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Legislation

Approbation des comptes du syndicat : indépendance des exercices et obligations du syndic de justifier les comptes

Analyse de la décision

La question de l’approbation des comptes clos du syndicat en assemblée générale génère son lot d’interrogations de la part des copropriétaires, quant à la régularité de leur établissement et leur présentation par le syndic.

Autre interrogation : peut-on ne pas approuver les comptes une année, mais les voter l’année suivante ?

C’est une réponse à ces questions que nous apporte un arrêt de la Cour d’Appel de Basse Terre.

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L’approbation des comptes ne vaut pas approbation des comptes individuels des copropriétaires

Analyse de la décision

Nous sommes souvent interrogés par des copropriétaires qui sont aussi parfois membres du conseil syndical pour connaître les conséquences de l’approbation des comptes et leurs possibilités de recours en cas de contestation portant sur leur propre situation comptable.

Nous allons reprendre ce que prévoit la loi du 10 juillet 1965 ainsi que le décret du 14 mars 2005 pour ensuite mettre en exergue la récente décision de la Cour de Cassation du 1er février 2018 (16-26992).

Legislation

L’annulation de l’approbation des comptes nécessite une irrégularité dans la prise de décision

Analyse de la décision

L’approbation des comptes en assemblée générale est souvent l’objet de débats houleux et de tensions entre le syndicat des copropriétaires et le syndic ou entre les copropriétaires.

Si l’assemblée générale a le pouvoir d’accepter ou de refuser l’approbation des comptes, elle peut aussi demander à mettre les factures litigieuses sur un compte d’attente afin d’approuver uniquement les sommes non contestées.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 07/05/2021

Devons-nous obligatoirement tenir l’assemblée générale dans les six mois de la clôture des comptes ?

Question: Suite à la covid-19 nous avons tenu notre assemblée générale approuvant les comptes de 2019 en novembre 2020, habituellement notre assemblée générale se tient en mai-juin, sommes-nous obligés cette année de la tenir à cette date-là?
Réponse: La crise sanitaire a bouleversé la tenue des assemblées générales tant dans sa forme que dans ses dates.
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Les comptes des copropriétés : la Cour de Cassation donne raison à un copropriétaire qui entendait faire respecter les règles

Analyse de la décision

I. Quand les syndics ne respectent pas les obligations comptables

Nous ne comptons plus, à l’ARC, les documents comptables soumis aux assemblées générales et qui ne respectent pas la réglementation comptable applicable aux copropriétés, beaucoup de syndics ne s’embarrassant pas avec les (nombreuses) obligations en la matière.

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L’approbation des comptes ne peut pas être annulée en raison de travaux réalisés dans des conditions autres que celles votées en assemblée générale

Analyse de la décision

Peut-on demander judiciairement la nullité de l’approbation des comptes au motif qu’ils incluent des travaux qui ont été réalisés dans des conditions autres que celles votées en assemblée générale ?

C’est sur cette question que la Cour de cassation a eu à se prononcer dans un arrêt du 14 mars 2019 (Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 17-26190).

Legislation

Le copropriétaire est fondé à requérir la correction de son compte individuel pour nullité et non approbation des comptes clos du syndicat .

Analyse de la décision

La Cour de cassation dans un arrêt du 12 novembre 2020 rappelle les conséquences pour le syndicat d’irrégularités du syndic en la matière.

I. Les annexes comptables conformes sont nécessaires à l’approbation régulière des comptes clos du syndicat en assemblée générale, sans que l’information par une assemblée générale antérieure ne soit opposable au copropriétaire

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Les leçons de la Cour de cassation concernant l’approbation des comptes en présence de frais privatifs et la retranscription du procès-verbal

Analyse de la décision

Les délibérations des assemblées générales peuvent être contestées conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 sous certaines conditions. En effet, seuls les copropriétaires défaillants ou opposants peuvent contester une délibération de l’assemblée générale.

Les contestataires ont un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal pour saisir la justice en annulation des délibérations.

Legislation

Chaque résolution proposée au vote de l’AG ne peut avoir qu'un seul objet. Encourt la nullité la résolution qui comporte plusieurs objets, tels que l’approbation des comptes et le quitus

Analyse de la décision

Déjà en 2007, la Cour de cassation avait posé comme condition à la validité de la résolution le fait qu’elle ne porte que sur un objet (Cass., 3e civ., 26 septembre 2007, n° 06-11191)

Mais cet arrêt de 2009 est particulièrement intéressant, dans la mesure où il s’oppose sans équivoque à toute tentative de syndics de « profiter » du vote concernant l’approbation des comptes pour y inclure celui du quitus et de permettre ainsi de faire ratifier leur gestion en même temps qu’ils font approuver les comptes.