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Lorsqu’une copropriété mécontente souhaite se séparer rapidement de son syndic, elle ampute parfois la durée contractuelle initiale de son mandat lors de la mise en concurrence de son syndic.

En effet, il peut arriver que l’assemblée générale se déroule avant la fin initialement prévue du mandat du syndic sortant, qui ne mène alors pas son mandat jusqu’à son terme.

Les troubles de voisinage affectent les copropriétés, dans des proportions variables selon la destination de l’immeuble.

On distingue en général une gradation entre les copropriétés à destination exclusivement bourgeoises (habitation) souvent les moins exposées, que celles à destination bourgeoise (habitation et professions libérales) et pour finir les copropriétés à destination mixte (habitation et commerces).

Nous sommes régulièrement interrogés par des conseils syndicaux au sujet de la régularité de l’assemblée générale, et ce sujet donne lieu à un contentieux judiciaire foisonnant.

La Cour de cassation, dans son arrêt n° 16 – 24646 du 19 octobre 2017 s’est penchée sur la question de la nullité d’une assemblée générale convoquée lorsque le mandat du syndic était en vigueur, mais tenue après l’échéance du mandat du syndic.

Les règlements de copropriété sont parfois rédigés imparfaitement, on peut ainsi rencontrer des difficultés relatives à la nature juridique des combles.

Il n’est pas rare que le syndicat et les copropriétaires du dernier étage se disputent leur propriété, surtout en présence d’une clause ambigüe ou en l’absence de toute référence dans le règlement de copropriété.

La réalisation de travaux privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble génère régulièrement des différends entre le copropriétaire concerné et le syndicat, représenté par son syndic. Un récent arrêt de la Cour d’Appel de Versailles, en date du 24 octobre 2017 souligne les obligations de l’entreprise vis-à-vis de son client copropriétaire, regardons ensemble les obligations des parties ainsi que les conséquences liées à de tels travaux.

Le non-paiement des charges par un copropriétaire peut rapidement être préjudiciable à la collectivité, notamment lorsque les impayés sont fréquents et/ou d’un montant important pour la copropriété, qui empêche le règlement et des dépenses courantes, et des dépenses exceptionnelles (de travaux urgents par exemple).

Aussi, le syndic peut engager une action en vue de recouvrer les impayés et obtenir une décision de justice condamnant le débiteur au règlement de ces sommes (et des frais de procédure).

Cet arrêt est confirmé par un arrêt de 2017 (Cass., Soc., 1er février 2017, n° 15-26853).

Le syndicat des copropriétaires confronté à des charges de copropriété élevées, ou à des difficultés récurrentes d'impayés, peut être tenté de faire des économies sur le personnel qu'il estime coûteux, en particulier le gardien.

On a encore affaire ici à une jurisprudence constante, maintes fois confirmée.

Dans cette affaire, un copropriétaire reprochait au syndicat le fait que des travaux de remise en état à la suite d’un incendie n’étaient pas achevés.

Or, comme tout mandant, le syndicat des copropriétaires répond des actes de son mandataire vis-à-vis des tiers.

L'existence de parties privatives et de parties communes, parfois imbriquées les unes dans les autres, peut rendre difficile l'établissement des responsabilités de chacun dans la survenance de sinistres (dégât des eaux, incendies, dégradations à la suite de travaux, effondrement de plancher...).

Pour connaître le responsable, sur un plan juridique, il est indispensable de connaître la cause du sinistre en question, ce qu'une expertise diligentée par un assureur peut établir en cas de difficulté.

Un règlement de copropriété d’origine, qui n’a pas été adapté pour intégrer des dispositions impératives de la loi de 1965, peut contenir des clauses contraires à ces dispositions. Ces dispositions impératives sont dites d’ordre public, c’est-à-dire qu’il est impossible d’y déroger par des conventions privées.

Il peut également arriver qu’une assemblée générale décide d’introduire dans le règlement de copropriété une clause illégale.

Le délai de 30 ans concerne les actions réelles, c’est-à-dire portant sur une chose, tandis que le délai de droit commun de 5 ans concerne les actions dites personnelles, c’est-à-dire les actions tendant à faire reconnaître un droit d’une personne contre une autre (on parle aussi de droit de créance).

Cet arrêt de 2005 est un arrêt de revirement, car auparavant, la jurisprudence décidait qu’en l’absence de convocation ou de convocation irrégulière, le délai de 2 mois ne s’appliquait pas. Elle retenait l’application du délai de droit commun de 10 ans, devenus 5 ans.

Les copropriétaires mécontents de certaines décisions prises en assemblée, en leur présence ou en leur absence, peuvent hésiter avant de se décider à agir en justice, dans le cadre d’une procédure relativement longue et coûteuse, pour laquelle ils ne sont pas certains d’obtenir gain de cause.

Une fois que l’assemblée s’est prononcée, il ne leur est pas possible de remettre en cause les votes intervenus.

L’article 20, alinéa 1^er, autorise le syndic à former opposition sur le prix de vente d’un lot, lorsque le copropriétaire vendeur est débiteur au titre de ses charges.

