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Legislation

Il n’est pas possible de désigner un syndic provisoire qui n’est pas mentionné à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Analyse de la décision

En cette période doublement troublée pour les copropriétés (report des assemblées générales, absence de convocation des assemblées générales avant le 31 janvier 2021, absence de concertation avec le conseil syndical pour établir l’ordre du jour, vote uniquement par correspondance), nous avons souhaité mettre en lumière un arrêt rendu par la Cour de cassation en date du 03 décembre 2015 (14-25.583).

Legislation

Défaut d’ouverture de compte bancaire séparé : la nullité du mandat du syndic doit être requise judiciairement avant toute désignation d’un administrateur provisoire

Analyse de la décision

Les différends relatifs à l’existence du compte bancaire séparé obligatoire du syndicat sont nombreux, comme l’attestent nos divers articles en la matière.

Pour autant, la mise en œuvre d’une solution alternative à la défaillance du syndic doit faire l’objet de la plus grande rigueur.

C’est ce qu’à pu constater un copropriétaire qui a engagé une action judiciaire pour pourvoir à son remplacement et a été débouté par la Cour de Cassation dans un arrêt du 5 juillet 2018.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 26/06/2020

Copropriété dépourvue de syndic valablement mandaté, comment faire ? (émission vidéo)

Le syndicat des copropriétaires est une personne morale. A ce titre, il a des droits et des obligations, mais il doit être valablement représenté par une personne physique vis-à-vis des tiers, notamment des fournisseurs et des copropriétaires. En copropriété, c’est le syndic qui est l’unique représentant légal du syndicat des copropriétaires. En cas d’absence de syndic, le syndicat peut alors être confronté à un défaut de représentation préjudiciable. Madame GUIHARD, vous êtes la Responsable du Pôle syndics bénévoles au sein de l’ARC, pouvez-vous nous dire comment la copropriété doit s’organiser si elle se retrouve sans syndic valablement mandaté par l’assemblée générale ?
Cette situation se retrouve le plus souvent dans deux cas complétement différents: dans le cadre d’une gestion professionnelle ou non avec un mandat de syndic légalement terminé car le syndic a tar
Reponses expert

Réponse de l'expert - 29/05/2020

Les documents à joindre en annexe de l’ordre du jour de l’assemblée générale (émission vidéo)

Le syndicat des copropriétaires est une personne morale. A ce titre, il a des droits et des obligations mais il doit être valablement représenté par une personne physique vis-à-vis des tiers notamment des fournisseurs et des copropriétaires. En copropriété, c’est le syndic qui est l’unique représentant légal du syndicat des copropriétaires. En cas d’absence de syndic, le syndicat peut alors être confronté à un défaut de représentation préjudiciable. Madame GUIHARD, vous êtes la Responsable du Pôle syndics bénévoles au sein de l’ARC, pouvez-vous nous dire comment la copropriété doit s’organiser si elle se retrouve sans syndic valablement mandaté par l’assemblée générale ?
Cette situation se retrouve le plus souvent dans deux cas complétement différents: dans le cadre d’une gestion professionnelle ou non avec un mandat de syndic légalement terminé car le syndic a tar
Legislation

L’assurance de responsabilité civile professionnelle de l’ancien syndic doit garantir ses fautes dommageables vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, et ce, sans la moindre franchise pour ce dernier

Analyse de la décision

Les manquements du syndic professionnel dans son administration de l’immeuble peuvent conduire le syndicat lésé à requérir judiciairement sa condamnation à l’indemniser pour celui-ci, si la voie amiable se révèle infructueuse.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 20/03/2020

Comment accélérer le recouvrement des impayés de charge ? (émission vidéo)

La loi ELAN du 23 novembre 2018 applicable depuis le 25 novembre 2018 a réformé le recouvrement des charges en modifiant en profondeur l’article 19.2 de la loi du 10 juillet 1965, qui permet désormais de recouvrer toutes les charges de copropriété dans le cadre d’une procédure unique et accélérée. Madame Martine WAKIN, juriste à l’ARC spécialisé dans le domaine du contentieux, va nous dire tout d’abord, quelles charges peuvent être recouvrées avec cette procédure?
Toutes les charges de copropriété: Les charges du budget prévisionnel de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui concernent les dépenses habituelles dela copropriété, les travaux d’entretie
Legislation

En cas de fusion absorption du cabinet de syndic, le syndic doit être habilité pour convoquer une assemblée générale

Analyse de la décision

Les regroupements de syndics par fusion absorption sont régulièrement dénoncés dans nos abus, du fait entre autres, des méthodes employées. C’est ce que l’on  constate à nouveau à la lecture du jugement rendu le 30 septembre 2016 par le TGI (Tribunal de Grande Instance) de Paris à l’encontre du groupe Citya Immobilier et plus particulièrement de son agence de Paris 18ème CITYA Étoile Immobilier.

