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Conseil - 13/09/2021

Le mandat du syndic a expiré, que faire ?

De nombreuses copropriétés se trouvent actuellement confrontées à une situation inédite, constatant que le contrat de leur syndic est arrivé à son terme, sans pour autant avoir pu désigner un nouveau
Actu juridique

Actualité juridique - 15/06/2021

Un syndic ne peut plus démissionner en cours de mandat.

Un des chantages préférés des syndics professionnels à l’égard des copropriétaires et des conseillers syndicaux est de les «menacer» de démissionner s’ils n’acceptent pas les conditions édictées. Cet
Legislation

Le syndic ne peut pas payer des factures après la fin de son mandat

Analyse de la décision

La société SERGIC n’avait pas été renouvelée dans son mandat par une copropriété mécontente (on se demande bien pourquoi...).

Malgré cela, SERGIC avait perçu une indemnité d’assurance après la fin de son mandat (donc hors mandat) et payé des factures d’ailleurs contestées par le syndicat, ceci à hauteur de 1.960,80 €, intégrant des factures d’honoraires.

SERGIC avait donc rendu un chèque au syndicat égal à l’indemnité diminuée des 1.900,80 €.

Legislation

L’assemblée générale convoquée par un syndic dont le mandat est expiré peut être annulée

Analyse de la décision

Lorsqu’un syndic en titre ne prend pas la précaution de convoquer à temps une assemblée afin de désigner le prochain syndic (lui-même en cas de réélection), ou lorsqu’une assemblée s’est tenue à temps mais qu’elle a été annulée par décision judiciaire, ou encore lorsque cette assemblée n’a pas permis de recueillir une majorité suffisante pour désigner le prochain syndic, la copropriété peut se retrouver, malgré elle, sans syndic.

Legislation

Le mandat d'un syndic de copropriété peut être révoqué à tout moment, mais ce droit, susceptible d'abus, ne peut être exercé que pour une cause légitime

Analyse de la décision

Conformément à l’article 29 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret du 26 mars  2015, le contrat du syndic doit expressément indiquer sa durée (qui ne peut pas excéder trois ans), ainsi que les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance.

C’est un contrat à durée déterminée, qui est censé se poursuivre jusqu’à son terme.

Legislation

Le syndic est responsable vis-à-vis du syndicat des copropriétaires des fautes commises dans l’exercice de son mandat

Analyse de la décision

Le syndic est « seul responsable de sa gestion » (article 18-IV de la loi de 1965).

Cette responsabilité - de nature contractuelle car il existe entre syndicat et syndic un contrat de mandat - implique la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux (article 1231-1 et suivants du Code civil).

Legislation

Le mandat ne vaut que pour les questions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale

Analyse de la décision

La Cour de Cassation, en date du 8 septembre 2016 (n° 15 - 23422), a rendu un arrêt important.

Celui-ci porte sur la tenue de l’assemblée générale et présente un double intérêt, tout en rappelant une jurisprudence constante en la matière : 

  • régularité des délibérations au regard de l’ordre du jour figurant dans la convocation ;
  • capacité de vote pour le mandataire et pouvoir du mandant de contester une résolution adoptée, mais irrégulière.

Les faits

Reponses expert

Réponse de l'expert - 12/05/2022

J’ai vendu mon appartement, mon mandat de syndic non professionnel peut-il perdurer pour convoquer une assemblée générale élective ?

Question: Je suis syndic non professionnel au sein de ma copropriété. J’ai vendu mon seul logement la semaine dernière. N’étant plus copropriétaire au sein de l’immeuble, mon mandat de syndic est-il caduque ou bien puis-je convoquer une assemblée générale pour nommer un nouveau syndic?
Réponse:Votre interrogationest traitée à travers l’article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965. Celui-ci donne deux informations importantes. Tout d’abord, pour être syndic non professionnel, tout cop
Legislation

Défaut d’ouverture de compte bancaire séparé : la nullité du mandat du syndic doit être requise judiciairement avant toute désignation d’un administrateur provisoire

Analyse de la décision

Les différends relatifs à l’existence du compte bancaire séparé obligatoire du syndicat sont nombreux, comme l’attestent nos divers articles en la matière.

Pour autant, la mise en œuvre d’une solution alternative à la défaillance du syndic doit faire l’objet de la plus grande rigueur.

C’est ce qu’à pu constater un copropriétaire qui a engagé une action judiciaire pour pourvoir à son remplacement et a été débouté par la Cour de Cassation dans un arrêt du 5 juillet 2018.

Legislation

La mise en concurrence du mandat du syndic à l’initiative d’un copropriétaire : modalités d’inscription de la question et de vote en assemblée générale

Analyse de la décision

La régularité de l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale et de l’adoption de résolutions prête d’autant plus à discussion, lorsque le syndicat y est amené à se prononcer sur la désignation de son syndic avec mise en concurrence et que cette initiative procède d’un copropriétaire isolé.

La cour d’appel de Pau réitère la jurisprudence constante sur ces deux questions sensibles.

Legislation

Mutation d’un lot et mandat : obligations des différents intervenants en matière de notification et incidences sur l’assemblée générale en cas de défaillances

Analyse de la décision

L’aliénation d’un bien immobilier peut parfois être fractionnée, c’est-à-dire que toutes les composantes ne sont pas transmises à la même personne. Autrement dit, une distinction est réalisée entre la propriété et l’usage de celui-ci consentis à des personnes différentes, ce que l’on appelle juridiquement un démembrement.

Cette opération s’inscrit souvent dans le cadre d’une succession, afin de favoriser un transfert de patrimoine, tout en garantissant le maintien dans les locaux de l’ancien propriétaire.  

Legislation

La Cour d’appel de Basse-Terre rappelle la capacité d’annulation en cascade des assemblées générales convoquées par un syndic, dont le mandat a été invalidé judiciairement

Analyse de la décision

Face aux irrégularités des assemblées générales, les copropriétaires opposants ou défaillants décident parfois d’engager une action judiciaire en annulation de celles-ci.

Outre cette première procédure contentieuse, la poursuite des illégalités peut entrainer un nouveau contentieux en nullité fondé sur l’irrégularité initiale constatée par la juridiction judiciaire, comme le rappelle la cour d’appel de Basse-Terre dans un arrêt du 22 juin 2020.

Legislation

En cas de vacance de plus d’un quart des sièges du conseil syndical, le mandat donné aux autres membres reste valable

Analyse de la décision

Il est possible, pour une raison ou une autre, qu’un ou plusieurs membres du conseil syndical mettent fin à leurs fonctions. Il peut s’agir d’un empêchement personnel ou d’une démission.

Si l’assemblée a anticipé cette hypothèse, il se peut que des membres suppléants aient été désignés en même temps que les membres titulaires, ce qui facilite grandement les choses en cas de vacance de certains sièges. Les suppléants prendront la place des titulaires qui auront cessé définitivement leurs fonctions.

Actu - 20/10/2020

Des syndics K.O avant de monter sur le ring.

Décidément, depuis le confinement lié au COVID-19, la situation n’est pas la même, avec un bousculement des usages et des plannings qui perturbe bon nombre de personnes et de sociétés. En matière de