Cette procédure – fort heureuse en copropriété et qui évite que le copropriétaire s’en aille en se soustrayant à ses obligations de paiement – permet de récupérer le montant des impayés en priorité sur le prix de vente entre les mains du notaire chargé de la vente.

La rédaction de l’article 10, alinéa 1^er, peut laisser penser que le service de gardiennage entre dans la catégorie des services collectifs, répartis entre les copropriétaires en fonction de son utilité pour les copropriétaires (ou plutôt leurs lots).

Pourtant, la jurisprudence en décide autrement et considère que ces frais constituent des charges générales, relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, à répartir entre tous en fonction de leurs tantièmes.

Comme pour l’ascenseur, le chauffage collectif doit être réparti selon le critère d’utilité, mais en raison du fait qu’il puisse y avoir un rapport entre les millièmes de copropriété et l’utilité du chauffage, la jurisprudence considère que la répartition en fonction des millièmes est parfois justifié (plus un lot est important, plus il détient de millièmes et en même temps, plus il a des besoins en chauffage importants).

Les charges d’ascenseur font partie des charges spéciales, réparties en fonction de l’utilité de cet équipement aux lots.

Logiquement, les propriétaires de lots situés au rez-de-chaussée n’ont pas l’utilité de cet équipement, ce qui exclut leur participation à ces charges, sauf si l’ascenseur dessert un sous-sol.

Plusieurs arrêts vont en ce sens (par exemple, Cass., 3^e civ., 12 mars 2003, n° 01-16754).

En principe, les travaux d’un copropriétaire affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à sa destination, doivent faire l’objet d’un vote en assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi de 1965.

Très souvent, les copropriétés sont dotées de jardins, cours, combles, terrasses, balcons, attenants à certains lots.

Pour en connaître la nature précise, à savoir partie privative ou commune, il faut s’en référer au règlement de copropriété qui doit définir ces catégories.

Il arrive que les règlements, parfois anciens et non modifiés, soient silencieux concernant certaines parties.

Nombre de copropriétés sont confrontées à des abus de la part des résidents, copropriétaires occupants ou locataires, sur les parties communes.

La loi de 1965 définit les parties communes comme celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux (ce dernier cas concerne les parties communes spéciales).

En l’espèce, le propriétaire du toit-terrasse (lot privatif) avait réalisé différents aménagements : clôture sur deux côtés par des claustras de 2 mètres de hauteur, adossées, sur un côté, sur une grille en fer forgé, mise en place d’un plancher en latte et revêtement synthétique, installation de tables, chaises, parasols…

Certains copropriétaires peuvent être intéressés par l’aménagement de leur place de parking en box, pour des raisons de sécurité ou pour éviter d’éventuels squats ou dégradations.

Pour rendre cette opération possible, il est nécessaire de vérifier en amont que le règlement n’interdit pas le boxage.

Les copropriétaires qui ont connaissance du projet d’un copropriétaire dans ses parties privatives, peuvent être tentés d’apporter des restrictions à son projet, souvent dans un souci d’éviter des nuisances, des abus, des travaux irréguliers, voire d’ouvrir la porte à d’autres initiatives similaires de la part d’autres résidents.

Sur le principe, comme toute personne, le membre du conseil syndical n’est pas à l’abri de commettre une faute ou une négligence occasionnant un préjudice pour un copropriétaire.

Il faut préciser ici que le conseil syndical n’a pas la personnalité morale : il est donc impossible d’engager la responsabilité « du conseil syndical », mais seulement celle de chacun de ses membres.

Compte tenu de son rôle de représentation du conseil syndical, c’est souvent le président qui est en ligne de mire.

Un copropriétaire avait demandé l’inscription à l’ordre du jour d’une assemblée de l’interdiction pour le conseil syndical de se réunir dans les locaux du syndic et en sa présence, demande finalement rejetée par l’assemblée.

Convaincu de son bon droit, il a demandé l’annulation de cette décision en justice, en vain.

Ni la Cour d’appel, ni la Cour de cassation ne lui ont donné raison.

Ci-dessous un extrait de l’arrêt de la haute juridiction :

Il est possible, pour une raison ou une autre, qu’un ou plusieurs membres du conseil syndical mettent fin à leurs fonctions. Il peut s’agir d’un empêchement personnel ou d’une démission.

Si l’assemblée a anticipé cette hypothèse, il se peut que des membres suppléants aient été désignés en même temps que les membres titulaires, ce qui facilite grandement les choses en cas de vacance de certains sièges. Les suppléants prendront la place des titulaires qui auront cessé définitivement leurs fonctions.

En droit français, il existe deux sortes de prescription : la prescription acquisitive et la prescription extinctive. Par ailleurs, il convient de noter que certaines actions sont imprescriptibles.

Enfin, à côté de la prescription, il existe ce que l’on appelle un délai préfix qu’il convient d’évoquer tant il a son importance en droit de la copropriété.