Actu juridique

Actualité juridique - 19/11/2019

Les administrations plantent leur propre ministère

Depuis plusieurs années, l’ARC avec d’autres acteurs impliqués se mobilise pour engager la rénovation des copropriétés, y compris énergétique. L’objectif est tout d’abord de prévenir le vieillissemen
Legislation

Syndicats principal et secondaires : obligation du syndic de respecter leur organisation

Analyse de la décision

Dans les copropriétés d’une certaine taille, avec des bâtiments indépendants, il est habituel d’avoir une certaine autonomie de gestion. Cette situation se matérialise par la présence de syndicats secondaires prévus par le règlement de copropriété, qui ont pour mission de gérer chacun son bâtiment en assurant sa conservation, son entretien, en décidant des travaux nécessaires et en votant le budget et les comptes. Ce sont les articles 22 et 27 de la loi du 10 juillet 1965 qui précisent les règles de fonctionnement de ces entités.

Legislation

Les frais de gardiennage entrent dans la catégorie des charges générales, auxquelles tous les copropriétaires participent

Analyse de la décision

La rédaction de l’article 10, alinéa 1er, peut laisser penser que le service de gardiennage entre dans la catégorie des services collectifs, répartis entre les copropriétaires en fonction de son utilité pour les copropriétaires (ou plutôt leurs lots).

Pourtant, la jurisprudence en décide autrement et considère que ces frais constituent des charges générales, relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, à répartir entre tous en fonction de leurs tantièmes.

Legislation

La seule division d’un lot n’entraine pas la création d’un syndicat de copropriété indépendant

Analyse de la décision

Mécontents d’une gestion peu optimisée de la résidence par leur syndic professionnel, des copropriétaires mettent parfois en œuvre une autonomie administrative du bâtiment, en vue de prendre leur indépendance.

Face à cette approche compréhensible et légitime (par exemple en cas de copropriété « horizontale » et d’indépendance technique des divers bâtiments), des tentatives individuelles plus hasardeuses voient le jour.

Legislation

L’obtention du permis de construire est indépendante de l’obtention de l’autorisation de l’assemblée générale pour construire un bâtiment.

Analyse de la décision

Pour construire un bâtiment de plus de 20m2 de surface plancher ou d’emprise du sol, le propriétaire du sol doit obtenir auprès de la mairie de la commune où se situe l’immeuble, un permis de construire.

Pour délivrer le permis de construire, le service de l’urbanisme de la mairie doit vérifier la conformité des travaux à la législation et réglementation d’urbanisme.

Legislation

L’assemblée générale convoquée par un syndic dont le mandat est expiré peut être annulée

Analyse de la décision

Lorsqu’un syndic en titre ne prend pas la précaution de convoquer à temps une assemblée afin de désigner le prochain syndic (lui-même en cas de réélection), ou lorsqu’une assemblée s’est tenue à temps mais qu’elle a été annulée par décision judiciaire, ou encore lorsque cette assemblée n’a pas permis de recueillir une majorité suffisante pour désigner le prochain syndic, la copropriété peut se retrouver, malgré elle, sans syndic.

Legislation

Un syndicat secondaire ne se présume pas

Analyse de la décision

Une résidence en copropriété comprenant plusieurs bâtiments peut disposer de parties communes spéciales, auxquelles sont rattachées des charges communes spéciales.

Cette spécificité pourrait laisser penser qu’une gestion autonome de ces parties communes spéciales est possible. C’est possible lorsque nous sommes en présence d’un syndicat secondaire.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 26/02/2021

Si je n’ai plus de syndic, suis-je obligé de saisir le président du tribunal judiciaire pour qu’il en désigne un?

Question: Mon contrat de syndic se termine à la fin du mois, à ce jour nous n’avons toujours pas reçu la convocation de l’assemblée générale, si l’assemblée générale n’a pas désigné de syndic avant la fin du mois, devrons-nous saisir le président du tribunal judiciaire?
Réponse: A titre liminaire, nous vous rappelons que le syndic peut toujours convoquer l’assemblée générale tant que son mandat n’est pas terminé.