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Legislation

Même fondées sur une absence de convocation ou une convocation irrégulière, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent être introduites dans le délai légal de 2 mois

Analyse de la décision

Cet arrêt de 2005 est un arrêt de revirement, car auparavant, la jurisprudence décidait qu’en l’absence de convocation ou de convocation irrégulière, le délai de 2 mois ne s’appliquait pas. Elle retenait l’application du délai de droit commun de 10 ans, devenus 5 ans.

Legislation

L’assemblée générale convoquée par le syndic sans respecter le délai légal de convocation [21 jours] peut être annulée si aucune urgence n’a été constatée

Analyse de la décision

Le syndic qui convoque une assemblée générale doit respecter des conditions de forme et de délai, comme nous l’avons évoqué précédemment.

L’article 9 du décret de 1967 lui impose ainsi de notifier les convocations au minimum 21 jours avant la tenue de l’AG.

S’il ne respecte pas ce délai, il commet une faute qui peut engager sa responsabilité en cas de préjudice (CA de Paris, 6 mars 1992, Loyers et copr. 1992, n° 228).

Legislation

L'absence de notification de la convocation et du procès-verbal, ouvre la possibilité de contester au-delà du délai de deux mois

Analyse de la décision

L’assemblée générale constitue l’organe souverain décisionnaire du syndicat, ce qui implique pour le syndic d’y convoquer tous les copropriétaires ou leur représentant légal ou statutaire.

En cas de carence du syndic à cet impératif, le syndicat s’expose à se voir objecter l’inopposabilité des résolutions de ces assemblées générales auprès des copropriétaires lésés au-delà du délai réduit de deux mois, comme le souligne un arrêt de la cour de cassation du 12 novembre 2020 (19-20811) 

Actu juridique

Actualité juridique - 08/10/2019

La loi ELAN et le délai de prescription en copropriété

La loi ELAN, adoptée le 23 novembre 2018, intervient dans le monde de l’habitat et modifie un certain nombre d’articles de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâ
Legislation

Une contestation de l'assemblée générale doit se faire dans le délai imparti

Analyse de la décision

En présence de manquements du propriétaire d’un lot à ses obligations légales, réglementaires ou conventionnelles, une tentative de solution amiable peut être envisagée, à l’initiative du syndic, au nom du syndicat lésé, mais également via un magistrat saisi.

Le copropriétaire, qui conteste le maintien des poursuites judiciaires du syndicat par son mandataire habilité, se doit entre autre de respecter la procédure impérative, et ce, dans le délai imposé, comme le souligne la cour d’appel de Caen dans un arrêt du 2 mars 2021.

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Echéance du contrat de syndic et convocation à l’assemblée générale

Analyse de la décision

Nous sommes régulièrement interrogés par des conseils syndicaux au sujet de la régularité de l’assemblée générale, et ce sujet donne lieu à un contentieux judiciaire foisonnant.

La Cour de cassation, dans son arrêt n° 16 – 24646 du 19 octobre 2017 s’est penchée sur la question de la nullité d’une assemblée générale convoquée lorsque le mandat du syndic était en vigueur, mais tenue après l’échéance du mandat du syndic.

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Non-respect des délais de convocation d’assemblée générale et qualité pour agir en nullité

Analyse de la décision

Les irrégularités affectant les assemblées générales (convocation et tenue) ne se soldent pas toujours par une nullité quand une action est engagée.

La Cour de cassation réitère sa jurisprudence constante sur les conditions nécessaires pour pouvoir solliciter la nullité de l’assemblée générale dans son ensemble par un copropriétaire qui a été victime d’une notification tardive de la convocation par le syndic.

Legislation

Convocation à l’assemblée générale et changement d’adresse d’un copropriétaire

Analyse de la décision

En tant que décisionnaires au sein de la copropriété, tous les copropriétaires doivent être en mesure de pouvoir participer aux décisions d’assemblée générale.

La loi du 10 juillet 1965 impose donc des règles précises pour la convocation, en termes de délai et de formalisme à respecter.

C’est le syndic qui est chargé d’envoyer à tous les copropriétaires, sans exception, les convocations d’assemblée générale.

Legislation

Nullité judiciaire d’une assemblée : automatiquement acquise pour non-respect du délai réglementaire de 21 jours, mais aucunement pour les scrutateurs

Analyse de la décision

Nullité judiciaire d’une assemblée : automatiquement acquise pour non-respect du délai réglementaire de 21 jours, mais aucunement pour violation d’une clause conventionnelle douteuse sur la désignation du scrutateur

La régularité de l’assemblée générale représente une problématique récurrente pour des raisons multiples (méconnaissance ou manquements volontaires du syndic au droit de la copropriété).

