Tous les derniers articles Documentations (724)

Filtrer par période
Période
Legislation

Non-respect des délais de convocation d’assemblée générale et qualité pour agir en nullité

Analyse de la décision

Les irrégularités affectant les assemblées générales (convocation et tenue) ne se soldent pas toujours par une nullité quand une action est engagée.

La Cour de cassation réitère sa jurisprudence constante sur les conditions nécessaires pour pouvoir solliciter la nullité de l’assemblée générale dans son ensemble par un copropriétaire qui a été victime d’une notification tardive de la convocation par le syndic.

Legislation

Le défaut de concertation du conseil syndical préalable à la convocation d’assemblée générale : quels recours pour le syndicat ?

Analyse de la décision

Les dispositions légales et réglementaires applicables à la copropriété peuvent manquer de précision, c’est alors à la jurisprudence d’interpréter ces textes.

C’est le cas de cette très récente position de la Cour de Cassation rendue sur les obligations du syndic à l’encontre du conseil syndical, en matière de concertation préalable à l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Legislation

Seul un copropriétaire peut contester une décision d’assemblée générale

Analyse de la décision

Là encore, nous sommes sur un principe bien établi et depuis longtemps : seul un copropriétaire peut saisir le juge pour contester une décision d’assemblée générale.

Dans le cas où une personne autre qu’un copropriétaire agirait sur ce fondement, le juge déclarerait son action irrecevable et ce motif serait suffisant pour rejeter d’emblée sa demande, sans examen sur le fond de cette demande.

Legislation

Affectation de parties privatives : une résolution d’assemblée générale pourrait primer sur le règlement de copropriété

Analyse de la décision

L’exploitation d’un local commercial constitue une source fréquente de tensions pour les copropriétaires, en raison d’une part des nuisances engendrées, et d’autre part de la conformité de l’activité exercée par rapport au règlement de copropriété.

Un récent arrêt de la Cour de Cassation du 8 juin 2017 (16-16566) souligne la possibilité, pour une assemblée générale, de porter atteinte aux modalités de jouissance de parties privatives sous réserve que le copropriétaire concerné soit à l’origine de la résolution.

Legislation

L'action judiciaire en annulation d'une résolution d'assemblée générale ne suspend pas son exécution

Analyse de la décision

L’exécution par le propriétaire d’un lot de travaux privatif affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble donne régulièrement lieu à des contestations judiciaires, notamment en cas de rejet par le syndicat de la requête de la partie demanderesse.

Celle-ci ne doit pas se méprendre sur l’incidence de son éventuelle action judiciaire en annulation de la décision de l’assemblée générale, comme le rappelle la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans un arrêt du 11 mars 2021.

Legislation

Une décision d'assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité

Analyse de la décision

Selon la formule consacrée, l’assemblée générale des copropriétaires est l’organe souverain en copropriété.

C’est au sein des assemblées que sont prises la plupart des décisions affectant les copropriétaires, hormis les cas de jouissance purement privative des lots et les quelques pouvoirs d’initiative du syndic (travaux urgents, gestion du personnel de la copropriété…).

Reponses expert

Réponse de l'expert - 06/03/2020

Les régles en matière de tenue d'assemblée générale par voie électronique (émission vidéo)

L’une des grandes innovations réglementaires de la loi ELAN et de ses décrets associés porte sur les évolutions en matière de dématérialisation des assemblées générales. Ces points présentent des aspects juridiques et stratégiques lourds de conséquences, surtout pour le syndic. Monsieur Christophe GRAND, juriste à l’ARC vas nous indiquer: l’objet de ce dispositif; Qui décide de l’utilisation de celui-ci; Qui prend en charge les frais; Et comment cela se passe en pratique.
Vous souhaitez avoir accès à tous nos dossiers mais n’êtes pas encore adhérent? Vous souhaitez devenir adhérent? Aucune hésitation, cliquez: http://arc-adhesion.fr/
Legislation

La Cour de Cassation confirme que l’ordre du jour de l’assemblée générale peut être amendé (modifié en cours d’assemblée générale)

Analyse de la décision

Il n’est pas toujours simple pour un profane de s’y retrouver dans les méandres du droit (textes et décisions de justice), autrement dit savoir ce qui est licite, notamment en matière de tenue de l’assemblée générale.

