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Legislation

Approbation des comptes du syndicat : indépendance des exercices et obligations du syndic de justifier les comptes

Analyse de la décision

La question de l’approbation des comptes clos du syndicat en assemblée générale génère son lot d’interrogations de la part des copropriétaires, quant à la régularité de leur établissement et leur présentation par le syndic.

Autre interrogation : peut-on ne pas approuver les comptes une année, mais les voter l’année suivante ?

C’est une réponse à ces questions que nous apporte un arrêt de la Cour d’Appel de Basse Terre.

Legislation

L’approbation des comptes ne vaut pas approbation des comptes individuels des copropriétaires

Analyse de la décision

Nous sommes souvent interrogés par des copropriétaires qui sont aussi parfois membres du conseil syndical pour connaître les conséquences de l’approbation des comptes et leurs possibilités de recours en cas de contestation portant sur leur propre situation comptable.

Nous allons reprendre ce que prévoit la loi du 10 juillet 1965 ainsi que le décret du 14 mars 2005 pour ensuite mettre en exergue la récente décision de la Cour de Cassation du 1er février 2018 (16-26992).

Reponses expert

Réponse de l'expert - 25/10/2019

Gestion des comptes d’attente ( émission vidéo )

Gestion des comptes d’attente Au cours du contrôle des comptes de votre copropriété, il est fréquent d’identifier des comptes d’attente débiteurs ou créditeurs, dits des comptes 47. Or, parfois, ils évoluent d’un exercice à l’autre sans justification de la part du syndic. Monsieur Pierre FALHUN, expert-comptable, expert en copropriété près de la Cour d’appel de Paris et près des Cours administratives d’appel de Paris et de Versailles. Est-ce exact?
Oui, c’est exact et on peut rajouter consultant bénévole à l’ARC puisque, comme vous le savez, je viens un vendredi par mois pour répondre aux questions des adhérents. Par ailleurs, je suis le concep
Reponses expert

Réponse de l'expert - 18/10/2019

Comment procéder pour l’approbation des comptes ? (émission vidéo)

Avant l’approbation des comptes en assemble générale, il y a l’obligation d’une vérification par le conseil syndical. Nous avons demandé à Monsieur Emile HAGEGE, directeur de l’ARC, de guider les adhérents à ce sujet.
En quelques mots, qu’est-ce que l’approbation des comptes? Il y a un flou concernant l’approbation des comptes. Pourtant, les choses sont claires.
Reponses expert

Réponse de l'expert - 13/09/2019

Syndicat coopératif : Est-il obligatoire de désigner un expert-comptable comme contrôleur aux comptes ?

Question: Notre copropriété est composée de 30 lots principaux et est gérée de manière bénévole selon la forme coopérative. Un conseil syndical a été désigné en assemblée générale avec en son sein un président-syndic qui gère la copropriété. En fin d’exercice, les autres membres vérifient ces comptes. L’un de nos copropriétaires vient de nous informer qu’il est obligatoire que les comptes soient contrôlés par un contrôleur aux comptes expert-comptable, est-ce vrai?
Réponse: Non. L'article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise qu'en forme coopérative, l'assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropri
Reponses expert

Réponse de l'expert - 07/05/2021

Devons-nous obligatoirement tenir l’assemblée générale dans les six mois de la clôture des comptes ?

Question: Suite à la covid-19 nous avons tenu notre assemblée générale approuvant les comptes de 2019 en novembre 2020, habituellement notre assemblée générale se tient en mai-juin, sommes-nous obligés cette année de la tenir à cette date-là?
Réponse: La crise sanitaire a bouleversé la tenue des assemblées générales tant dans sa forme que dans ses dates.
Legislation

Les comptes des copropriétés : la Cour de Cassation donne raison à un copropriétaire qui entendait faire respecter les règles

Analyse de la décision

I. Quand les syndics ne respectent pas les obligations comptables

Nous ne comptons plus, à l’ARC, les documents comptables soumis aux assemblées générales et qui ne respectent pas la réglementation comptable applicable aux copropriétés, beaucoup de syndics ne s’embarrassant pas avec les (nombreuses) obligations en la matière.

Legislation

L’approbation des comptes ne peut pas être annulée en raison de travaux réalisés dans des conditions autres que celles votées en assemblée générale

Analyse de la décision

Peut-on demander judiciairement la nullité de l’approbation des comptes au motif qu’ils incluent des travaux qui ont été réalisés dans des conditions autres que celles votées en assemblée générale ?

C’est sur cette question que la Cour de cassation a eu à se prononcer dans un arrêt du 14 mars 2019 (Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 17-26190).

Legislation

Les leçons de la Cour de cassation concernant l’approbation des comptes en présence de frais privatifs et la retranscription du procès-verbal

Analyse de la décision

Les délibérations des assemblées générales peuvent être contestées conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 sous certaines conditions. En effet, seuls les copropriétaires défaillants ou opposants peuvent contester une délibération de l’assemblée générale.

Les contestataires ont un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal pour saisir la justice en annulation des délibérations.

Legislation

Chaque résolution proposée au vote de l’AG ne peut avoir qu'un seul objet. Encourt la nullité la résolution qui comporte plusieurs objets, tels que l’approbation des comptes et le quitus

Analyse de la décision

Déjà en 2007, la Cour de cassation avait posé comme condition à la validité de la résolution le fait qu’elle ne porte que sur un objet (Cass., 3e civ., 26 septembre 2007, n° 06-11191)

Mais cet arrêt de 2009 est particulièrement intéressant, dans la mesure où il s’oppose sans équivoque à toute tentative de syndics de « profiter » du vote concernant l’approbation des comptes pour y inclure celui du quitus et de permettre ainsi de faire ratifier leur gestion en même temps qu’ils font approuver les comptes.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 30/10/2020

Le syndic nouvellement élu est-il en droit de facturer la reprise de la comptabilité de l’exercice en cours ?

QUESTION: Lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 15 juin 2020, nous avons élu un nouveau syndic. Ce dernier m’indique que conformément au point 7.2.7 du contrat type de syndic réglementé par le décret du 26 mars 2015 modifié par le décret du 2 juillet 2020, il est en mesure de facturer la reprise de la comptabilité de l’exercice qui va du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020. Selon ses dires, il est tenu de reprendre l’ensemble des écritures comptables saisies par l’ancien syndic entre le 1er janvier 2020 et le 15 juin 2020 pour être en mesure de clôturer la comptabilité en fin d’année e répartir les comptes. Il indique que cette prestation est facturée à la vacation horaire en nous annonçant un temps moyen de dix heures. Cela est-il légal ou non?
REPONSE: Le point 7.2.7 du contrat type défini par le décret du 26 mars 2015, qui n’a pas été modifié par le décret du 2 juillet 2020, donne effectivement au syndic la possibilité de facturer plusieu
Legislation

Un compte bancaire séparé peut perdurer d’un syndic à un autre

Analyse de la décision

Bien que la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi ALUR ait supprimé la possibilité de dérogation de compte bancaire séparé, nous sommes souvent interrogés par nos adhérents pour vérifier la réalité du statut du compte bancaire présenté par le syndic.