Legislation

Les statuts de l’ASL doivent être parfaitement respectés en matière de convocation à l’assemblée générale.

Analyse de la décision

Le régime juridique des Associations Syndicales Libres (ASL) est complètement différent du régime de la copropriété. Pour les ASL il n’existe que deux textes règlementaires très pauvres: l’ordonnance du 1er juillet 2004 et le décret du 03 mai 2006.

Dans les faits, les ASL sont intégralement régies par leurs statuts. Cela suppose donc que les statuts de l’ASL soient complets, détaillés et compréhensibles.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 19/06/2020

Quelle est la valeur des majorités indiquées dans l’ordre du jour de la convocation ?

Question: Je viens de recevoir la convocation à l’assemblée générale annuelle et je me suis aperçu que le syndic s’est trompé de majorité à une question inscrite à l’ordre du jour. En effet, il fait voter une autorisation de travaux affectant les parties communes à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Peut-on modifier la majorité de vote indiquée lors de l’assemblée généralesans encourir de nullité ?
Réponse: La loi précise à l’article 13 du décret du 17 mars 1967 : « L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifi
Reponses expert

Réponse de l'expert - 05/02/2021

La convocation de l’assemblée générale doit-elle être envoyée ou notifiée 21 jours avant la réunion ?

Question: Mon syndic affirme avoir envoyé la convocation de l’assemblée générale plus de 28 jours avant la réunion. Cependant, je ne l’ai reçu par lettre recommandée avec accusé de réception que 19 jours avant l’assemblée générale. Il me dit que dans la mesure où il l’a envoyé 28 jours avant, je ne peux pas demander la nullité de l’assemblée générale.
Réponse: En vertu de l’article 9 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967, sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins 21 jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de coproprié
Legislation

Le délai de 2 mois pour contester les décisions d’assemblées ne peut être interrompu que par l’introduction d’une assignation en justice

Analyse de la décision

Les copropriétaires mécontents de certaines décisions prises en assemblée, en leur présence ou en leur absence, peuvent hésiter avant de se décider à agir en justice, dans le cadre d’une procédure relativement longue et coûteuse, pour laquelle ils ne sont pas certains d’obtenir gain de cause.

Une fois que l’assemblée s’est prononcée, il ne leur est pas possible de remettre en cause les votes intervenus.

Legislation

Même si elle est contraire au règlement de copropriété, une décision d’assemblée générale non contestée dans le délai légal devient définitive et doit s’appliquer

Analyse de la décision

Aussi surprenant que cela puisse paraître, une décision d’assemblée générale même irrégulière s’impose aux copropriétaires dès lors qu’elle n’a fait l’objet d’aucune contestation en justice dans les délais impartis, à savoir 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale (article 42, alinéa 2 de la loi de 1965).

De nombreux copropriétaires sont réticents à saisir un juge dans le cadre de litiges liés à la copropriété ou à certaines décisions.

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Changement d’affectation d’un lot causant un trouble de jouissance : précision de la Cour de Cassation concernant le délai pour agir en rétablisseme

Analyse de la décision

L’affectation d’un lot, telle que prévue par le règlement de copropriété, n’est pas toujours respectée dans la pratique par le propriétaire.

Cette situation peut se révéler source d’irrégularités et de nuisances, entraînant différends et contentieux.

Un arrêt de la Cour de Cassation du 8 juin 2017 (16-16565) rappelle les règles de la prescription et ses modalités d’application.

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L’action en restitution d’une partie commune appropriée illégalement appartient à tout copropriétaire et se prescrit dans le délai de 30 ans

Analyse de la décision

Face à des occupations illicites de parties communes, certains syndicats hésitent à engager une procédure pour faire cesser cette situation pour divers motifs (indifférence, coût et aléa d’une instance, qui pourrait se révéler au demeurant prescrite).

La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 24 octobre 2019 les fondamentaux du contentieux de remise en état de parties communes occupées illégalement par un copropriétaire.

Legislation

Le défaut de concertation du conseil syndical préalable à la convocation d’assemblée générale : quels recours pour le syndicat ?

Analyse de la décision

Les dispositions légales et réglementaires applicables à la copropriété peuvent manquer de précision, c’est alors à la jurisprudence d’interpréter ces textes.

C’est le cas de cette très récente position de la Cour de Cassation rendue sur les obligations du syndic à l’encontre du conseil syndical, en matière de concertation préalable à l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale.