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Pour faire face aux incidents de paiement de provisions et charges, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, peut devoir exercer la voie judiciaire, si la solution amiable se révèle infructueuse.

Cette phase contentieuse s’avère parfois complexe du fait des moyens de défense de la partie poursuivie contestant la légitimité de cette procédure (habilitation du syndic et statut de copropriétaire litigieux, action judiciaire prescrite…).

Les assemblées générales comportent des irrégularités variables quant à leurs effets (annulables ou pas).

La gestion de la copropriété peut entrainer des situations conflictuelles, et aboutir à une action judiciaire destinée à désigner un administrateur provisoire.

En droit de la copropriété, il est offert la possibilité pour un copropriétaire de contester judiciairement une résolution ou l’assemblée générale à certaines conditions.

Cette possibilité s’inscrit dans le principe selon lequel tout justiciable peut librement exercer son droit d’agir en justice pour faire valoir ses droits ou de former un recours à l’encontre d’une décision de justice qui ne lui donnerait pas satisfaction.

Véritable fléau pour les copropriétés, les impayés doivent être surveillés de très près par le syndic et être recouvrés le plus rapidement possible.

Cette mission déléguée exclusivement au syndic par la loi du 10 juillet 1965, est d’une importance extrême. Ce dernier doit alors être actif pour ne pas dire proactif dès la naissance d’une dette.

Si les copropriétaires ne peuvent plus payer les charges de la copropriété, cette dernière ne pourra plus payer ses fournisseurs, ni pourvoir à la conservation et l’entretien des parties communes.

Dans ce cas, des solutions doivent être trouvées pour améliorer la situation financière de la copropriété.

Le contentieux sur le recouvrement des provisions et charges auprès du copropriétaire débiteur ne se tarit pas, malgré les initiatives des pouvoirs publics de favoriser un règlement amiablement de ces différends.

Dans la mesure où la voie amiable de recouvrement des provisions et charges auprès des copropriétaires par le syndic se révèle infructueuse, ce dernier au nom du syndicat créancier dispose de l’alternative judiciaire.

Un arrêt du 1^er avril 2021 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence réitère les modalités d’exécution d’une condamnation en paiement du copropriétaire débiteur par son syndicat créancier. 

Face aux incidents de paiement de copropriétaires, le syndicat des copropriétaires peut être amené à engager des actions judiciaires à l’encontre des débiteurs, pour recouvrer les sommes dues.

Les désordres dans un immeuble aboutissent parfois à des procédures contentieuses, en raison d’une identification complexe et/ou de réfections inopérantes.

Au cours de ces actions judiciaires civiles, la question de la preuve des revendications des parties à l’instance (responsables et garants) s’avère majeure. La cour de cassation dans un arrêt du 25 mars 2021 rappelle des principes fondamentaux en la matière.

L’insatisfaction des copropriétaires, en ce qui concerne la gestion courante de l’immeuble (parties communes et équipements par le syndic), mais aussi et surtout pour les opérations exceptionnelles, peut aboutir à une procédure contentieuse, en l’absence de solution amiable auprès des divers intervenants concernés (syndic, entreprise, architecte).

Une copropriété ne peut être dépourvue de syndic, en raison des missions essentielles que ce dernier occupe au sein du syndicat des copropriétaires.

Il se peut qu’une copropriété se retrouve sans syndic, c’est le cas par exemple lorsque l’assemblée générale n’est pas parvenue à désigner un syndic faute de majorité requise ou lorsque le syndic a perdu sa carte professionnelle ou bien encore lorsque le contrat du syndic est arrivé à échéance, sans que celui-ci n’ait convoqué d’assemblée générale.

Le détenteur d’un lot dans une résidence peut être une personne physique, mais aussi morale publique, privée, commerciale (S.A., S.A.R.L.) ou civile (S.C.I.).

Certains copropriétaires accomplissent parfois des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de leur seule initiative, considérant être dans leur bon droit.

Les mutations de lots sur une résidence peuvent donner lieu à des dysfonctionnements, en raison de l’absence des notifications correspondantes du notaire au syndic en exercice, ou de transfert des archives du syndicat de celui-ci à son successeur.