirs détenus par chaque mandataire…

Le syndic qui convoque une assemblée générale doit respecter des conditions de forme et de délai, comme nous l’avons évoqué précédemment.

L’article 9 du décret de 1967 lui impose ainsi de notifier les convocations au minimum 21 jours avant la tenue de l’AG.

S’il ne respecte pas ce délai, il commet une faute qui peut engager sa responsabilité en cas de préjudice (CA de Paris, 6 mars 1992, Loyers et copr. 1992, n° 228).

Là encore, nous sommes sur un principe bien établi et depuis longtemps : seul un copropriétaire peut saisir le juge pour contester une décision d’assemblée générale.

Dans le cas où une personne autre qu’un copropriétaire agirait sur ce fondement, le juge déclarerait son action irrecevable et ce motif serait suffisant pour rejeter d’emblée sa demande, sans examen sur le fond de cette demande.

Aussi surprenant que cela puisse paraître, une décision d’assemblée générale même irrégulière s’impose aux copropriétaires dès lors qu’elle n’a fait l’objet d’aucune contestation en justice dans les délais impartis, à savoir 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale (article 42, alinéa 2 de la loi de 1965).

De nombreux copropriétaires sont réticents à saisir un juge dans le cadre de litiges liés à la copropriété ou à certaines décisions.

Les délégations de vote peuvent, au choix du mandant, être données au mandataire avec ou sans consigne de vote particulière.

Dans le cas où des consignes auraient été données au mandataire, l’assemblée générale réunie peut être confrontée à des difficultés tenant à ce que le mandataire en question ne respecte pas les consignes du copropriétaire mandant.

La délégation de vote, qui consiste à se faire représenter à une assemblée générale à laquelle on ne peut pas assister, est un bon moyen de faire entendre sa voix et de favoriser la prise de décision en copropriété.

Malgré l’incidence des décisions d’assemblée sur les copropriétaires, notamment financières (mais pas seulement), de nombreuses copropriétés déplorent l’absence systématique de certains copropriétaires dans les prises de décision.

L’ordre du jour est en principe établi par le syndic et joint aux convocations aux assemblées générales.

Reste à savoir si un syndic peut ajouter à l’ordre du jour ainsi fixé un point qui n’était pas prévu.

La jurisprudence a répondu dès 2008 par l’affirmative (Cass., 3^e civ., 10 septembre 2008, n° 07-16448), mais à condition que les points ajoutés fassent l’objet d’une notification aux copropriétaires respectant le délai réglementaire de 21 jours (sauf urgence).

En principe, toute copropriété doit être dotée d’un conseil syndical, dont les membres sont désignés en assemblée générale à la majorité absolue de l’article 25, à savoir la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents.

L’article 21 de la loi de 1965 et les articles 22 et suivants du décret de 1967 définissent ses missions.

Le syndic et le syndicat des copropriétaires sont liés par un contrat, un mandat un peu particulier car très encadré par les dispositions légales et réglementaires.

Au titre de ce mandat, un certain nombre de missions sont dévolues au syndic, qui assure notamment la convocation aux décisions d’assemblée générale (article 7 du décret de 1967).

Dans un contexte de fragilisation, de vétusté, voire de délabrement de certains immeubles, parfois dotés d’équipements anciens et faisant face à des impayés de charges, les copropriétaires sont souvent confrontés à la nécessité de mettre en place des travaux urgents, afin d’éviter une aggravation de dommages, d’assurer la sécurité des résidents, la bonne conservation de l’immeuble, ou de permettre aux résidents de bénéficier du confort minimal (tel que la réparation du système de chauffage).

L’article 7 du décret du 17 mars 1967 prévoit que « dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires ».

Le même article précise que la convocation de l’assemblée générale relève des missions du syndic.

Mais de nombreuses copropriétés déplorent le fait que leurs syndics tardent à convoquer les assemblées générales.

Ce principe peut paraître, à première lecture, assez obscur et on peut se demander quel est l’intérêt de déterminer le fondement d’une action en justice dès lors que le règlement de copropriété n’est pas respecté par certains copropriétaires (voire leurs locataires), en particulier lorsqu’ils occasionnent des troubles à leurs voisins : nuisances sonores, olfactives (en provenance de lots d’habitations ou de locaux commerciaux)...

Les parties communes sont définies, par la loi de 1965, comme des « parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux » (article 3).

La liste des parties communes est en principe fixée par le règlement de copropriété.

L’article 9 de la loi de 1965 prévoit une obligation faite aux copropriétaires de laisser l’accès à leur partie privative pour les besoins de la réalisation de certains travaux sur les parties communes ou équipements communs (travaux liés à la conservation de l’immeuble, individualisation des compteurs d’eau, travaux d’amélioration sur un équipement tel qu’une chaudière par exemple…).

L’article 15, alinéa 1^er du décret du 17 mars 1967 prévoit que le président est obligatoire dans toute assemblée générale et que c’est cette même assemblée qui a compétence exclusive pour le désigner.

Sa désignation, qui se fait à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance), n’a pas besoin d’être prévue à l’ordre du jour de l’assemblée.

Dans cette affaire, les propriétaires d’un appartement ont assigné le syndicat des copropriétaires pour voir reconnaître leur droit de propriété sur une cour permettant d’accéder à leur lot par prescription acquisitive.

La jurisprudence a eu l’occasion de reconnaître, en l’absence de droit particulier conféré par le règlement de copropriété, qu’un copropriétaire pouvait se prévaloir d’un droit de jouissance privatif sur une partie commune. La plupart du temps, il s’agira d’une partie commune attenante à un lot ou y donnant accès : cour, jardin, terrasse, chemin…

La cession d’une partie commune – qui constitue juridiquement un « acte de disposition » – peut être rendue obligatoire par des dispositions légales ou réglementaires (par exemple en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique), mais le plus souvent, la question se pose dans des cas où des copropriétaires soumettent à une assemblée générale leur intention d’acquérir une partie commune.

La répartition est l’une des questions majeures fixées par le règlement de copropriété, l’une des questions les plus épineuses aussi, en particulier lorsqu’il s’agit de la faire modifier.

En principe et sauf exceptions légales autorisant une majorité plus souple, l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires ».

De plus en plus de copropriétés, notamment à Paris et en région parisienne, sont confrontées à l’explosion du marché des locations meublées de courte durée, notamment via des plateformes de type Airbnb.

Pratiques pour les touristes, ces locations constituent une manne financière pour les propriétaires de logements qui peuvent aboutir à une activité « quasi hôtelière ».

L’affectation d’un lot, telle que prévue par le règlement de copropriété, n’est pas toujours respectée dans la pratique par le propriétaire.

Cette situation peut se révéler source d’irrégularités et de nuisances, entraînant différends et contentieux.

Un arrêt de la Cour de Cassation du 8 juin 2017 (16-16565) rappelle les règles de la prescription et ses modalités d’application.