La Cour de Cassation a rendu le 16 septembre 2015 (n° 14 - 14518) un arrêt important, confirmant la capacité d’amendement de l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Legislation

Le changement de destination d’un lot et la division de lots nécessitent-ils des autorisations d’assemblée générale ?

Analyse de la décision

Chaque copropriétaire dispose librement de ses parties privatives sous conditions de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires (article 9 de la loi du 10 juillet 1965).

Sous réserve de cet article, bon nombre de copropriétaires effectuent des travaux dans leur partie privative.

Nous sommes souvent interrogés pour savoir si un copropriétaire peut librement changer l’usage de son lot et le diviser comme il l’entend.

Legislation

Echéance du contrat de syndic et convocation à l’assemblée générale

Analyse de la décision

Nous sommes régulièrement interrogés par des conseils syndicaux au sujet de la régularité de l’assemblée générale, et ce sujet donne lieu à un contentieux judiciaire foisonnant.

La Cour de cassation, dans son arrêt n° 16 – 24646 du 19 octobre 2017 s’est penchée sur la question de la nullité d’une assemblée générale convoquée lorsque le mandat du syndic était en vigueur, mais tenue après l’échéance du mandat du syndic.

Legislation

L’absence de notification du procès-verbal d'assemblée générale n’est pas une cause de nullité de l’assemblée générale

Analyse de la décision

Le simple fait que le procès-verbal n’ait pas été notifié n’invalide pas en tant que tel l’assemblée générale contestée.

Comme nous le verrons ci-dessous, la jurisprudence ne remet pas en cause la nécessité d’établir un PV ; seulement, la valeur juridique de ce document est essentiellement de faire la preuve des décisions votées, et non de les valider.

Legislation

Convocation à l’assemblée générale et changement d’adresse d’un copropriétaire

Analyse de la décision

En tant que décisionnaires au sein de la copropriété, tous les copropriétaires doivent être en mesure de pouvoir participer aux décisions d’assemblée générale.

La loi du 10 juillet 1965 impose donc des règles précises pour la convocation, en termes de délai et de formalisme à respecter.

C’est le syndic qui est chargé d’envoyer à tous les copropriétaires, sans exception, les convocations d’assemblée générale.

Legislation

Même si elle est contraire au règlement de copropriété, une décision d’assemblée générale non contestée dans le délai légal devient définitive et doit s’appliquer

Analyse de la décision

Aussi surprenant que cela puisse paraître, une décision d’assemblée générale même irrégulière s’impose aux copropriétaires dès lors qu’elle n’a fait l’objet d’aucune contestation en justice dans les délais impartis, à savoir 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale (article 42, alinéa 2 de la loi de 1965).

De nombreux copropriétaires sont réticents à saisir un juge dans le cadre de litiges liés à la copropriété ou à certaines décisions.

Legislation

En cas de non-respect des décisions d’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires peut agir en justice pour en demander le respect.

Analyse de la décision

En copropriété, l’assemblée générale composée de tous les copropriétaires est souveraine : c’est par elle que doit passer toutes les décisions (hors délégation de pouvoirs) relatives à la vie de la copropriété.

En l’absence de contestation de résolution, les décisions deviennent définitives et donc incontestables. Il appartient au syndic conformément à ses missions de faire respecter et exécuter les décisions, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 31/01/2020

Le syndic a-t-il le droit de modifier unilatéralement le procès-verbal d’assemblée générale suite à une demande de certains copropriétaires ?

Question: Un copropriétaire a informé le syndic qu’il y avait une erreur concernant son vote d’une résolution lors de l’assemblée générale. Il avait voté contre, mais il est inscrit comme ayant avoir voté pour. Il a donc demandé au syndic de modifier le procès-verbal qui a été transmis aux copropriétaires. Le syndic a-t-il le droit de modifier le procès-verbal d’assemblée générale à la demande d’un copropriétaire?
Réponse: L’article 17 de la loi du 17 mars 1967 énonce «Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et